北京流拍地王降價(jià)入市曾因定價(jià)過高嚇退開發(fā)商

2015-08-06 09:19 來源：華夏時(shí)報(bào)

[摘要] 　　去年兩度流拍的孫河準(zhǔn)地王于近期再次掛牌出讓由于這次剔除了配建學(xué)校地塊并減少了3萬多平米建筑面積總價(jià)較首次出讓的46億元下降約3億元。

　　去年兩度流拍的孫河準(zhǔn)地王于近期再次掛牌出讓由于這次剔除了配建學(xué)校地塊并減少了3萬多平米建筑面積總價(jià)較首次出讓的46億元下降約3億元。

　　“孫河地塊此次入市調(diào)整了出讓金以及配建單位門檻相對降低又正逢北京土地供應(yīng)較為短缺的周期預(yù)計(jì)本次該地塊入市將迎來多家房企競爭。”北京一大型房企投資部副總表示。

　　而對于以4.8萬元/平米的價(jià)格拿下該區(qū)域地王地塊的中糧地產(chǎn)來說這一地塊的出讓單價(jià)對其現(xiàn)有項(xiàng)目意義更大目前中糧瑞府入市兩月網(wǎng)簽成交只有3套解套壓力巨大。

　　“準(zhǔn)地王”補(bǔ)缺

　　北京市國土局的公告顯示此前分別在2014年8月份和9月份兩度流拍的北京市朝陽區(qū)孫河鄉(xiāng)土地儲備項(xiàng)目BCDE地塊此次重新更名為“北京市朝陽區(qū)孫河鄉(xiāng)北甸西村2902-18、2902-19、2902-27地塊”再次掛牌出讓。

　　就在一年前這一地塊曾按照建筑面積17.61萬平米和起始金額46億元的體量出讓但由于起始價(jià)格過高最終流拍。相比之前調(diào)整后的地塊取消了地塊內(nèi)的中小學(xué)合校用地部分總建筑面積約14.36萬平米起始價(jià)為人民幣43.22億元價(jià)格比上次下調(diào)了近3億元。

　　在孫河地塊開發(fā)高端項(xiàng)目的一位房企負(fù)責(zé)人對記者表示政府去年出讓這一地塊時(shí)“定價(jià)太離譜”由于當(dāng)時(shí)樓市處于下行通道房企現(xiàn)金流緊張且孫河區(qū)域已聚集了不少高端項(xiàng)目競爭激烈。因此當(dāng)時(shí)不少意向房企最終放棄了這一地塊。

　　“今年上半年北京土地市場供應(yīng)比較短缺但市場回暖跡象明顯房企拿地補(bǔ)倉的意愿較上半年將會增強(qiáng)?！眮喓罊C(jī)構(gòu)市場總監(jiān)郭毅認(rèn)為。

　　據(jù)了解今年北京市國土局公布的2015年供地計(jì)劃中商品住宅用地總量為750公頃但上半年住宅用地出讓約175公頃不到全年供應(yīng)計(jì)劃的1/4。

　　同時(shí)上海易居房地產(chǎn)研究院的數(shù)據(jù)顯示北京在2014年1-7月份土地供應(yīng)幅數(shù)為76幅供應(yīng)建筑面積為1009萬平米。而在2015年1-7月份供應(yīng)幅數(shù)為35幅供應(yīng)建筑面積為462萬平米供應(yīng)同比縮水約50%。

　　“目前北京市的土地供應(yīng)節(jié)奏確實(shí)略有放緩。”上海易居房地產(chǎn)研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)表示一方面由于目前土地部門供地的各類制約性條件增加不可能像過去一樣無節(jié)制地大規(guī)模供地。另一方面由于此前開發(fā)商對市場的信心仍然不足因此雖然樓市有所回暖但影響仍未傳導(dǎo)至土地市場。

　　“現(xiàn)在由于土地價(jià)格太高不少房企已經(jīng)逐步轉(zhuǎn)變了原有的經(jīng)營策略在北京等一線城市獲得項(xiàng)目的方式大多通過并購、合作進(jìn)行對于傳統(tǒng)拿地的依賴度已經(jīng)降低?！鄙鲜霰本┐笮头科笸顿Y部副總表示。

　　中糧地王仍難解套

　　去年這一地塊出讓時(shí)天恒置業(yè)與中糧地產(chǎn)兩家房企均參與了孫河BCDE地塊的競拍。今年這一地塊再度入市吸引了更多房企的目光。

　　“對這一地塊我們一直有興趣但具體還要看地塊規(guī)劃和我們自身的計(jì)劃。”中糧地產(chǎn)一位負(fù)責(zé)人表示。

　　目前孫河區(qū)域已經(jīng)集聚了龍湖、泰禾、首開和中糧等多家房企所開發(fā)項(xiàng)目也多以別墅、高端住宅為主。

　　中糧地產(chǎn)在孫河區(qū)域開發(fā)的中糧瑞府項(xiàng)目(瑞灣家園)當(dāng)年拿地單價(jià)高達(dá)48444元/平米約為該區(qū)域其他房企項(xiàng)目拿地成本的兩倍中糧孫河地塊也一舉成為當(dāng)時(shí)的單價(jià)地王。

　　不過由于地價(jià)過高中糧瑞府項(xiàng)目一直面臨較大的銷售壓力。北京市住建委網(wǎng)簽數(shù)據(jù)顯示自5月底入市以來中糧瑞府僅成交3套房源均價(jià)為68104元/平米。

　　“如果成交價(jià)在不到7萬元/平米的話中糧孫河項(xiàng)目幾乎是虧本的?！睒I(yè)內(nèi)一位分析人士指出。

　　不過此前這一地塊在去年的兩次掛牌樓面價(jià)分別為3.7萬元/平米和3.5萬元/平米。這次調(diào)整后這一地塊實(shí)際掛牌出讓樓面價(jià)僅約30000元/平米。業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為若要達(dá)到中糧瑞府的拿地單價(jià)水平恐怕并不樂觀。

　　同時(shí)中糧孫河地王拍出后周邊高端項(xiàng)目趁勢熱銷已先期搶占市場。據(jù)北京克而瑞房價(jià)點(diǎn)評網(wǎng)統(tǒng)計(jì)孫河板塊目前有34個(gè)在售項(xiàng)目去年的銷冠項(xiàng)目臻園、龍湖雙龍?jiān)?、泰禾北京院子、望京金茂府、紫御華府、潤澤公園以及遠(yuǎn)洋　Lavie等都在該區(qū)域集聚效應(yīng)明顯。

　　“而根據(jù)此次掛牌出讓的規(guī)定達(dá)到競拍上限后競報(bào)配建異地保障房面積來確定最終競得人該項(xiàng)目的最終產(chǎn)品估計(jì)仍是高端豪宅類產(chǎn)品因此不排除周邊已有項(xiàng)目的開發(fā)商進(jìn)一步競拍該塊土地來實(shí)現(xiàn)規(guī)模效益?！北本┛硕鸱績r(jià)點(diǎn)評網(wǎng)分析師表示。