[摘要] 迪士尼周邊3公里內(nèi)幾乎沒有一手房,而自迪士尼動工以來,周圍10公里之內(nèi)的一手房房價(jià)都開始上漲,尤其今年開園后,同迪士尼動工之前相比,有個(gè)別樓盤房價(jià)翻倍上漲。
“你現(xiàn)在才來看房,太晚了!一套房至少漲了100萬元?!本嚯x迪士尼5公里以外的已入住社區(qū)陽光城麗景灣的保安人員向《證券日報(bào)》記者透露,迪士尼周邊3公里內(nèi)幾乎沒有一手房,而自迪士尼動工以來,周圍10公里之內(nèi)的一手房房價(jià)都開始上漲,尤其今年開園后,同迪士尼動工之前相比,有個(gè)別樓盤房價(jià)翻倍上漲。
然而,據(jù)《證券日報(bào)》記者了解,盡管川沙板塊有商業(yè)設(shè)施,但仍處于上海外環(huán)外,6年前,迪士尼剛動工時(shí),這里的一手房成交均價(jià)不足1.9萬元/平方米,但現(xiàn)在部分項(xiàng)目成交價(jià)達(dá)到5萬元/平方米,且有開發(fā)商封盤惜售的傳言。在當(dāng)?shù)赜卸嗄瓴俦P經(jīng)驗(yàn)的銷售人員告訴本報(bào)記者,預(yù)計(jì)將來周邊住宅用地出讓后,房價(jià)有可能摸到8萬元/平方米,甚至10萬元/平方米的頂。
值得注意的是,在距離迪士尼12公里處的新場板塊核心區(qū),一手房幾乎沒有供應(yīng),最貴的二手房售價(jià)3萬元/平方米左右,但今年最新拍出的地塊樓面價(jià)已經(jīng)超過3.8萬元/平方米。此外,在距離迪士尼5公里以外的周康板塊,別墅已經(jīng)叫價(jià)5萬元/平方米。
“迪士尼樂園開園后,整個(gè)相關(guān)區(qū)域投資價(jià)值提升,加上上海房價(jià)大漲的整體市場環(huán)境,住宅、酒店等物業(yè)利好非常明顯?!币拙友芯吭褐菐熘行难芯靠偙O(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)向《證券日報(bào)》記者直言,在這種市場背景下,不排除開發(fā)商捂盤惜售的現(xiàn)象。
川沙房價(jià)或進(jìn)入8萬元時(shí)代
進(jìn)入7月份,上海迪士尼樂園開園已經(jīng)一個(gè)多月。烈日之下,30多攝氏度的高溫,有的項(xiàng)目排隊(duì)超過一個(gè)小時(shí)甚至幾個(gè)小時(shí)的等待……
這些都擋不住暑期涌向上海迪士尼樂園的大小游客。僅是一期開園,對周邊的住宅、酒店、餐飲等行業(yè)的經(jīng)濟(jì)拉動作用,已經(jīng)開始突破當(dāng)?shù)厝说南胂蟆?/font>
“你要看房?現(xiàn)在太貴了?!痹诘鲜磕針穲@門口,《證券日報(bào)》記者打算奔赴3公里外的川沙板塊,在出租車上,開車師傅忍不住開始向記者說道,“從迪士尼開始拆遷,川沙房價(jià)就開始漲,最近兩年漲的最快,三五年前,房價(jià)也就1萬元(每平方米),現(xiàn)在貴的都賣到5萬多元了(每平方米),那你還不一定能買到呢”。
出了高速路,進(jìn)入川沙板塊后,記者發(fā)現(xiàn),這確實(shí)是一個(gè)相對成熟的板塊,公交、地鐵、商街、醫(yī)院、學(xué)校等配套設(shè)施都很齊全,核心位置還有數(shù)棟玻璃幕墻外立面的辦公大廈。在出租車?yán)顜煾档目谥?,川沙板塊是迪士尼樂園周邊最近最成熟的區(qū)域,很多游客選擇住在這里。在商街的一條主路上,路旗都是藍(lán)色的“綠都繡云里”廣告。街口處,巨幅廣告牌上打出了迪士尼的概念,“迪斯尼時(shí)代1號資產(chǎn) 迪斯尼5KM 惟此可售綜合體”。不過,雖已達(dá)午餐時(shí)間,核心區(qū)域的商業(yè)街餐廳人跡罕至,但這并不影響這一區(qū)域房地產(chǎn)市場的熱度。
即使妙川路上還有雜草叢生的地塊,但核心區(qū)外都是大片空地和工地,到處是建筑圍擋,林立的高樓仍未有居民入住,但房價(jià)早已脫離上海外環(huán)外的預(yù)想范圍。
“我們項(xiàng)目已經(jīng)賣光了?!痹陉柟獬怯渚盀充N售中心,記者徑直進(jìn)去,卻并不見銷售員,整個(gè)售樓中心空空如也,轉(zhuǎn)了一圈,才有一位保安出來跟記者言明,房子已經(jīng)售罄了。至于房價(jià),別墅的成交均價(jià)直逼5萬元/平方米,普通住宅也在3萬元-4萬元/平方米之間。
“在川沙板塊,有個(gè)別項(xiàng)目已經(jīng)封盤,不是你想買就能買到的?!碑?dāng)?shù)匾晃豁?xiàng)目操盤手向本報(bào)記者透露,迪士尼樂園開園后,有些開發(fā)商是想捂盤惜售的,坐等提價(jià)。
《證券日報(bào)》從克而瑞數(shù)據(jù)庫獲悉,陽光城愉景灣一期于2014年8月份首次開盤,當(dāng)時(shí)的實(shí)際成交均價(jià)尚不足4萬元/平方米,其開發(fā)商陽光城集團(tuán)于2013年摘得土地。在最近的7月份,雖然上述銷售員說已經(jīng)售罄,但該項(xiàng)目還有成交,成交均價(jià)為接近4.8萬元/平方米。
“部分房企項(xiàng)目顯示售罄,是否真的售罄還是要打一個(gè)問號。近期部分上海房企預(yù)期后續(xù)房價(jià)會上漲,捂盤銷售的可能性是存在的?!眹?yán)躍進(jìn)接受《證券日報(bào)》記者采訪時(shí)表示,當(dāng)然,若非房企主動推銷,有時(shí)候很難查證。
距陽光城愉景灣幾百米之外的商業(yè)公寓項(xiàng)目綠地云悅坊正在排卡?!拔覀冺?xiàng)目原打算每平方米漲價(jià)5000元,但為了回籠資金,集團(tuán)最后決定沒有提價(jià)這么多?!本G地云悅坊的銷售人員如是告訴記者。
但從現(xiàn)有的成交數(shù)據(jù)來看,來自克而瑞數(shù)據(jù)庫的數(shù)據(jù)顯示,2011年迪士尼動工時(shí),川沙板塊新建住宅成交均價(jià)為1.8萬元/平方米左右,2016年則上漲至接近3.1萬元/平方米。以此來看,成交均價(jià)并未翻倍,可是在進(jìn)駐當(dāng)?shù)氐拈_發(fā)商來看,地價(jià)已經(jīng)高不可攀。
另有川沙板塊的樓盤銷售人員向本報(bào)記者透露,迪士尼開園后,川沙板塊因有軌道交通和郊野公園等區(qū)域優(yōu)勢利好,房價(jià)已經(jīng)達(dá)到6萬元/平方米左右,預(yù)計(jì)將來住宅用地出讓后,其樓盤可能會賣到8萬元-10萬元/平方米之間。
對此,嚴(yán)躍進(jìn)表示,迪士尼周邊投資的潛力大,很多項(xiàng)目集中在川沙和周浦等區(qū)域,其受迪斯尼樂園項(xiàng)目的直接輻射效果雖不大,但受預(yù)期效應(yīng)影響,周邊投資活躍。實(shí)際上,川沙板塊后續(xù)還會繼續(xù)漲,尤其是綜合考慮的川沙的區(qū)位優(yōu)勢、周邊近期的土地出讓以及市場預(yù)期等,都決定了此類區(qū)域的價(jià)格漲幅會繼續(xù)強(qiáng)化,后市房價(jià)或?qū)⑦M(jìn)入單價(jià)8萬元時(shí)代。
新場現(xiàn)單價(jià)近4萬元地王
相對而言,川沙板塊在迪士尼3公里之外,受其利好影響相對比較明顯。但《證券日報(bào)》實(shí)地走訪的另一個(gè)區(qū)域新場板塊,在迪士尼12公里之外,該區(qū)域卻已經(jīng)于今年6月29日拍出了樓面價(jià)約為3.8萬元/平方米的地王地塊。
6月29日,中糧地產(chǎn)以總價(jià)24.4億元摘得上海浦東新區(qū)新場旅游綜合服務(wù)區(qū)A10-1地塊,樓板價(jià)35744元/平方米,溢價(jià)率235.62%,扣除不可售部分實(shí)際樓板價(jià)達(dá)到38266元/平方米。這意味著,這個(gè)位于上海郊環(huán)以外的住宅項(xiàng)目,未來保本售價(jià)可能超過6萬元/平方米。
公開資料顯示,浦東新場旅游綜合服務(wù)區(qū)A10-1地塊,位于楊輝路以東,新環(huán)北路以西,屬于郊環(huán)以外區(qū)域。雖然也要求建設(shè)5%即3400平方米的保障房,還有約1100平方米的公共設(shè)施,但沒有自持要求,相比6月17日出讓的嘉定新城E27-1地塊出讓條件寬松許多。
據(jù)業(yè)內(nèi)人士估算,該地塊樓板價(jià)達(dá)到35744元/平方米,扣除5%的保障房等不可售部分后,實(shí)際樓板價(jià)達(dá)到38300元/平方米。以兩年時(shí)間計(jì)算,該地塊未來項(xiàng)目保本售價(jià)估計(jì)要在6萬元/平方米以上。而目前新場二手房房價(jià)都在2.7萬元/平方米左右,其中東方冠郡、絲廬雅苑、匯錦城單價(jià)在2.6萬元/平方米,而萬科清林徑相對較貴,在3萬元/平方米左右。
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