“熔斷機(jī)制”作用有多大地價(jià)降房?jī)r(jià)就會(huì)降嗎？

2016-12-16 09:07 來源：映象網(wǎng)-東方今報(bào)

[摘要] 12月15日，鄭州市國(guó)土局拿出總面積約944.69畝的16宗土地登場(chǎng)“招拍掛”，鄭州土地市場(chǎng)迎來年內(nèi)最大規(guī)模的一次網(wǎng)拍。

　　12月15日，鄭州市國(guó)土局拿出總面積約944.69畝的16宗土地登場(chǎng)“招拍掛”，鄭州土地市場(chǎng)迎來年內(nèi)最大規(guī)模的一次網(wǎng)拍。

　　其中，最為熱門的128號(hào)地塊，隨著競(jìng)買者報(bào)出7706萬(wàn)元的價(jià)格觸發(fā)熔斷。這是9月18日“鄭九條”發(fā)布后，首宗被“熔斷”的拍賣。

　　“鄭九條”實(shí)行后首現(xiàn)“熔斷”

　　在16宗土地中，有7宗純住宅用地，7宗住宅與商業(yè)“混搭”地，兩宗商業(yè)用地。其中，135、136號(hào)地為商務(wù)用地，采用價(jià)高者得的方式出讓，其余14塊住宅或兼容住宅用地均按照新的限地價(jià)掛競(jìng)買細(xì)則確定競(jìng)得人，熔斷地價(jià)也已在地塊信息里標(biāo)明。

　　128號(hào)與136號(hào)的兩宗地因不屬于城改項(xiàng)目，而成為了業(yè)內(nèi)人士常說的“凈地”。在這兩塊“凈地”中，面積只有12畝多一點(diǎn)的128號(hào)地格外受人關(guān)注，因?yàn)樗囊?guī)劃用途為“城鎮(zhèn)住宅”。而136號(hào)地規(guī)劃為商務(wù)金融用地，競(jìng)爭(zhēng)就遠(yuǎn)遠(yuǎn)沒有128號(hào)地塊激烈。

　　128號(hào)地位于惠濟(jì)區(qū)，位置在沿江山路與連霍高速向北不遠(yuǎn)處。其實(shí)，這塊地早在9月14日就已在中國(guó)土地市場(chǎng)網(wǎng)上掛出了出讓公告，原名為鄭95號(hào)地，定于10月6日正式掛牌，10月19日限時(shí)競(jìng)拍。然而，9月14日陽(yáng)光城奪取航海路綜合體地王，北龍湖15、16號(hào)地被緊急中止，緊接著就是深夜“鄭九條”的出臺(tái)。128號(hào)地的出讓計(jì)劃也暫時(shí)擱淺。

　　如今，該地塊重新出讓，由于面積較小，開發(fā)難度大，操作空間小，并非開發(fā)企業(yè)理想中的地塊?；蛟S是對(duì)土拍熔斷新規(guī)則的一次嘗試。尚未開拍，已經(jīng)出現(xiàn)爭(zhēng)搶，這也是自推出熔斷機(jī)制后，首次出現(xiàn)住宅用地爭(zhēng)搶情況。不到上午9點(diǎn)，128號(hào)地塊隨著代碼為“69439400”的競(jìng)買者報(bào)出的最新價(jià)格7706萬(wàn)元被“熔斷”。

　　在“熔斷”近兩個(gè)小時(shí)后，這塊地以8538萬(wàn)元的競(jìng)地價(jià)（畝均約711萬(wàn)元，折合樓面價(jià)約為每平方米3029元）被“幸運(yùn)兒”河南乾民置業(yè)有限公司摘得。

　　說他是個(gè)“幸運(yùn)兒”，因?yàn)樵凇叭蹟唷睓C(jī)制下，拍地已從“憑財(cái)力”變?yōu)椤皯{運(yùn)氣”。原因很簡(jiǎn)單，讓我們?cè)賮砘仡櫹锣嵵荨叭蹟唷睓C(jī)制的具體規(guī)則：當(dāng)宗地在網(wǎng)拍時(shí)的價(jià)格達(dá)到起始價(jià)的150%時(shí)，宗地網(wǎng)拍“熔斷”，這時(shí)就轉(zhuǎn)入了各競(jìng)拍人的“一次競(jìng)價(jià)”階段。哪家的報(bào)價(jià)和平均值差值最小，他便成為這宗土地的競(jìng)得人。雖然有多個(gè)競(jìng)拍人報(bào)價(jià)，但河南乾民置業(yè)有限公司報(bào)價(jià)和平均值差值最小，所以，便成功拍得。

　　部分地塊早已“名花有主”

　　121、122、123號(hào)地均位于龍湖北部區(qū)域，122、123號(hào)地為河村村；124、125號(hào)地為馬李莊村；130-135號(hào)地六塊地為二十里鋪村；138號(hào)地為蘇屯村。網(wǎng)傳16宗招拍地塊,部分早已“名花有主”，有些地塊售樓部已建好。

　　作為城改用地的121號(hào)地起始價(jià)被秒摘，競(jìng)得者為河南萬(wàn)林置業(yè)有限公司，成交價(jià)24006萬(wàn)元，單價(jià)431.02萬(wàn)元/畝。萬(wàn)林置業(yè)股東之一是河南東方宇億置業(yè)有限公司，是東方富田項(xiàng)目開發(fā)公司。

　　122號(hào)地經(jīng)過兩輪競(jìng)拍，由河南美商置業(yè)有限公司摘得，成交價(jià)51352萬(wàn)元/畝，單價(jià)480.66萬(wàn)元/畝。高于起始價(jià)200萬(wàn)元。

　　123號(hào)地塊的競(jìng)拍過程與前一塊122號(hào)地的劇情類似，也以“起始價(jià)+一輪報(bào)價(jià)”的價(jià)格成交，最終成交價(jià)格為9600萬(wàn)元，高于底價(jià)100萬(wàn)元，同樣由美商置業(yè)競(jìng)得。單價(jià)482.267萬(wàn)元/畝，樓面價(jià)0.2584萬(wàn)元/㎡。

　　地價(jià)降房?jī)r(jià)就會(huì)降嗎？

　　“增加供地，將減輕開發(fā)商對(duì)于未來拿不到地的顧慮，不僅有利于穩(wěn)定市場(chǎng)，抑制高價(jià)地，還會(huì)平抑或減緩房?jī)r(jià)漲勢(shì)?！笔∩虡I(yè)經(jīng)濟(jì)學(xué)會(huì)會(huì)長(zhǎng)宋向清表示，同時(shí)，首開熔斷機(jī)制，由政策變?yōu)楝F(xiàn)實(shí)，一只多方關(guān)注的靴子落地，也給房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格上漲增加了一道閘門，可以說是土地市場(chǎng)和房地產(chǎn)市場(chǎng)雙雙迎來新的抑價(jià)利好。這對(duì)于抑制土地和房地產(chǎn)行業(yè)惡性競(jìng)爭(zhēng)，保持鄭州房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格健康平穩(wěn)，以及減輕居民購(gòu)房壓力等都具有積極意義。可以說是目前情況下，一項(xiàng)多方受益的適配政策。

　　理論上講，地價(jià)降房?jī)r(jià)就應(yīng)該降，因?yàn)闃?gòu)成房?jī)r(jià)的成本少了。但影響房?jī)r(jià)的因素很多，其中供求關(guān)系是核心因素，只要有效供給不能滿足需求，那么，成本即使降了，價(jià)格依然會(huì)漲。當(dāng)然，房?jī)r(jià)漲跌還有諸如房屋質(zhì)量、區(qū)域環(huán)境、小區(qū)配套、信貸寬松度、政府調(diào)控以及居民購(gòu)房心態(tài)等，因此，地價(jià)下降，未必就一定導(dǎo)致房?jī)r(jià)下降，但一定是促使房?jī)r(jià)下降的主要因素。

　　他表示，11月份，鄭州樓市價(jià)格下降，有人說鄭州樓市價(jià)格進(jìn)入降價(jià)拐點(diǎn)，如果說是拐點(diǎn)，那么也僅僅是政策性拐點(diǎn)，而非市場(chǎng)性拐點(diǎn)，一旦本輪調(diào)控政策放松或取消，由于鄭州商品房總需求大于總供給，因此，未來鄭州樓市價(jià)格上漲動(dòng)能很大，上漲潛力很大，上漲概率很大。