買賣一套二手房要折騰12趟鄭州何時能“一站式”

2016-11-16 09:29 來源：大河網(wǎng)-大河報

[摘要] 按照州目前所執(zhí)行的流程，買賣一套二手房，特別是和“抵押貸款”扯上關(guān)系的二手房，那可不是一件容易的事兒。如果一個尚未還清按揭貸款的房屋涉及交易，買房賣房可能需要來來回回跑上12趟。

　　啥叫折騰？在鄭州，辦理與房產(chǎn)抵押有關(guān)的手續(xù)或許能完美地解釋這個詞。為啥這樣說？按照州目前所執(zhí)行的流程，買賣一套二手房，特別是和“抵押貸款”扯上關(guān)系的二手房，那可不是一件容易的事兒。如果一個尚未還清按揭貸款的房屋涉及交易，買房賣房可能需要來來回回跑上12趟。

　　與此前“房本之爭”類似，對于“解抵押”、“過戶”、“抵押”環(huán)節(jié)要“各過一道手”的房管、不動產(chǎn)兩部門對自己辦理業(yè)務(wù)的依據(jù)，也都很是明確，但也就在這種“合法”中群眾來回奔波的“不合理”卻處處存在。隨著不動產(chǎn)入駐房管局窗口，“一站式服務(wù)”似乎在鄭州已成為現(xiàn)實，但面對現(xiàn)實中的各種“折騰”,已有多位市民想通過媒體呼吁“我們要的是‘真一站式服務(wù)’，而非形式?！?/font>

　　案例

　　A先生賣房，在倆部門中間來回折騰

　　對于鄭州市民A先生（應(yīng)受訪者要求隱去姓名，下同）而言，因為要賣掉家中的一套位于豐慶路附近正商世紀港灣房子，已前前后后折騰了近4個月。為了省錢，作為賣家的A先生和買家協(xié)商并未使用資金監(jiān)管的方式進行交易。在買家付了首付款后，A先生便和買家進行了過戶手續(xù)，現(xiàn)在只待買家完成房屋抵押，A先生便可拿到尾款。

　　“眼看‘萬里長征’就要走到頭，卻又碰上了個大難題?！盇先生告訴大河報記者說，在買家在房管局辦理完抵押手續(xù)后，本想已“萬事大吉”，誰知買家還得去不動產(chǎn)部門再辦一次抵押登記。

　　“這個房子賣之前還沒有還清貸款，辦‘解抵押’我就已經(jīng)在倆部門中間折騰了幾趟，如今辦抵押，合著前面的步驟再來一遍。”A先生告訴大河報記者，兩個部門要求提交的材料幾乎完全相同，對于“一件事兒非要折騰兩回”的流程，A先生百思不得其解。

　　解釋

　　如同A先生所言，如今在鄭州，想要完成一個二手房交易，對比此前，所有的步驟都要“乘以二”：

　　如果待交易的房產(chǎn)尚未還清按揭，就要提前還清貸款辦理“解抵押”，使之得以買賣。先去房管局，再去不動產(chǎn)；隨后的“過戶”環(huán)節(jié)：先去房管局走交易流程，再到不動產(chǎn)辦理登記，又是兩個流程；如果買方不是全款購房，在辦理按揭抵押時，與“解抵押”類似，先房管局，后不動產(chǎn)的流程再來一遍。

　　“每個環(huán)節(jié)都要去送材料，領(lǐng)材料。6個步驟意味著至少12趟跑，這還是順的。一旦因為數(shù)據(jù)出錯或者別的原因造成‘卡殼’，還不知要搭進去多少‘冤枉路’。”每天帶領(lǐng)客戶奔波于房管、不動產(chǎn)兩部門間的房屋中介B女士說。

　　問題

　　現(xiàn)有“一站式”被詬病流于形式

　　從最初的“房本之爭”到“數(shù)據(jù)不搭調(diào)”再到如今“抵押兩頭跑”，自打8月25日不動產(chǎn)統(tǒng)一登記制度在鄭州主城區(qū)推行以來，因“銜接不力”而造成的折騰在鄭州已不是新聞。在此前大河報等媒體關(guān)于鄭州不動產(chǎn)登記一事所做的報道中，“一站式”受理成為了許多市民的共同呼聲。

　　在這種期盼中，42名不動產(chǎn)登記部門的工作人員于9月29日進駐房管局設(shè)立于鄭州的三個辦事大廳，鄭州不動產(chǎn)登記業(yè)務(wù)在形式上也完成了“一站式受理”，但在隨后一個多月的實際執(zhí)行中，記者接到無數(shù)反饋：設(shè)立于鄭州市房管局3個辦事大廳的“不動產(chǎn)窗口”目前僅具有咨詢與“收件”功能，更多地扮演著“文件中轉(zhuǎn)站”的角色，分屬各區(qū)的不動產(chǎn)業(yè)務(wù)依然需要辦理業(yè)務(wù)的市民前往各區(qū)進行辦理。

　　而對于目前“一站式受理”的執(zhí)行現(xiàn)狀，記者在采訪中已多次聽到“流于形式”這樣的評價?！芭c其讓窗口周轉(zhuǎn)，還不如我們自己去送，更不如把這些僅擔(dān)任‘快遞員’職責(zé)的同志放回各區(qū)辦理業(yè)務(wù)。”對于在房管局設(shè)立的“不動產(chǎn)窗口”，市民C先生表示，需要完成“一站式”的是整個流程，而非目前傳遞材料這個“可忽略不計的環(huán)節(jié)”，是像其他城市那樣讓辦事人“少跑路”的“一站式”受理。

　　C先生以目前出現(xiàn)的“抵押兩頭跑”為例表示，按照相關(guān)政策的要求，兩個部門分別履行手續(xù)沒有問題，但辦理場所能不能形成統(tǒng)一？如果涉及按揭，能否進行“交易、抵押一次性辦理”的流程優(yōu)化？“我們需要的是真正的‘一站式’受理，而非一個形式?！彼f。

　　聲音

　　“折騰”源于缺乏頂層設(shè)計

　　對于這種“折騰”，尤其是與“抵押”相關(guān)的“分外折騰”從何而來？這還要從目前鄭州現(xiàn)行二手房交易流程中房管、不動產(chǎn)兩個部門的分工說起。

　　在1995年起實施的《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》的第二條中有著這樣的表述：本法所稱房地產(chǎn)交易，包括房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓、房地產(chǎn)抵押和房屋租賃。這就將抵押劃進了“房地產(chǎn)交易”的范疇之中。而根據(jù)此前中央編辦、國土資源部、住建部及鄭州市政府等多個單位關(guān)于不動產(chǎn)登記工作所做出的各項政策、規(guī)定中，已將“交易”環(huán)節(jié)明確在了房管部門的職責(zé)之中。

　　但在2007年起生效的《中華人民共和國物權(quán)法》中，抵押權(quán)被明確為了不動產(chǎn)物權(quán)的一種，該法在第九條明確規(guī)定：不動產(chǎn)物權(quán)的設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅，經(jīng)依法登記，發(fā)生效力；未經(jīng)登記，不發(fā)生效力，但法律另有規(guī)定的除外。且在第十條明確了：不動產(chǎn)登記，由不動產(chǎn)所在地的登記機構(gòu)辦理。與此同時，目前不動產(chǎn)登記工作在推行中所參照的《不動產(chǎn)登記暫行條例》（國務(wù)院第656號令）更是明確了抵押權(quán)屬于不動產(chǎn)權(quán)利的一種，應(yīng)當(dāng)參照該條例進行登記辦理。且在鄭州市政府于今年8月12日發(fā)布的在鄭州市主城區(qū)實施不動產(chǎn)統(tǒng)一登記的通告中明確：鄭州市國土資源局為我市不動產(chǎn)統(tǒng)一登記行政機構(gòu)，鄭州市不動產(chǎn)登記中心受市國土局委托，具體承擔(dān)鄭州市主城區(qū)不動產(chǎn)登記的事務(wù)性工作。

　　“法律條款本身并無沖突，只是目前實操層面不夠便民，行政分權(quán)沒有考慮到法律實施的實際情況。”對于此，北京德和衡律師事務(wù)所鄭州分所合伙人劉果律師認為，房管局作為房地產(chǎn)法明確授權(quán)辦理抵押權(quán)事宜的主管機關(guān)，主要管控抵押權(quán)辦理的過程，即抵押權(quán)的設(shè)立。但抵押權(quán)設(shè)立后還不具備生效的要件，如要滿足生效的要件，則需要到不動產(chǎn)登記機關(guān)進行抵押權(quán)登記。

　　在這種分析中，記者也聽到了這樣一種聲音：“當(dāng)務(wù)之急是在現(xiàn)有法律框架下確定職責(zé)明確的分工。”一位地產(chǎn)界資深人士告訴記者，法律條款不可能對一些具體問題做出太過細致的具體規(guī)定。由此，各地在推行不動產(chǎn)登記工作的過程中，對于房管、不動產(chǎn)兩部門的分工確有不同?！斑@不是房管、國土兩個局委能坐在一起‘談’出來的問題，需要市政府或更高層面的部門進行‘頂層設(shè)計’。”

　　“還是銜接出了問題，如果把兩個部門合并了，現(xiàn)在所有的問題可能都不再是個問題?！币晃粯I(yè)內(nèi)人士這樣說。