險資追捧房地產(chǎn)熱情持續(xù) 收益或分化現(xiàn)兩重天

2016-02-19 09:44 來源：中國證券報

[摘要] 公開資料顯示，目前約20%的境內(nèi)保險機構(gòu)股東的主營業(yè)務(wù)與房地產(chǎn)相關(guān)。有分析人士認為，此類保險公司在整合房地產(chǎn)資源方面存在潛力，未來或?qū)⒂懈嗍┱谷_的空間。

　　保險資金謀劃2016年投資藍圖，房地產(chǎn)正成為目標之一。分析人士認為，保險資金對于房地產(chǎn)標的，將繼續(xù)從多個層面積極介入。中國證券報記者從保險資管人士處了解到，繼2015年在熱點區(qū)塊房地產(chǎn)投資上獲得不菲收益后，保險機構(gòu)對今年房地產(chǎn)市場表現(xiàn)仍有期待，競地有望保持活躍；機構(gòu)的投資能力不同，投資效果將出現(xiàn)差異。

　　看好房地產(chǎn)增值紅利

　　保險資金正從多個層面加大對房地產(chǎn)投資的布局。一方面，多路險資繼續(xù)增持上市房地產(chǎn)公司股份，除中國人壽、中國平安(601318,股吧)、新華保險相繼成為部分上市房地產(chǎn)公司的大股東外，富德生命人壽、安邦保險、前海人壽等也在尋求增持股份的空間；另一方面，投資性房地產(chǎn)也受到越來越多的保險機構(gòu)關(guān)注。

　　保險公司境外投資方面，房地產(chǎn)投資仍是重要標的之一。某保險公司獨立董事認為，從全球市場環(huán)境來看，一些地區(qū)的房地產(chǎn)政策和市場環(huán)境相對穩(wěn)定，且明顯處于低估值狀態(tài)，為保險資金境外投資提供了機會。目前雖然多家保險公司獲批開展境外投資，但境外房地產(chǎn)投資的市場主體仍以大型保險公司為主，中小公司的團隊建設(shè)還有待完善。

　　從近兩年市場發(fā)展情況看，保險資金布局房地產(chǎn)仍有較大增量空間。某保險公司人士表示，保險資金尋找優(yōu)質(zhì)的房地產(chǎn)項目，擴大投資性房地產(chǎn)的占比，已經(jīng)成為大的趨勢。無論是通過參與具體經(jīng)營活動，加強與房地產(chǎn)企業(yè)的合作，還是在資本運作上開展戰(zhàn)略投資或財務(wù)投資，都是看好這一行業(yè)增值紅利的表現(xiàn)。房地產(chǎn)投資回報率比較穩(wěn)定，有助于保險機構(gòu)獲取可觀的投資收益。

　　二級市場也蘊含新的機會。東興證券分析師鄭閔剛認為，房地產(chǎn)行業(yè)龍頭及區(qū)域型龍頭的投資機會值得看好。經(jīng)歷了2016年年初的股市大跌之后，被錯殺的地產(chǎn)股有望迎來估值修復(fù)的機會。

　　標普信用分析師黃馨慧預(yù)計，中國保險公司與房地產(chǎn)開發(fā)商將建立更多的投資關(guān)系。保險公司對投資標多元化和收益率的要求，以及房地產(chǎn)開發(fā)商需要獲得融資來保持增長的需求，使二者成為自然的合作伙伴。而保險公司需要開發(fā)商管理層有能力且能夠支持保護其對開發(fā)商的投資，由于與管理層爭奪控制權(quán)會產(chǎn)生無法預(yù)期的結(jié)果，因此惡意收購的風險較大。

　　競地熱情料持續(xù)

　　2012年起，保險公司投資房地產(chǎn)的苗頭顯露。2013年，投資規(guī)模出現(xiàn)一輪飆升。保險公司一方面將部分自用房地產(chǎn)轉(zhuǎn)為投資性房地產(chǎn)，另一方面通過購置樓盤、股權(quán)投資和與房地產(chǎn)商合作的方式增加對房地產(chǎn)的持有量。

　　廣東某保險公司投資部負責人表示，進入2016年，在“資產(chǎn)荒”延續(xù)的背景下，房地產(chǎn)正成為保險資金配置的理想領(lǐng)域之一。就其所在的公司情況來看，2015年在深圳等熱點地塊上的收益較可觀，投資性房地產(chǎn)的獲利成為去年業(yè)績增長的重要貢獻因素。

　　該負責人介紹，目前，保險資金在房地產(chǎn)投資方面的渠道已經(jīng)較充分地放開，并且通過多年的投資積累了團隊人才和經(jīng)驗，加之近兩年來一線城市房地產(chǎn)價格的預(yù)期向好，在去年獲利的基礎(chǔ)上，2016年仍有望繼續(xù)增厚業(yè)績。

　　另一方面，優(yōu)質(zhì)項目的獲取難度也在增加。多位分析人士表示，對保險資金而言，房地產(chǎn)項目的投資周期和預(yù)期收益率水平使其成為理想的配置資產(chǎn)，隨著資產(chǎn)配置難度加大，優(yōu)質(zhì)房地產(chǎn)項目吸引了各類金融機構(gòu)競逐，險資面臨更大的壓力。一線城市作為熱點區(qū)塊的重要組成部分，項目資源的稀缺性更為明顯。不過，不少保險公司依然對競地抱有熱情和樂觀期待，認為除了房地產(chǎn)行業(yè)和保險資金運用決策的變化外，貨幣政策也將對險資投資房地產(chǎn)造成關(guān)鍵影響。

　　同時，險資多層次介入房地產(chǎn)也將提升獲利空間。分析人士認為，房地產(chǎn)企業(yè)與險資的結(jié)合已成大趨勢，二者在商業(yè)地產(chǎn)、產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)的房地產(chǎn)信托投資基金、股權(quán)投資基金等方面的深入合作將繼續(xù)加深。

　　投資效果或分化

　　公開資料顯示，目前約20%的境內(nèi)保險機構(gòu)股東的主營業(yè)務(wù)與房地產(chǎn)相關(guān)。有分析人士認為，此類保險公司在整合房地產(chǎn)資源方面存在潛力，未來或?qū)⒂懈嗍┱谷_的空間。例如，在百年人壽、北部灣財險、長城人壽、安誠財險、安華農(nóng)業(yè)保險、國元農(nóng)業(yè)保險、民安財險、富德生命人壽等公司的主要股東中，都有地方房地產(chǎn)投資建設(shè)機構(gòu)和金融企業(yè)的身影。

　　保險公司人士介紹，具有地產(chǎn)背景的保險公司盈利情況也存在明顯差異，并非所有公司都將房地產(chǎn)投資作為資金運用的重心。因為投資能力客觀上存在差距，一些保險機構(gòu)目前仍沒有大舉涉足房地產(chǎn)項目，未來這方面的提升空間巨大，但投資效果的分化還將延續(xù)一段時間。

　　房地產(chǎn)業(yè)內(nèi)人士表示，一方面，房地產(chǎn)行業(yè)正處于調(diào)整期，區(qū)域間房地產(chǎn)市場受多重因素影響，投資潛力分化，險資希望在此時尋找較為穩(wěn)妥的投資機會；另一方面，保險公司，特別是中小型保險公司的主要股東中，如果有股東具備房地產(chǎn)投資經(jīng)驗，又愿意拿出既有資源幫助保險公司“試水”的話，險資的投資決策將更具科學性。

　　更多長線資金主體參與房地產(chǎn)投資的局面也有望出現(xiàn)。世邦魏理仕日前發(fā)布的報告認為，中國機構(gòu)投資者目前以主權(quán)基金（包括中投、外管局）為先導(dǎo)，預(yù)計未來將有更多大型機構(gòu)參與到市場中，包括社保、養(yǎng)老基金等。中國保險市場集中度高，可用于配置投資房地產(chǎn)的資金體量不容小覷，保險機構(gòu)兼顧市場機會及風險，投資有望呈現(xiàn)多元化局面。(作者：李超)