購房補(bǔ)：陷阱還是餡餅？只靠砸錢難達(dá)到去庫存目的

2016-08-08 09:35 來源：法制日?qǐng)?bào)

[摘要] 發(fā)改委在其官網(wǎng)文章中首次提出政府以發(fā)放“住房補(bǔ)貼的形式去庫存”之后,引起了輿論的極大關(guān)注,但很快此文中有關(guān)住房補(bǔ)貼的表述又被刪去了。“刪帖”的舉動(dòng)激發(fā)了人們對(duì)這一問題更多的猜測(cè)。

　　發(fā)改委在其官網(wǎng)文章中首次提出政府以發(fā)放“住房補(bǔ)貼的形式去庫存”之后,引起了輿論的極大關(guān)注,但很快此文中有關(guān)住房補(bǔ)貼的表述又被刪去了?！皠h帖”的舉動(dòng)激發(fā)了人們對(duì)這一問題更多的猜測(cè)。

　　有人就猜測(cè)“發(fā)改委是擔(dān)心由此引發(fā)各方對(duì)于建議的誤讀”。什么樣的誤讀呢?比如“政府砸錢救市”“推高新一輪房?jī)r(jià)”等等,中國的房地產(chǎn)市場(chǎng)本來就很敏感、脆弱,這樣的誤讀顯然絕非發(fā)改委的本意。但事實(shí)就是如此,誤讀的態(tài)勢(shì)已經(jīng)形成了。

　　之所以會(huì)出現(xiàn)誤讀,原因就在于政府、開發(fā)商與民眾三方對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的期待是不同的。在這三角關(guān)系中,本來政府相對(duì)超脫一點(diǎn),可以居中平衡,但這只是理論上的,在實(shí)踐中卻沒那么簡(jiǎn)單。有人就認(rèn)為,發(fā)改委力挺房地產(chǎn)投資,說明房地產(chǎn)對(duì)于宏觀經(jīng)濟(jì)的重要性。這種說法有一定道理,但也不免有開發(fā)商一廂情愿的意味在里面。

　　事實(shí)上,政府真正關(guān)心的已經(jīng)體現(xiàn)在文中了,就是去庫存。三四線城市房地產(chǎn)庫存量過大,無論對(duì)國家宏觀經(jīng)濟(jì)安全,還是對(duì)社會(huì)的總體穩(wěn)定都是一種潛在的危機(jī)。最新統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示:目前我國商品房待售面積超過7.2億平方米,加上在建的施工面積至少需要五六年時(shí)間才能消化掉,而庫存又主要集中在土地供應(yīng)充足、市場(chǎng)需求少的三四線及以下城市。所以,去庫存已經(jīng)不是開發(fā)商單方面的問題了,在這個(gè)問題上不排除開發(fā)商對(duì)政府的“綁架”。

　　而政府要解決庫存問題,手段不能太單一,還是要多措并舉。像文中提到的“先租后售、與政府共有產(chǎn)權(quán)”等,同時(shí)被刪掉的“發(fā)放購房補(bǔ)貼”的提法雖然容易引起誤讀,但也沒錯(cuò)。其實(shí)政府補(bǔ)貼是完全可以的,只是如何補(bǔ)貼需要認(rèn)真考慮,不能讓補(bǔ)貼變成人們猜測(cè)的那樣“砸錢救市”“推高房?jī)r(jià)”。

　　有人說,近年來很多地方廉租房、公租房這樣切實(shí)解決底層民眾基本住房需求的民生工程推進(jìn)緩慢,政府沒錢建廉租房,卻有錢補(bǔ)貼去庫存,這是在為開放商站臺(tái)。其實(shí)這兩者并不矛盾,只要進(jìn)行合理的制度設(shè)計(jì)和構(gòu)建,政府的補(bǔ)貼完全可以讓底層民眾得到實(shí)惠。事實(shí)上,廉租房、公租房解決的只是一小部分人的需要,大部分人都處在中間階層,既不夠申請(qǐng)廉租房、公租房的條件,又距離商品房太遠(yuǎn),補(bǔ)貼對(duì)這部分人來講更可行,也更有利。

　　同時(shí),一些地方的經(jīng)驗(yàn)也值得借鑒。比如,安徽蕪湖在棚戶區(qū)改造中引入貨幣化機(jī)制,加快商品房去庫存的做法。政府給拆遷對(duì)象大部分的補(bǔ)貼,拆遷對(duì)象只要再拿出很少的一部分錢,就可以極大地改善住房環(huán)境。這也是政府補(bǔ)貼、百姓得實(shí)惠的好辦法。

　　所以,不要一聽到政府補(bǔ)貼去庫存,就認(rèn)為是政府與開發(fā)商勾結(jié)推高房?jī)r(jià)。在中國的房地產(chǎn)問題上,尤其在地方,的確有政府被開發(fā)商“綁架”的嫌疑,但是如何解套,還是有不同的玩法的,不一定只有房?jī)r(jià)高企一條出路,其實(shí)房地產(chǎn)泡沫也是懸在政府頭上的一把利劍,這些年我們的教訓(xùn)也不少了,什么有利、哪里是陷阱,政府應(yīng)當(dāng)有一個(gè)基本的判斷。

　　只靠砸錢難達(dá)到去庫存目的

　　盡管“購房補(bǔ)貼”相關(guān)內(nèi)容的表述很快被刪除,但由此引發(fā)的社會(huì)焦慮并沒有消除。公眾擔(dān)心,一旦政府財(cái)政資金強(qiáng)勢(shì)進(jìn)入房地產(chǎn)市場(chǎng),其帶來的市場(chǎng)震蕩,絕非完成“去庫存”任務(wù)那么簡(jiǎn)單。很有可能這一積極的財(cái)政政策傳遞到市場(chǎng)之后,會(huì)發(fā)生有意無意的扭曲,進(jìn)而持續(xù)推高房?jī)r(jià),并成為新一輪樓市亢奮的肇源。

　　目前出現(xiàn)的各地商品房“高庫存”現(xiàn)狀,并非市場(chǎng)真實(shí)需求的反映,而更多是地方政府為了獲取土地出讓利益與地產(chǎn)商合謀的產(chǎn)物。無論是此前風(fēng)行一時(shí)的“經(jīng)營城市”,還是后來的人為造城、做大城市規(guī)模,都是地方政府以行政力量推波助瀾的結(jié)果,一味縱容也助長了開發(fā)商更大的貪婪與狂熱。

　　眼下,政府應(yīng)該反思以往對(duì)地產(chǎn)的過度依賴,改變“土地財(cái)政”偏好,真正從治理層面考量應(yīng)該如何去庫存。比如,不妨實(shí)事求是核定城市規(guī)模,并從控制土地供給入手,采用市場(chǎng)手段消化過剩等等。那種動(dòng)輒砸錢的做法,說到底是一種行政權(quán)力導(dǎo)致的幻覺,不僅妨害社會(huì)的公平正義,也是財(cái)政資金的錯(cuò)配。

　　一個(gè)城市能夠消化多少商品房、民眾能夠承受什么樣的房?jī)r(jià),并非總是有無限的彈性,而往往有一個(gè)底線,市場(chǎng)終究要飽和的,若是逾越了這一底線,就會(huì)產(chǎn)生過剩。同樣,既然庫存是一個(gè)長期的累積過程,則去庫存也應(yīng)該立足長期,多措并舉,徐圖進(jìn)取,而不是急功近利,畢其功于一役。

　　此外,動(dòng)用公共財(cái)政補(bǔ)貼購房,也未必能夠讓百姓真正獲益。商品房定價(jià)本來就是市場(chǎng)行為,是一種動(dòng)態(tài)的價(jià)格呈現(xiàn)。這樣,政府補(bǔ)貼進(jìn)來,非但不可能真正抵達(dá)購房的百姓,還會(huì)成為房企的溢出利潤。也即這些財(cái)政資金很可能為房企注入強(qiáng)心劑,刺激市場(chǎng)產(chǎn)生某種幻覺,進(jìn)而炒熱樓市。

　　今年以來,不少地方曾先后實(shí)施購房補(bǔ)貼政策。今年4月,四川省蓬安縣出臺(tái)購房財(cái)政補(bǔ)貼政策,規(guī)定購房在140平方米(含140平方米)以內(nèi),由縣財(cái)政一次性給予200元/㎡購房補(bǔ)貼；今年3月,沈陽也發(fā)布《關(guān)于促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)健康發(fā)展的實(shí)施意見(試行)》,涉及稅費(fèi)補(bǔ)貼等多項(xiàng)優(yōu)惠政策。

　　盡管這些政策一度產(chǎn)生明顯效果,但從長遠(yuǎn)看,則是不可持續(xù)的。一則財(cái)政補(bǔ)貼原本有限,難以為繼；再則在房?jī)r(jià)畸高的情勢(shì)下,亦屬杯水車薪。更不要說在眾多民生政策尚未完全落實(shí),甚至還有民眾尚未脫貧的語境下,政府拿出大筆財(cái)政資金補(bǔ)貼買房,其正義性也飽受質(zhì)疑。

　　吊詭的是,一方面,地方政府熱衷于發(fā)放購房補(bǔ)貼,以行政力量“去庫存”；另一方面,作為解決低收入群體的重要路徑,多地的廉租房公租房安居房卻推進(jìn)緩慢。據(jù)《新京報(bào)》報(bào)道,截至2016年6月,北京2012年列入開工建設(shè)計(jì)劃的公租房項(xiàng)目中,有11548套沒有竣工,分配入住率僅為20.64%。這不能不讓人懷疑,地方政府心心念念所系的,仍是可以獲取巨額土地出讓收益的“土地財(cái)政”。若真如此,不僅浪費(fèi)了寶貴的財(cái)政資金,而且也不可能達(dá)到“去庫存”的政策目標(biāo)。