今年上半年房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)增速依然平穩(wěn)，然而個(gè)人購(gòu)房貸款增速卻有所下滑。
近日，央行發(fā)布2014年上半年金融機(jī)構(gòu)貸款投向統(tǒng)計(jì)報(bào)告稱(chēng)，上半年末，房產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款余額4.04萬(wàn)億元，同比增長(zhǎng)23.7%，增速比上季末高5.4個(gè)百分點(diǎn)。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款余額1.16萬(wàn)億元，同比增長(zhǎng)9.7%，增速比上季末高2.1個(gè)百分點(diǎn)。
而同期，個(gè)人購(gòu)房貸款余額10.74萬(wàn)億元，同比增長(zhǎng)18.4%，增速比上季末低1.7個(gè)百分點(diǎn)。
信托入表 棚改助力
多名業(yè)內(nèi)人士向《第一財(cái)經(jīng)日?qǐng)?bào)》記者分析稱(chēng)，央行對(duì)銀行同業(yè)業(yè)務(wù)管制以及棚改的投放在一定程度上影響了上半年末的房地產(chǎn)信貸數(shù)據(jù)。
針對(duì)個(gè)人購(gòu)房貸款增速放緩引起的擔(dān)憂(yōu)，民生銀行金融市場(chǎng)部首席分析師李志強(qiáng)亦向《第一財(cái)經(jīng)日?qǐng)?bào)》記者表示，房地產(chǎn)貸款增速加快，主要可能是之前的表外房地產(chǎn)行業(yè)融資轉(zhuǎn)回表內(nèi)所致，并不表明房地產(chǎn)投資在加快。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資（表外加表內(nèi)）與個(gè)人購(gòu)房貸款的增長(zhǎng)趨勢(shì)應(yīng)該是一致的，都是放緩。
中國(guó)民生銀行發(fā)展規(guī)劃部高級(jí)專(zhuān)家溫彬向《第一財(cái)經(jīng)日?qǐng)?bào)》記者稱(chēng)，今年以來(lái)，房地產(chǎn)融資渠道收窄，特別是信托等通道業(yè)務(wù)受限，使房地產(chǎn)對(duì)銀行信貸融資依賴(lài)性增強(qiáng)。他認(rèn)為，近期央行對(duì)銀行同業(yè)賬戶(hù)的管理促使信托融資進(jìn)入到銀行表內(nèi)。
此前，央行下發(fā)《關(guān)于加強(qiáng)銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)人民幣同業(yè)銀行結(jié)算賬戶(hù)管理的通知》，對(duì)商業(yè)銀行同業(yè)銀行結(jié)算賬戶(hù)的開(kāi)立、落實(shí)日常管理做出嚴(yán)格要求，并要求各銀行建立同業(yè)銀行結(jié)算賬戶(hù)專(zhuān)項(xiàng)管理制度，同時(shí)對(duì)存量同業(yè)銀行結(jié)算賬戶(hù)進(jìn)行清理核實(shí)。這一通知被業(yè)界視為對(duì)5月幾部委聯(lián)合頒布的《關(guān)于規(guī)范金融機(jī)構(gòu)同業(yè)業(yè)務(wù)的通知》（“127號(hào)文”）相關(guān)配套和補(bǔ)充，“127號(hào)文”旨在通過(guò)“疏堵”銀行同業(yè)資產(chǎn)來(lái)打擊影子銀行，此次通知?jiǎng)t細(xì)化和規(guī)范了銀行業(yè)同業(yè)結(jié)算賬戶(hù)管理。
由于存在表外轉(zhuǎn)表內(nèi)的情況，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款的加快并不必然意味著房地產(chǎn)投資相應(yīng)程度的加快，房地產(chǎn)市場(chǎng)的景氣關(guān)鍵看需求，個(gè)人購(gòu)房貸款放緩更真實(shí)反映了行業(yè)景氣下行的趨勢(shì)。李志強(qiáng)表示由于沒(méi)有表外的準(zhǔn)確數(shù)據(jù)，尚不能精確測(cè)算?！暗?yàn)楣潭ㄙY產(chǎn)投資增速在回落，其中基建投資（政府）增速在上升，那么房地產(chǎn)和其他行業(yè)投資就更應(yīng)該回落了?！?
根據(jù)央行數(shù)據(jù)，上半年個(gè)人購(gòu)房貸款余額增加9389億元，同比少增239億元。上半年末，保障性住房開(kāi)發(fā)貸款余額9694億元，同比增長(zhǎng)47.3%，增速比上季末高20.6個(gè)百分點(diǎn)；上半年增加2402億元，占同期房產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款增量的47.3%，比一季度增量占比高27.9個(gè)百分點(diǎn)。
溫彬認(rèn)為，個(gè)人需求因?yàn)榉績(jī)r(jià)上漲放緩以后，觀望心態(tài)比較濃厚，按揭貸款需求收縮，銀行在發(fā)放中考慮到融資成本提高，住房按揭貸款利率相對(duì)較低，銀行在配置上也喪失積極性，5月份甚至傳出銀行“斷貸”的消息。整體來(lái)看，房地產(chǎn)下半年并不樂(lè)觀。根據(jù)保障性住房開(kāi)發(fā)貸款同比增長(zhǎng)幾近50%，說(shuō)明上半年增加保障房投放也影響到房地產(chǎn)信貸數(shù)據(jù)的增長(zhǎng)。
“保障房和棚改的投資有多大部分算成了房地產(chǎn)投資，多大部分算成基建投資，如果都算成了房地產(chǎn)投資，那確有可能導(dǎo)致了房地產(chǎn)投資數(shù)據(jù)偏高?！崩钪緩?qiáng)稱(chēng)，簡(jiǎn)單說(shuō)，即便考慮到棚改帶動(dòng)了投資增加，也沒(méi)有能改變需求下滑的趨勢(shì)。
房產(chǎn)開(kāi)發(fā)未來(lái)或企穩(wěn)
從數(shù)據(jù)上看，房產(chǎn)開(kāi)發(fā)增速較快，高于平均增長(zhǎng)速度。
2014年上半年末，金融機(jī)構(gòu)人民幣各項(xiàng)貸款余額77.63萬(wàn)億元，同比增長(zhǎng)14%，增速比上季末高0.1個(gè)百分點(diǎn)；上半年增加5.74 億元，同比多增6590億元。
而截至6月底，主要金融機(jī)構(gòu)及小型農(nóng)村金融機(jī)構(gòu)、外資銀行人民幣房地產(chǎn)貸款余額16.16萬(wàn)億元，同比增長(zhǎng)19.2%，增速比上季末高0.4個(gè)百分點(diǎn)；上半年增加1.54萬(wàn)億元，同比多增2404億元。
多名接受《第一財(cái)經(jīng)日?qǐng)?bào)》記者采訪(fǎng)的專(zhuān)家表示，下半年房地產(chǎn)投資增長(zhǎng)會(huì)企穩(wěn)，預(yù)計(jì)房地產(chǎn)貸款也將保持平穩(wěn)增長(zhǎng)。
“銀行房地產(chǎn)貸款從去年到今年上半年一直在收緊，包括開(kāi)發(fā)商、土地開(kāi)發(fā)、房產(chǎn)開(kāi)發(fā)。當(dāng)然，銀行的議價(jià)空間比較高，給房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的貸款積極性還是比較高?！敝醒胴?cái)經(jīng)大學(xué)銀行業(yè)研究中心主任郭田勇向《第一財(cái)經(jīng)日?qǐng)?bào)》記者表示，從數(shù)據(jù)上看，房地產(chǎn)方面已經(jīng)有所改善，大銀行的個(gè)人房貸開(kāi)始下調(diào)，總體資金面比去年和今年前期，還是有所寬松。未來(lái)一段時(shí)間，個(gè)人房貸增速將可能得到提高，有所改善。
廣發(fā)證券首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家劉煜輝也向本報(bào)記者表示，從近期監(jiān)管部門(mén)出臺(tái)的一些政策來(lái)看，房地產(chǎn)信貸下半年增速平穩(wěn)，短期內(nèi)保持企穩(wěn)。
溫彬認(rèn)為，相對(duì)于周期性制造業(yè)來(lái)說(shuō)，銀行對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)仍保持謹(jǐn)慎樂(lè)觀，再加上銀行對(duì)棚改和保障房建設(shè)的信貸支持，故房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款繼續(xù)保持較快增長(zhǎng)。下半年房地產(chǎn)投資增長(zhǎng)會(huì)企穩(wěn)，預(yù)計(jì)房地產(chǎn)貸款也將保持平穩(wěn)增長(zhǎng)。二季度以來(lái)，房地產(chǎn)庫(kù)存增加，購(gòu)房需求下降，影響了按揭貸款的增長(zhǎng)，隨著銀行對(duì)首套剛需貸款支持力度加大，多個(gè)地方政府陸續(xù)放開(kāi)限購(gòu)，按揭貸款增速或?qū)⒂兴厣?
李志強(qiáng)則認(rèn)為，雖然近期部分城市限購(gòu)松動(dòng)，但由于貨幣政策，銀行信貸政策都沒(méi)有明顯變化，房地產(chǎn)行業(yè)下滑的趨勢(shì)不太可能改變，未來(lái)幾個(gè)月市場(chǎng)預(yù)期甚至可能更低。
原標(biāo)題：房產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸同比增兩成 個(gè)人房貸增速下滑
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