評(píng)論：鄭州豪宅也瘋狂？變化太快有多少可以等待

2016-07-27 09:36 來源：大河網(wǎng)-大河報(bào)

[摘要] 地王頻出的光環(huán)下，樓市到處是一片凱歌，處處“被豪宅”。2016年上半年過去，別墅和大平層高端住宅銷售情況如何？相關(guān)機(jī)構(gòu)的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)已經(jīng)出爐。

　　地王頻出的光環(huán)下，樓市到處是一片凱歌，處處“被豪宅”。2016年上半年過去，別墅和大平層高端住宅銷售情況如何？相關(guān)機(jī)構(gòu)的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)已經(jīng)出爐。

　　這半年總的說來，高興的事挺多

　　看起來高端項(xiàng)目當(dāng)前的總成績(jī)還不錯(cuò)，但成交產(chǎn)品段有待研究。

　　據(jù)同致行統(tǒng)計(jì)，分面積段來看，2016年上半年200㎡以上別墅產(chǎn)品共計(jì)去化253套，200-300㎡銷量最高，占到總銷量的48%，將近一半。300-400㎡的別墅銷量為102套，占比40%。400-500㎡的別墅銷量26套，占比10%。500㎡以上僅有3套。整體上看經(jīng)濟(jì)型別墅在市場(chǎng)的表現(xiàn)更為亮眼。同期200㎡以上的大平層產(chǎn)品共計(jì)去化730套，銷量按照面積劃分200-300㎡占據(jù)絕對(duì)主力，銷售622套，占比 85%。300-400㎡銷售104套，占比14%。400㎡以上的大平層銷售僅有4套。

　　分總價(jià)段來看：2016年上半年別墅/大平層分總價(jià)段去化情況，無論是別墅還是大平層，300萬-500萬銷售占比最高，其次是500萬-800萬。二者占據(jù)了大部分的市場(chǎng)空間，800萬以上的豪宅銷售較少。別墅方面，500萬以下占比35%，500萬-800萬占比23%，800萬以上占比14%，1000萬以上的高端別墅占比28%，高端別墅市場(chǎng)空間也比較大。大平層方面，銷售主要集中在 300萬-800萬區(qū)間，二者合計(jì)占比為94%，是絕對(duì)的主力去化總價(jià)段?？們r(jià)1000萬以上的大平層產(chǎn)品銷售僅有5套，能接受此總價(jià)段的客戶更傾向于別墅產(chǎn)品。

　　有多少豪宅可以等待

　　地王和豪宅，漲價(jià)和成交，成了“相生相隨”的關(guān)系。地王一現(xiàn)，似乎就是區(qū)域成了豪宅的代名詞；一說漲價(jià)，立刻伴隨“恐慌性”的成交、迅速買下。

　　上個(gè)月，一位東區(qū)高端住宅的相關(guān)負(fù)責(zé)人私下透露，他已經(jīng)提前超量完成了公司規(guī)定的項(xiàng)目銷售預(yù)期，單價(jià)和總量都有提升。據(jù)了解，近幾周已經(jīng)不止一家豪盤和曾經(jīng)的地王項(xiàng)目對(duì)市場(chǎng)均價(jià)做出調(diào)整，每平方米的千元提價(jià)都是基本起價(jià)。

　　在眾多豪宅集聚的北龍湖區(qū)，目前處于各大項(xiàng)目集中入市階段，情況到底如何？據(jù)同致行分析，前期包括普羅旺世龍之夢(mèng)、建業(yè)海馬九如府、藍(lán)城蘭園等去化相對(duì)順利，后期入市項(xiàng)目所面對(duì)市場(chǎng)情況不可同日而語，是否順利去化尚待觀察。根據(jù)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，上半年300萬元以上的高端住宅去化927套；而建業(yè)海馬九如府、國(guó)投玖棟、豫農(nóng)金領(lǐng)九如意、亞新茉莉公館等十幾個(gè)項(xiàng)目，占地1000畝左右，加上魯能、雅居樂、榮盛等和下半年將拍賣土地，共占地1400畝左右，總建筑面積189萬平方米，按單套250平方米來計(jì)算，預(yù)計(jì)將有7500套高端住宅面世，這些還不算上白沙綠博組團(tuán)的高端住宅產(chǎn)品，算上的話輕松突破1萬套，按照上半年去化水平，這些豪宅去化速度至少需要5年以上。

　　不是我不明白，這豪宅變化快

　　鄭州同致行分析認(rèn)為，別墅和大平層產(chǎn)品均為小面積房源去化更好，這與鄭州富裕階層日益擴(kuò)大，高凈值人群追求居住品質(zhì)的提升現(xiàn)狀相符合，高端市場(chǎng)中的滿足功能需求的經(jīng)濟(jì)型產(chǎn)品更加符合市場(chǎng)主流需求。相比之下，大平層銷售套數(shù)更多，大平層市場(chǎng)的回歸是因?yàn)槌藙e墅產(chǎn)品的政策限制和交通因素外，大平層既能在產(chǎn)品的功能性能上滿足客戶別墅化的需求，也能為居住者提供更便利的交通及生活配套，因此在經(jīng)濟(jì)型豪宅產(chǎn)品的范疇內(nèi)選擇大平層的人群更多。而從400㎡以上的產(chǎn)品去化情況看，別墅的去化情況更好，反映了頂端層次消費(fèi)者的消費(fèi)偏好，更加追求別墅的尊貴感、私屬領(lǐng)地的私密性，城市配套和交通退居次要。

　　下半年，高端住宅市場(chǎng)何去何從？鄭州同致行王總監(jiān)表示，雖然高端市場(chǎng)上半年去化狀況好轉(zhuǎn)，但從產(chǎn)品的去化情況上看，還是集中在小面積類、低總價(jià)段房源上。北龍湖板塊供應(yīng)的集中入市，競(jìng)爭(zhēng)將更激烈，更加考驗(yàn)項(xiàng)目運(yùn)作和營(yíng)銷功力。王總監(jiān)建議，開發(fā)高端產(chǎn)品的房地產(chǎn)企業(yè)還需要警惕在炙手可熱的區(qū)域市場(chǎng)上，非理性的上漲可能會(huì)帶來樓市泡沫膨脹甚至破裂。所以，在去化現(xiàn)有庫存的同時(shí)，未來的產(chǎn)品研發(fā)還需要結(jié)合實(shí)際推出更加符合市場(chǎng)需求的產(chǎn)品。