熱點(diǎn)城市土地市場(chǎng)開始降溫 “地王”明顯減少

2016-11-04 09:45 來源：中國(guó)證券報(bào)

[摘要] 自10月份多地密集發(fā)布房地產(chǎn)調(diào)控政策以來，熱點(diǎn)城市土地市場(chǎng)開始降溫，“地王”明顯減少，前期一些“地王”項(xiàng)目也通過引入股東等方式積極調(diào)整，以控制風(fēng)險(xiǎn)。

　　11月2日，北京土地市場(chǎng)迎來新政后的第二拍。此次拍賣的是公租房與自住房地塊，現(xiàn)場(chǎng)經(jīng)過9輪舉牌后，中鐵以21.5億元競(jìng)得。

　　據(jù)中國(guó)證券報(bào)記者采訪了解，自10月份多地密集發(fā)布房地產(chǎn)調(diào)控政策以來，熱點(diǎn)城市土地市場(chǎng)開始降溫，“地王”明顯減少，前期一些“地王”項(xiàng)目也通過引入股東等方式積極調(diào)整，以控制風(fēng)險(xiǎn)。

　　競(jìng)拍回合減少

　　本次拍賣9輪舉牌即結(jié)束的情況并不多見，以往土地市場(chǎng)通常至少要廝殺20個(gè)回合。分析人士指出，這顯示出嚴(yán)厲調(diào)整政策之下的北京土地市場(chǎng)開始“退燒”。

　　本次拍賣的地塊為“海淀北部地區(qū)整體開發(fā)”永豐產(chǎn)業(yè)基地（新）HD00-0401-0146地塊R2二類居住用地（配建公共租賃住房）。該地塊總面積為91049平方米。其中，公租房36000平方米，自住房55049平方米。預(yù)計(jì)可以回款26.467億元。該地塊也是落實(shí)北京市“9·30”新政的首批“限房?jī)r(jià)、競(jìng)地價(jià)”試點(diǎn)地塊之一。

　　中原地產(chǎn)首席分析師張大偉表示，房企爭(zhēng)奪該地塊主要是為了確?；乜?。自住房部分樓面價(jià)約為2.92萬元/平方米，按照銷售限價(jià)3.5萬元/平方米計(jì)算，利潤(rùn)有限。房企主要看重?zé)o風(fēng)險(xiǎn)的銷售額和部分車位等配套設(shè)施收益。

　　亞豪機(jī)構(gòu)市場(chǎng)總監(jiān)郭毅認(rèn)為，“9·30”新政之后，北京樓市成交量應(yīng)聲而降，供應(yīng)量銳減。不管是被動(dòng)延期，還是主動(dòng)調(diào)整銷售策略，今年四季度甚至明年銷售額下滑已成定局。而自住房產(chǎn)品由于其定價(jià)優(yōu)勢(shì)，購房群體相對(duì)穩(wěn)定，再加上該宗自住房項(xiàng)目所處海淀區(qū)地理位置優(yōu)越，并不愁客源。該地塊26.47億元的可變現(xiàn)金額對(duì)于房企是不小的誘惑。

　　永豐區(qū)域內(nèi)尚有三宗商品住宅地塊待拍，這也是該宗自住房地塊競(jìng)爭(zhēng)并不十分激烈的原因之一。據(jù)了解，位于海淀區(qū)永豐產(chǎn)業(yè)基地的三宗住宅用地以及大興黃村的一宗住宅用地，將于11月16日、17日進(jìn)行現(xiàn)場(chǎng)競(jìng)價(jià)。這4宗地塊均設(shè)定合理土地上限價(jià)格，當(dāng)競(jìng)買報(bào)價(jià)達(dá)到上限價(jià)格時(shí)，不再接受更高報(bào)價(jià)，轉(zhuǎn)為在此價(jià)格基礎(chǔ)上通過現(xiàn)場(chǎng)競(jìng)報(bào)企業(yè)自持商品住房面積的方式確定競(jìng)得人。根據(jù)土地出讓文件，這4個(gè)地塊所建房屋均要嚴(yán)格按照限定的銷售均價(jià)和最高銷售單價(jià)銷售，海淀永豐三宗地塊銷售均價(jià)不超過53400元/平方米，最高銷售單價(jià)不得超過56100元/平方米，黃村地塊分別為不超過55800元/平方米和58500元/平方米。

　　土地市場(chǎng)降溫

　　多個(gè)城市發(fā)布樓市調(diào)控措施后，重點(diǎn)城市“地王”涌現(xiàn)的局面明顯改變。

　　杭州余杭近日出讓一宗商住地塊，合景泰富以總價(jià)16.72億元拿下，溢價(jià)率僅0.1%。10月份，合肥平均地價(jià)為843.14萬元/畝，環(huán)比9月份的1438.4萬元/畝均價(jià)下跌595.26萬元/畝。

　　中原地產(chǎn)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，相比調(diào)控前市場(chǎng)火爆的8月-9月，高價(jià)地?cái)?shù)量明顯減少。10月份累計(jì)10億元以上的地塊中，溢價(jià)率超過100%的有17宗，主要出現(xiàn)在天津、長(zhǎng)沙、南寧、上海、佛山、沈陽、南昌。整體看，大部分城市土地市場(chǎng)比前期均有所降溫。而8月和9月10億元以上的地塊中，溢價(jià)率超過100%的分別為46宗和50宗，且高價(jià)地塊基本集中在少數(shù)幾個(gè)城市。

　　數(shù)據(jù)顯示，50大城市今年前10月合計(jì)土地出讓金達(dá)到19430.78億元，相比2015年同期的1.4萬億元上漲38.5%。其中，49個(gè)城市賣地金額達(dá)到100億元以上，超過200億元的有28個(gè)城市。蘇州、南京、天津、杭州、合肥、深圳、鄭州、寧波、無錫等城市土地出讓金均同比翻倍。

　　從近期土地市場(chǎng)看，天津成為不少房企爭(zhēng)相入局之地。10月14日，萬科經(jīng)過58輪競(jìng)價(jià)，以總價(jià)74.5億元拿下天津西青區(qū)張家窩宅地津西青（掛）2016-03號(hào)地塊，樓面價(jià)約合22860元/平方米，溢價(jià)率達(dá)107%。10月26日，金隅嘉業(yè)以57.5億元的總價(jià)拿下天津空港經(jīng)濟(jì)區(qū)三宗住宅用地，平均溢價(jià)494%，樓板價(jià)均突破30000元/平方米。分析人士表示，空港經(jīng)濟(jì)區(qū)在售新房項(xiàng)目缺乏，住宅用地出讓較少，這或是金隅此番競(jìng)拍的原因。

　　房企合作開發(fā)

　　土地及房地產(chǎn)市場(chǎng)降溫，前期的不少“地王”紛紛醞釀?wù){(diào)整，引入外部股東合作成為方式之一。

　　中原地產(chǎn)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，前期全國(guó)200多宗“地王”中，目前已有超過30%出現(xiàn)或者在醞釀股權(quán)調(diào)整。

　　10月中旬，信達(dá)地產(chǎn)稀釋“地王”杭州濱江奧體地塊股權(quán)至50%，融創(chuàng)和濱江分持濱江奧體地塊股權(quán)40%、10%，123.18億元的土地款也由信達(dá)、融創(chuàng)和濱江房產(chǎn)按持股比例承擔(dān)。此外，信達(dá)地產(chǎn)正在對(duì)外掛牌出售子公司上海寶納園置業(yè)48%股份，轉(zhuǎn)讓價(jià)7028.8萬元，轉(zhuǎn)讓后將不再持有后者任何股份。有行業(yè)人士表示，信達(dá)地產(chǎn)獨(dú)立開發(fā)項(xiàng)目能力較弱，先拍地后合作符合其一貫風(fēng)格。

　　10月18日，綠城杭州潮鳴項(xiàng)目宣布將引入建發(fā)地產(chǎn)。建發(fā)地產(chǎn)以財(cái)務(wù)注資為主，股權(quán)占比30%；綠城則負(fù)責(zé)項(xiàng)目操盤、管控。

　　10月28日，融僑集團(tuán)股份有限公司與招商局蛇口工業(yè)區(qū)控股股份有限公司，就合肥融僑悅府項(xiàng)目簽署戰(zhàn)略合作協(xié)議。

　　11月1日，文一地產(chǎn)方面透露，其與合肥萬科于10月31日就肥東FD16-12項(xiàng)目簽訂合作開發(fā)協(xié)議。