調(diào)整進(jìn)入深水區(qū) 部分“激進(jìn)”房企或退出市場(chǎng)

2016-11-04 09:33 來(lái)源：映象網(wǎng)-東方今報(bào)

[摘要] 塞翁失馬焉知非福。歷史經(jīng)驗(yàn)表明，每一輪市場(chǎng)調(diào)整期的到來(lái)都將有一批房企退出房地產(chǎn)市場(chǎng)，為了能夠使企業(yè)平穩(wěn)度過(guò)市場(chǎng)“寒冬”，重組、轉(zhuǎn)型比比皆是。

　　塞翁失馬焉知非福。歷史經(jīng)驗(yàn)表明，每一輪市場(chǎng)調(diào)整期的到來(lái)都將有一批房企退出房地產(chǎn)市場(chǎng)，為了能夠使企業(yè)平穩(wěn)度過(guò)市場(chǎng)“寒冬”，重組、轉(zhuǎn)型比比皆是。

　　如今，新一輪的市場(chǎng)調(diào)整期仍在蓄力，更為嚴(yán)厲的監(jiān)管措施還在醞釀。但市場(chǎng)蛋糕就這么“赤裸裸”，弱肉強(qiáng)食的規(guī)則沒(méi)有改變。

　　政策調(diào)整之后，便是市場(chǎng)調(diào)整。同策咨詢研究部總監(jiān)張宏偉認(rèn)為，2017年年中開(kāi)始新一輪樓市調(diào)整期，預(yù)計(jì)本輪熱點(diǎn)城市會(huì)率先出現(xiàn)個(gè)案大幅降價(jià)現(xiàn)象，市場(chǎng)也將普遍進(jìn)入降價(jià)的周期，投資客開(kāi)始退場(chǎng)，核心城市周邊的城市也會(huì)出現(xiàn)降溫，市場(chǎng)將回歸以居住和改善為主的理性市場(chǎng)。這個(gè)過(guò)程可能會(huì)一直延續(xù)到2018年上半年。

　　而對(duì)于房企來(lái)講，在新一輪的調(diào)整期，整合并購(gòu)大潮將繼續(xù)上演，那么，哪些房企在這輪調(diào)整中難以為繼，最終退出房地產(chǎn)市場(chǎng)？□東方今報(bào)·猛犸新聞?dòng)浾?牛犇

　　部分激進(jìn)拿“地王”的房企或被動(dòng)退市

　　其實(shí)早在限購(gòu)限貸之前，鄭州便出臺(tái)了關(guān)于促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)持續(xù)平穩(wěn)健康發(fā)展的“鄭九條”。“鄭九條”被業(yè)界稱為限制地王量身定制。同時(shí)，無(wú)證銷售、分期首付、哄抬房?jī)r(jià)、誘騙交易等，今后但凡房產(chǎn)企業(yè)或中介機(jī)構(gòu)觸線違規(guī)，或被從重處罰，或?qū)⑶宄鍪袌?chǎng)。

　　進(jìn)入下半年以來(lái)，中央對(duì)房地產(chǎn)的態(tài)度慢慢轉(zhuǎn)變，“地王”頻出使得多部委聯(lián)手“抑制資產(chǎn)泡沫”。為此，地王在調(diào)控政策之后能夠帶來(lái)多大的效應(yīng)，目前不得而知。

　　但張宏偉預(yù)測(cè)，去年下半年至今，已經(jīng)出讓的地王項(xiàng)目如果打算2017年入市，那么這些項(xiàng)目很難通過(guò)房?jī)r(jià)上漲獲得收益。

　　也就是說(shuō)，去年下半年至今的地王項(xiàng)目，如果今年下半年或明年入市的話勢(shì)必是虧損的，拿地王的企業(yè)也有可能因?yàn)榈赝跸萑肜Ь?，比如拿地較為激進(jìn)的閩系房企。

　　而近日，鄭州土地拍賣“熔斷制”正式登場(chǎng)。明確任何競(jìng)買人在網(wǎng)掛系統(tǒng)中報(bào)(競(jìng))價(jià)首次達(dá)到住宅用地出讓起始價(jià)150%時(shí)，網(wǎng)掛系統(tǒng)報(bào)(競(jìng))價(jià)中止。

　　如果按照鄭州土地新政，所有地塊成交樓面價(jià)將不得高于區(qū)域內(nèi)現(xiàn)有最高樓面價(jià)，“地王”便失去了增值空間，而拍地之后開(kāi)工時(shí)間、達(dá)到預(yù)售條件和竣工時(shí)間的各種限制，使得地王并不好當(dāng)。

　　中小房企被收購(gòu)或整合

　　同策咨詢研究部總監(jiān)張宏偉認(rèn)為，由于房企“加杠桿”的資金周期一般為2年左右，也就是說(shuō)2017年下半年將是這些“加杠桿”資金開(kāi)始到期的時(shí)間。并且隨著時(shí)間的推移與調(diào)控的深入，金融機(jī)構(gòu)會(huì)強(qiáng)化對(duì)于房企的“風(fēng)險(xiǎn)控制”，也會(huì)采取一些“降杠桿”的措施。

　　屆時(shí)，銀行等金融機(jī)構(gòu)將通過(guò)嚴(yán)格執(zhí)行放貸企業(yè)標(biāo)準(zhǔn)、下調(diào)企業(yè)信用評(píng)級(jí)、降低抵押率，甚至停貸等方式對(duì)于“風(fēng)險(xiǎn)”房企或項(xiàng)目進(jìn)行“風(fēng)險(xiǎn)控制”，防止樓市出現(xiàn)債務(wù)違約，控制自身壞賬率。

　　對(duì)于一線房企而言，超強(qiáng)的資本運(yùn)作能力和專業(yè)的市場(chǎng)化運(yùn)作，使其有足夠的能力對(duì)沖樓市調(diào)整期帶來(lái)的風(fēng)險(xiǎn)。但對(duì)于中小房企而言，依仗此前的地王效應(yīng)和恐慌情緒，2016年或許是近三年來(lái)，房地產(chǎn)市場(chǎng)的高潮階段。而2017年的市場(chǎng)，對(duì)于沒(méi)有土地儲(chǔ)備或僅有少量?jī)?chǔ)備的中小房企而言，將逐步失去市場(chǎng)。

　　同策咨詢研究部總監(jiān)張宏偉認(rèn)為，“大魚(yú)吃小魚(yú)”的并購(gòu)現(xiàn)象與合縱連橫的“強(qiáng)強(qiáng)聯(lián)合”成為“新常態(tài)”，屆時(shí)，“大者恒大，強(qiáng)者恒強(qiáng)”局面的形成，最終推動(dòng)市場(chǎng)集中度越來(lái)越高。

　　從事實(shí)表現(xiàn)來(lái)看亦是如此。鄭州市土地成本逐年增加，從2004年137萬(wàn)元/畝，到2014年1550.31萬(wàn)/畝，再到今年4188萬(wàn)元/畝的金茂地王，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本逐年走高。對(duì)于個(gè)別試圖開(kāi)發(fā)城中村改造的本土房企，投資收益的比例和周期讓他們倍感頭疼。

　　以名門地產(chǎn)和城開(kāi)集團(tuán)為例，前者在鄭東新區(qū)的大作被碧桂園收購(gòu)，后者則因固城村改造項(xiàng)目選擇與融創(chuàng)聯(lián)手。

　　隨著樓市進(jìn)入下半場(chǎng)，中小房企或非地產(chǎn)跨界進(jìn)入樓市的企業(yè)因?yàn)樵谀玫啬芰Α㈤_(kāi)發(fā)能力、融資能力等方面無(wú)法實(shí)現(xiàn)成本的降低，也無(wú)法實(shí)現(xiàn)較快的銷售，或者企業(yè)城市布局不合理導(dǎo)致企業(yè)運(yùn)營(yíng)出現(xiàn)困境，這個(gè)時(shí)候這些企業(yè)勢(shì)必會(huì)面臨發(fā)展的問(wèn)題。

　　房企積極轉(zhuǎn)型另謀出路

　　今后，房企依靠土地開(kāi)發(fā)獲取的利潤(rùn)逐步下滑，越來(lái)越多的房企開(kāi)始謀求升級(jí)轉(zhuǎn)型。諸多房企開(kāi)始根據(jù)自身特點(diǎn)開(kāi)啟轉(zhuǎn)型進(jìn)程，打造多元化業(yè)務(wù)格局。

　　今年6月，恒大地產(chǎn)集團(tuán)有限公司將公司名稱變更為“恒大集團(tuán)”，彰顯其多元化業(yè)務(wù)格局。最近，曾經(jīng)在鄭州房地產(chǎn)市場(chǎng)掀起風(fēng)波的K2地產(chǎn)發(fā)布公告稱，正式更名為“石榴置業(yè)集團(tuán)股份有限公司”（簡(jiǎn)稱“石榴集團(tuán)”）。公告顯示，更名后的石榴集團(tuán)，將形成“地產(chǎn)+科技+金融”的商業(yè)模式，通過(guò)“地產(chǎn)開(kāi)發(fā)、科技孵化、創(chuàng)業(yè)投資”三大業(yè)務(wù)板塊，投身于科技創(chuàng)新的時(shí)代大潮。

　　除了“地產(chǎn)+”，輕資產(chǎn)也成為房企轉(zhuǎn)型的主要方式。在當(dāng)前的行業(yè)語(yǔ)境下，降低成本、提升利潤(rùn)成為各大房企未來(lái)的核心。過(guò)去通過(guò)高額投資拿地、坐等資產(chǎn)增值的“重資產(chǎn)”模式，正給房企帶來(lái)沉重的資金和運(yùn)營(yíng)壓力。

　　當(dāng)然，房地產(chǎn)已經(jīng)不再是暴利行業(yè)，會(huì)有更多的公司選擇關(guān)門或者另謀出路，而這些，都有可能在明年市場(chǎng)愈加趨冷的環(huán)境下出現(xiàn)。