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　　養(yǎng)老地產(chǎn)“虛熱” 

　　大型開發(fā)商越來越把養(yǎng)老地產(chǎn)視為一種勢(shì)在必行的戰(zhàn)略選擇，萬(wàn)科、保利等行業(yè)巨頭早已布局養(yǎng)老地產(chǎn)多年，更多的開發(fā)商也躍躍欲試。

　　然而，在養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)成為地產(chǎn)投資發(fā)展新“藍(lán)海”的背后，并非如看起來的那么很美。目前，在養(yǎng)老地產(chǎn)領(lǐng)域，探索實(shí)踐者眾多，成型者寥寥。養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)的 核心在于養(yǎng)老服務(wù)，而國(guó)內(nèi)大多數(shù)資本對(duì)養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)的理解還停留在以養(yǎng)老概念賣房，更關(guān)注怎么從房地產(chǎn)開發(fā)掙錢，而忽略了養(yǎng)老服務(wù)本身。

　　在前不久閉幕的十八屆五中全會(huì)上，全面放開二胎，積極開展應(yīng)對(duì)人口老齡化的行動(dòng)被提上日程。這一政策的背后，是中國(guó)已步入老齡化社會(huì)的現(xiàn)實(shí)。全 國(guó)老齡委最新發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示，從2015到2035年，中國(guó)將進(jìn)入急速老齡化階段，老年人口將從2.12億增加到4.18億，占比29%。

　　這也讓一些資本看到了投資機(jī)遇。比如說，養(yǎng)老地產(chǎn)。這個(gè)巨大的市場(chǎng)給了很多開發(fā)商想象的空間，近期包括綠城、融創(chuàng)、萬(wàn)科、正榮等房企都在社區(qū)里面開始了養(yǎng)老爭(zhēng)奪戰(zhàn)。

　　那么，在養(yǎng)老地產(chǎn)火爆的今天，這個(gè)領(lǐng)域真的有想象的那么美好嗎？

　　現(xiàn)實(shí)給出的答案是否定的。長(zhǎng)期以來，中國(guó)養(yǎng)老地產(chǎn)的噱頭多于實(shí)質(zhì)，盈利周期漫長(zhǎng)甚至遙遙無期，成為國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)商開發(fā)運(yùn)營(yíng)養(yǎng)老地產(chǎn)的重大阻礙。

　　“養(yǎng)老地產(chǎn)比商業(yè)地產(chǎn)的回報(bào)周期更漫長(zhǎng)，對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)來說，將是一個(gè)不小的挑戰(zhàn)?！贝笥钭稍兎康禺a(chǎn)分析師李家云對(duì)《國(guó)際金融報(bào)》記者表示。

　　業(yè)界普遍認(rèn)為，養(yǎng)老地產(chǎn)行業(yè)仍處于“蹣跚起步”的階段，未來中國(guó)養(yǎng)老地產(chǎn)是基于服務(wù)的產(chǎn)品，還是基于產(chǎn)品的服務(wù)，到現(xiàn)在也沒有定論。從已投入運(yùn)營(yíng)的養(yǎng)老地產(chǎn)中看，資金投入不少，只見枝葉瘋長(zhǎng)，卻不見花開，更談不上結(jié)果。

　　高速發(fā)展 

　　因人口老齡化而催生的養(yǎng)老地產(chǎn)，成為房地產(chǎn)市場(chǎng)中一個(gè)不容忽視的分支。這是繼商業(yè)地產(chǎn)、旅游地產(chǎn)之后，又一個(gè)房地產(chǎn)行業(yè)細(xì)分市場(chǎng)下的投資“新寵”，正受到開發(fā)商的熱烈追捧

　　從2005年起，中國(guó)的養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)進(jìn)入興起期，一些企業(yè)開始進(jìn)入養(yǎng)老地產(chǎn)行業(yè)，出現(xiàn)了第一批中高端養(yǎng)老住宅社區(qū)，以及不同的養(yǎng)老地產(chǎn)項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)模式。而其中，房地產(chǎn)企業(yè)逐漸成為掘金的主力。

　　近年來，保利、萬(wàn)科等龍頭房企拋出養(yǎng)老地產(chǎn)發(fā)展計(jì)劃。早在2008年，保利地產(chǎn)(9.20, -0.42, -4.37%)就曾出國(guó)考察養(yǎng)老地產(chǎn)的經(jīng)營(yíng)模式，遠(yuǎn)洋地產(chǎn)曾聯(lián)手中國(guó)人壽(26.60, -1.48, -5.27%)進(jìn)軍養(yǎng)老物業(yè)。如今，萬(wàn)科在北京的幸福匯、在青島的萬(wàn)科城等項(xiàng)目中，均可見到養(yǎng)老地產(chǎn)的影子。保利地產(chǎn)[微博]也相繼在上海、長(zhǎng)沙進(jìn)行了養(yǎng)老地產(chǎn)的試點(diǎn)。今年8月，遠(yuǎn)洋地產(chǎn)總裁李明表示，公司將繼續(xù)大力發(fā)展養(yǎng)老業(yè)務(wù)，即包括養(yǎng)老地產(chǎn)在內(nèi)的新型客戶服務(wù)業(yè)務(wù)，這是遠(yuǎn)洋地產(chǎn)四元業(yè)務(wù)不可或缺的部分。

　　就在各大房企紛紛試點(diǎn)養(yǎng)老地產(chǎn)的同時(shí)，大規(guī)模進(jìn)軍養(yǎng)老地產(chǎn)領(lǐng)域的還有一大批保險(xiǎn)公司。據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，目前保險(xiǎn)公司在養(yǎng)老地產(chǎn)上的投資已經(jīng)超過500億元。泰康人壽、平安集團(tuán)、太平集團(tuán)、新華保險(xiǎn)(44.59, -3.47, -7.22%)、中國(guó)人壽等都已紛紛涉足養(yǎng)老地產(chǎn)。此外，中石化[微博]等能源巨頭也已陸續(xù)嘗試進(jìn)入該領(lǐng)域。

　　在社會(huì)學(xué)者韓云溪看來，如今的中國(guó)社會(huì)是一個(gè)生產(chǎn)過剩的年代，如果要把握投資機(jī)遇，就必須明白社會(huì)的需求歸根到底是什么。

　　“當(dāng)然是人的需求?！表n云溪對(duì)《國(guó)際金融報(bào)》記者指出，根據(jù)統(tǒng)計(jì)年鑒的數(shù)據(jù)，中國(guó)的人口有兩個(gè)高峰期，第一個(gè)人口高峰出現(xiàn)在1962年到 1975年。第二個(gè)人口高峰出現(xiàn)在1981年到1997年。目前的情況是，1962年出生的人，今年是53歲，1975年出生的人，今年是40歲，往后十 年，這些人要面臨的就是嚴(yán)峻的養(yǎng)老問題，而催生出的養(yǎng)老地產(chǎn)市場(chǎng)潛能也必然是驚人的。

　　那么，養(yǎng)老地產(chǎn)市場(chǎng)究竟有多大？ 

　　從國(guó)務(wù)院印發(fā)的《社會(huì)養(yǎng)老服務(wù)體系建設(shè)規(guī)劃(2011-2015年)》(下稱《規(guī)劃》)中可以看到，第六次全國(guó)人口普查顯示，中國(guó)60歲及以上 老年人口已達(dá)1.78億人，占總?cè)丝诘?3.26%，而城鄉(xiāng)失能和半失能老年人約3300萬(wàn)人，占老年人口總數(shù)的19%，中國(guó)已步入老齡化社會(huì)。

　　龐大的人口基數(shù)，使得中國(guó)的老齡化現(xiàn)象備受矚目。《規(guī)劃》顯示，中國(guó)是世界上惟一一個(gè)老年人口超過1億人的國(guó)家，且正在以每年3%以上的速度快速增長(zhǎng)，是同期人口增速的5倍多。預(yù)計(jì)到2020年，老年人口將達(dá)到2.43億人，約占總?cè)丝诘?8%。

　　《規(guī)劃》還顯示，隨著人口老齡化、高齡化的加劇，失能、半失能老年人的數(shù)量還將持續(xù)增長(zhǎng)，照料和護(hù)理問題日益突出。據(jù)推算，2015年，中國(guó)老 年人僅僅在護(hù)理服務(wù)和生活照料方面的潛在市場(chǎng)規(guī)模就將超過4500億元，由此催生的養(yǎng)老服務(wù)就業(yè)崗位潛在需求將超過500萬(wàn)個(gè)。

　　而按照國(guó)際通行的5%老年人需要機(jī)構(gòu)養(yǎng)老這一標(biāo)準(zhǔn)，目前中國(guó)至少需要1000萬(wàn)張養(yǎng)老床位。而在2014年全國(guó)民政工作會(huì)議上透露的數(shù)據(jù)是，目前全國(guó)養(yǎng)老床位數(shù)達(dá)500萬(wàn)，仍有500萬(wàn)張養(yǎng)老床位的巨大差距。

　　據(jù)中國(guó)社科院老年研究所測(cè)算，目前中國(guó)養(yǎng)老市場(chǎng)的商機(jī)約4萬(wàn)億元人民幣，到2030年有望增加至13萬(wàn)億元。

　　其中包括老年人以改善住房條件為目的的購(gòu)房需求。業(yè)內(nèi)人士預(yù)計(jì)，未來的養(yǎng)老地產(chǎn)業(yè)將迎來爆發(fā)式的增長(zhǎng)。

　　不僅如此，國(guó)家政策也對(duì)養(yǎng)老地產(chǎn)行業(yè)起到了推動(dòng)作用。記者了解到，隨著國(guó)務(wù)院《關(guān)于推進(jìn)醫(yī)療衛(wèi)生與養(yǎng)老服務(wù)相結(jié)合的指導(dǎo)意見》，養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)顯然已進(jìn)入歷史機(jī)遇期。

　　“目前，國(guó)家的養(yǎng)老機(jī)構(gòu)完全無法滿足日益增長(zhǎng)的老齡化需求?！崩罴以浦赋觥?/p>

　　韓云溪認(rèn)為，中國(guó)養(yǎng)老地產(chǎn)的爆發(fā)式增長(zhǎng)，與之前一代大部分是獨(dú)生子女家庭有關(guān)，由于獨(dú)生子女照顧家庭的時(shí)間能力有限?！半S著獨(dú)生子女父母進(jìn)入老年，養(yǎng)老地產(chǎn)需求將大幅上升，當(dāng)然，國(guó)家政策的支持，也極大提升養(yǎng)老地產(chǎn)的潛在價(jià)值，催化養(yǎng)老地產(chǎn)高速發(fā)展?！?/p>

　　遭遇尷尬 

　　做養(yǎng)老地產(chǎn)，首先要保持它的公益性、非營(yíng)利性，這就注定了他不可能有傳統(tǒng)地產(chǎn)項(xiàng)目的高額利潤(rùn)。但隨著國(guó)內(nèi)開發(fā)商、保險(xiǎn)公司一哄而上，導(dǎo)致這個(gè)行業(yè)已經(jīng)出現(xiàn)泡沫，大部分企業(yè)都沒有想好該如何賺錢，卻已投錢入場(chǎng)

　　盡管投資開發(fā)建設(shè)養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)園的企業(yè)，大多打出嘗試多元轉(zhuǎn)型打造全產(chǎn)業(yè)鏈養(yǎng)老的旗號(hào)，但受制于制度缺失及配套難題而備感迷茫，不少項(xiàng)目也最終走向“圈地賣房”的傳統(tǒng)房地產(chǎn)開發(fā)模式，養(yǎng)老儼然成了拿地、賣房、營(yíng)銷的幌子。

　　較早試點(diǎn)養(yǎng)老地產(chǎn)業(yè)務(wù)的萬(wàn)科，也同樣遭遇現(xiàn)實(shí)困惑。上海萬(wàn)科副總經(jīng)理許青川對(duì)媒體表示，“目前國(guó)內(nèi)養(yǎng)老地產(chǎn)還面臨的一個(gè)問題是，我們客戶未富先老，就算能夠承受養(yǎng)老服務(wù)的客戶，也有很多不愿意多花銷進(jìn)行養(yǎng)老?！?/p>

　　“由于房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展是資產(chǎn)和金融的重度融合過程，中國(guó)養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)在與地產(chǎn)業(yè)結(jié)合過程中也過度強(qiáng)調(diào)盈利點(diǎn)，卻往往忽視了社會(huì)需求，從而導(dǎo)致一些養(yǎng)老項(xiàng)目和產(chǎn)品無法適應(yīng)老年人的生活實(shí)際，而只是關(guān)注如何為公司創(chuàng)造利潤(rùn)?！庇蟹治鋈耸糠Q。

　　記者采訪了解到，一些居住在“養(yǎng)老社區(qū)”的老人對(duì)自己居住的環(huán)境并不滿意。有市民告訴《國(guó)際金融報(bào)》記者，一些養(yǎng)老社區(qū)的設(shè)施服務(wù)并不是特別健全，和一般的小區(qū)區(qū)別不大，無法滿足老人們的多元化需求。

　　在英國(guó)房地產(chǎn)商人James看來，中國(guó)目前大多數(shù)的養(yǎng)老地產(chǎn)項(xiàng)目還只是借著養(yǎng)老地產(chǎn)的名號(hào)，實(shí)際仍是在做房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目?！拔铱催^一些項(xiàng)目，他 們并沒有切實(shí)考慮到老人的居住需求，有的老人社區(qū)甚至居住的是青壯年，只有很少一部分的老人。中國(guó)的的養(yǎng)老地產(chǎn)仍處于起步階段，未來還需要繼續(xù)探索?！?/p>

　　而對(duì)于國(guó)內(nèi)養(yǎng)老地產(chǎn)本身來說，最致命的問題是盈利模式依舊不明確。一位房地產(chǎn)相關(guān)人士對(duì)《國(guó)際金融報(bào)》記者透露，目前有些養(yǎng)老項(xiàng)目的經(jīng)營(yíng)已陷入困境，但是開發(fā)商依舊不愿意撤出?！霸蚝芎?jiǎn)單，他們認(rèn)為未來養(yǎng)老地產(chǎn)總歸會(huì)獲利，如果現(xiàn)在撤出，那就真的是血本無歸了”。

　　“養(yǎng)老地產(chǎn)為何發(fā)展得如此磕磕絆絆，不是因?yàn)槲覀兤鸩酵砹?國(guó)內(nèi)從十年前就開始發(fā)展養(yǎng)老地產(chǎn))，而是因?yàn)閲?guó)內(nèi)的養(yǎng)老地產(chǎn)至今都沒有形成一種成熟或者完整的商業(yè)模式?！崩罴以品Q。

　　在業(yè)內(nèi)人士看來，眾房企進(jìn)入養(yǎng)老地產(chǎn)，大家都是摸著石頭過河。做養(yǎng)老地產(chǎn)的企業(yè)都想著把養(yǎng)老地產(chǎn)項(xiàng)目探索出某種盈利模式，打響品牌形成規(guī)模效應(yīng)，但是目前的現(xiàn)實(shí)卻是，成功的標(biāo)桿企業(yè)非常稀少。

　　普華永道房地產(chǎn)國(guó)際專家高思品認(rèn)為，很多開發(fā)商盈利艱難主要與三方面因素有關(guān)：一是目前企業(yè)投資養(yǎng)老地產(chǎn)項(xiàng)目的時(shí)間還不長(zhǎng)，還處于探索階段；二 是消費(fèi)者的接受度還不夠高，很多消費(fèi)者寧愿花更多的錢買房也不愿花錢買養(yǎng)老社區(qū)的服務(wù)；三是土地價(jià)格高昂，投資成本高?！半S著未來房地產(chǎn)投資的企穩(wěn)，這些 問題會(huì)得到改善?！备咚计繁硎尽?