樓市逢新政漲價(jià)傳言紛紛購(gòu)房能任性嗎？

2015-04-02 08:40 來(lái)源：河南商報(bào)

[摘要] “兩個(gè)新政疊加起來(lái)，最多只會(huì)刺激宏觀樓市二季度房地產(chǎn)成交放量，這其中既包括新房，也包括二手房。方專業(yè)機(jī)構(gòu)泰辰認(rèn)為，隨著房地產(chǎn)供需關(guān)系的轉(zhuǎn)變，自去年起，房地產(chǎn)寬松政策不斷，此次“330新政”更是重磅加碼。

　　漫畫/王偉賓

　　“您好，今天政府剛出臺(tái)新政，購(gòu)買2年以上的普通住房免征營(yíng)業(yè)稅了。上次跟您說(shuō)的那套房子，您看要不要再考慮一下？”3月30日晚上9點(diǎn)多，記者接到一位二手房中介的來(lái)電。電話中他難掩興奮，極力向記者推薦此前提到過(guò)的一套二手房。由于這套二手房購(gòu)買尚未滿5年，按照原來(lái)的政策，需要交全部房款的5.6%作為營(yíng)業(yè)稅，因此此前并未在記者購(gòu)房的考慮范圍內(nèi)。然而，新政的出臺(tái)使得這一切都不同了。

　　就在這一天，記者的微信朋友圈被頻頻刷屏，無(wú)論是媒體同行還是業(yè)界專家，都在談?wù)撏粋€(gè)話題：3月30日，五部委發(fā)布樓市新政，對(duì)于個(gè)人住房貸款政策和個(gè)人住房轉(zhuǎn)讓營(yíng)業(yè)稅政策作出調(diào)整。一片熱議中，喜憂參半。

　　現(xiàn)象

　　房源涌入

　　二手房市場(chǎng)重現(xiàn)活力

　　“新政出臺(tái)后房?jī)r(jià)會(huì)漲嗎？”“開發(fā)商會(huì)不會(huì)借機(jī)漲價(jià)？”“二手房市場(chǎng)也會(huì)變熱吧？”……這些無(wú)疑是普通購(gòu)房者最為關(guān)心的問(wèn)題。

　　業(yè)內(nèi)專家認(rèn)為，兩大新政體現(xiàn)出樓市改革的方向。房地產(chǎn)交易環(huán)節(jié)的收費(fèi)越來(lái)越少，而持有環(huán)節(jié)的稅費(fèi)越來(lái)越多。持有環(huán)節(jié)高稅，交易環(huán)節(jié)低稅，將造成流通量大大地增加，周轉(zhuǎn)率大大地提高。

　　無(wú)論如何，對(duì)于正打算購(gòu)置二手房的人們來(lái)說(shuō)，當(dāng)下最為直接的利好，是可選擇的房源范圍變大了。記者走訪過(guò)程中發(fā)現(xiàn)，在鄭州，此前已經(jīng)在中介門店掛牌數(shù)月沒(méi)見動(dòng)靜的2~5年普通住房，開始被更多購(gòu)房者關(guān)注。中介預(yù)計(jì)，未來(lái)還將有更多此類房源進(jìn)入二手房市場(chǎng)。

　　個(gè)人房產(chǎn)金融服務(wù)專業(yè)機(jī)構(gòu)偉嘉安捷表示，央行年初的降息政策主要刺激了大批首次置業(yè)人群入市，此次新政則將刺激不少改善型置業(yè)人群入市。隨著營(yíng)業(yè)稅“5改2”促使大批業(yè)主拋售手中房產(chǎn)，大量二手次新房涌入市場(chǎng)，成為市場(chǎng)供應(yīng)量的有力補(bǔ)充，購(gòu)房者和可選擇的房源同時(shí)增加的情況，將有效刺激房貸市場(chǎng)成交量的上升，二手房市場(chǎng)將重現(xiàn)活力。

　　鏈家地產(chǎn)市場(chǎng)研究部則提醒購(gòu)房者，營(yíng)業(yè)稅的調(diào)整將使市場(chǎng)中低稅房源有所增加，但同時(shí)，這也將成為二手房業(yè)主單方面提價(jià)的動(dòng)力?？傮w來(lái)看，雖然能夠直接受惠于此輪政策利好的購(gòu)房者數(shù)量有限，稅費(fèi)成本下降幅度也并不大，但政策對(duì)于預(yù)期的刺激仍將使市場(chǎng)整體交易熱情提升，未來(lái)成交量將進(jìn)一步上升，不排除二季度房?jī)r(jià)出現(xiàn)一定上漲的可能性。

　　變化

　　新常態(tài)下，購(gòu)房者理性至上

　　近幾個(gè)月以來(lái)連續(xù)的利好政策，可以說(shuō)極大改善了各方對(duì)于房地產(chǎn)市場(chǎng)的預(yù)期。尤其是貸款政策的寬松，其效果直接作用于貸款成本，促使購(gòu)房成本有所下降。

　　那么開發(fā)商究竟會(huì)不會(huì)借機(jī)漲價(jià)？從記者目前了解的信息來(lái)看，的確有不少鄭州開發(fā)商釋放出“即將漲價(jià)”的訊息。這令人不得不想起，此前曾屢次因新政出臺(tái)而引發(fā)的“恐慌性購(gòu)房”。

　　然而，與以往相比，如今的購(gòu)房者顯然不再像過(guò)去那樣容易被“漲價(jià)”所牽制了。在經(jīng)歷了房?jī)r(jià)數(shù)年的跌宕起伏之后，購(gòu)房者理性了很多。在市場(chǎng)形勢(shì)和出手時(shí)機(jī)方面，購(gòu)房者已經(jīng)逐漸具備了自己的判斷力，不再“任性而為”。

　　“新政剛出臺(tái)，就看到朋友圈里轉(zhuǎn)發(fā)的各種開發(fā)商漲價(jià)的相關(guān)文件。老實(shí)說(shuō)，現(xiàn)在我對(duì)這個(gè)半信半疑。眼下我主要還是根據(jù)自己的購(gòu)房需求去慎重選擇樓盤，不會(huì)被漲價(jià)因素過(guò)多左右?！币恍┵?gòu)房者在提及漲價(jià)現(xiàn)象時(shí)如是表示。

　　在中房經(jīng)聯(lián)主席、偉業(yè)我愛我家集團(tuán)副總裁胡景暉看來(lái)，此次政策調(diào)整將鼓勵(lì)購(gòu)房的重點(diǎn)從首次購(gòu)房需求轉(zhuǎn)向改善型購(gòu)房需求，這是值得欣喜的改變。但對(duì)于不少開發(fā)商驚呼的“房地產(chǎn)的春天來(lái)了”，胡景暉卻不以為然。

　　“兩個(gè)新政疊加起來(lái)，最多只會(huì)刺激宏觀樓市二季度房地產(chǎn)成交放量，這其中既包括新房，也包括二手房。但是房?jī)r(jià)估計(jì)不會(huì)有太大的波動(dòng)?！焙皶煼治龅?，“降低首付比例，會(huì)使得購(gòu)房者還銀行的貸款數(shù)量更多。首付比例降低了，按揭的壓力就變大了。稅本身的影響也是比較有限的，從去年9月30日的房產(chǎn)新政到后來(lái)的降息、降準(zhǔn)等，房地產(chǎn)的經(jīng)濟(jì)政策所起到的市場(chǎng)刺激效果也就是兩三個(gè)月，之后往往被打回原形，接著再來(lái)一次，然后又被打回原形……這就是我理解的房地產(chǎn)行業(yè)的新常態(tài)?！?/font>

　　判斷

　　2009年樓市盛況難再現(xiàn)

　　針對(duì)不少人將此次新政推出與2009年樓市政策相提并論，有業(yè)內(nèi)專家指出，事實(shí)上，此次新政推出，與2009年信貸政策由緊轉(zhuǎn)松面臨著不盡相同的背景。

　　2008年，受金融危機(jī)影響，全國(guó)樓市下行。2009年信貸政策由緊轉(zhuǎn)松，二套房首付比例低至20%，多重政策疊加，房地產(chǎn)市場(chǎng)隨之迅速轉(zhuǎn)向，在2008年的低基數(shù)基礎(chǔ)上，銷售面積突破9億平方米，同比增幅超過(guò)50%，而銷售額高達(dá)4.4萬(wàn)億元，同比增長(zhǎng)83%。

　　“眼下的大背景是，全國(guó)樓市供應(yīng)量過(guò)剩，庫(kù)存量高企，需求減弱。從政策內(nèi)容來(lái)看，2015年的樓市新政將推動(dòng)樓市有所好轉(zhuǎn)，但政策刺激力度將不及2008~2009年?！敝袊?guó)指數(shù)研究院在最新發(fā)布的研究報(bào)告中如是表明。

　　可以預(yù)見的是，在未來(lái)的三個(gè)月內(nèi)，購(gòu)房者熱情將推動(dòng)房地產(chǎn)市場(chǎng)各項(xiàng)指標(biāo)數(shù)據(jù)有所反彈，樓市成交量在未來(lái)一段時(shí)間會(huì)有上升態(tài)勢(shì)。但是，對(duì)于庫(kù)存量較高的一些城市來(lái)說(shuō)，現(xiàn)在就預(yù)料房?jī)r(jià)上漲還為時(shí)過(guò)早。盡管一些開發(fā)商有上調(diào)銷售均價(jià)的打算，同時(shí)會(huì)在去庫(kù)存的道路上一路追尋量的攀升，但是歡呼過(guò)后，市場(chǎng)還依然是那個(gè)市場(chǎng)。

　　“其實(shí)，此次新政最大的受益者應(yīng)當(dāng)是房地產(chǎn)中介，而非開發(fā)商?！焙皶熣J(rèn)為，新政可能會(huì)幫助開發(fā)商拉一兩個(gè)漲停，但是它對(duì)開發(fā)商的意義遠(yuǎn)沒(méi)有對(duì)二手房市場(chǎng)的意義大。遺憾的是，目前國(guó)內(nèi)的資本市場(chǎng)上缺少純粹做房地產(chǎn)中介的上市公司。未來(lái)如果有這類公司，那么在推出類似這種政策時(shí)，漲價(jià)的可能就不是開發(fā)商，而是中介公司或其他房地產(chǎn)相關(guān)平臺(tái)了。換而言之，開發(fā)商漲來(lái)漲去的時(shí)代應(yīng)該過(guò)去了。