“本來(lái)早就計(jì)劃著購(gòu)置一套商鋪?zhàn)鳇c(diǎn)商業(yè)投資，但是面對(duì)越來(lái)越多的城市綜合體，一時(shí)還真不知道該如何選擇。”王先生是杭城一家餐廳的小老板，早在幾年前就有了購(gòu)置商鋪的計(jì)劃，可是最近，隨著“中都百貨總裁跑路”的新聞傳來(lái)，王先生對(duì)自己的投資猶豫起來(lái)。
近日，同策咨詢(xún)研究部公布了《2014年35個(gè)大中城市商業(yè)地產(chǎn)投資價(jià)值研究報(bào)告》。報(bào)告指出，包括杭州在內(nèi)的19個(gè)城市人均商業(yè)面積已面臨飽和或過(guò)剩的狀態(tài)，人均商業(yè)面積超過(guò)1.5平方米。與報(bào)告相呼應(yīng)的現(xiàn)實(shí)是，未來(lái)2至3年內(nèi)，杭州將新增體量超過(guò)10萬(wàn)平方米的商業(yè)綜合體近30個(gè)，其中主城區(qū)商業(yè)綜合體增量將是現(xiàn)存量的2.64倍，相當(dāng)于有23個(gè)“萬(wàn)象城”將要破土而出。
商業(yè)地產(chǎn)遍地開(kāi)花的同時(shí)，不禁讓人疑慮：杭州是否有足夠的購(gòu)買(mǎi)力支撐這樣龐大的供應(yīng)量，洶涌來(lái)襲的商業(yè)綜合體還能熱多久？
扎堆開(kāi)發(fā)為哪般
如今，走在杭城街頭，各種以“城”、“廣場(chǎng)”和“中心”等為名的商業(yè)綜合體如雨后春筍般冒了出來(lái)。據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，2016年之前，杭州的商業(yè)項(xiàng)目在建和規(guī)劃中的商業(yè)綜合體還將新增90個(gè)，總建筑面積超過(guò)780萬(wàn)平方米。
據(jù)2011年杭州市公布的《杭州市“十二五”重大建設(shè)項(xiàng)目規(guī)劃表》顯示，當(dāng)時(shí)正在建設(shè)的包括有湖濱南山路城市綜合體、杭州創(chuàng)新創(chuàng)業(yè)新天地、熱電廠地塊城市綜合體、嘉里中心綜合體等在內(nèi)的14個(gè)城市綜合體。
此外，杭州市“十二五”重大建設(shè)項(xiàng)目，還包括西溪天堂二期、湘湖商務(wù)旅游綜合體在內(nèi)的6個(gè)旅游休閑類(lèi)的商業(yè)綜合體，還有高德置地廣場(chǎng)、凱德來(lái)福士廣場(chǎng)、“星光大道”二期在內(nèi)的7個(gè)商務(wù)商業(yè)類(lèi)綜合體。按照項(xiàng)目規(guī)劃，上述綜合體多數(shù)將在未來(lái)一兩年內(nèi)建成。
今年12月，位于杭州城北板塊的杭州首座萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)將正式開(kāi)業(yè)，其中大型商業(yè)中心占據(jù)20萬(wàn)平方米體量，將涵蓋萬(wàn)達(dá)百貨、萬(wàn)達(dá)IMAX國(guó)際影院、大玩家超樂(lè)場(chǎng)、大歌星KTV等主力店。
位于杭州城北板塊的中大銀泰城也虎視眈眈。中大銀泰城由中大地產(chǎn)與銀泰聯(lián)袂打造，總建筑面積約33萬(wàn)平方米，由約10萬(wàn)平方米的Shopping Mall百貨商業(yè)、精裝商務(wù)SOLO、國(guó)際5A智能生態(tài)甲級(jí)寫(xiě)字樓組成，預(yù)計(jì)2014年底前后開(kāi)業(yè)。這是繼2013年開(kāi)業(yè)的城西銀泰城之后，銀泰在杭州布局的“24小時(shí)不夜城”城市新綜合體。
距離中大銀泰城不遠(yuǎn)，是總建筑面積180萬(wàn)平方米的杭州新天地綜合體。這是目前規(guī)劃中杭州體量最大的城市綜合體。按照規(guī)劃，該項(xiàng)目?jī)?nèi)含大型購(gòu)物中心、創(chuàng)意辦公核心區(qū)、高星級(jí)酒店、SOHO/LOFT商住區(qū)和休閑娛樂(lè)等功能區(qū)，項(xiàng)目總投資約100億元。
城市綜合體扎堆，并非僅在城北。在城郊新城，未來(lái)兩年也會(huì)有大量城市綜合體開(kāi)業(yè)。僅以杭州臨平新城為例，目前該區(qū)域已經(jīng)有四大城市綜合體在建。
事實(shí)上，從今年下半年開(kāi)始，杭州還將迎來(lái)一個(gè)商業(yè)綜合體的開(kāi)業(yè)潮，而這股浪潮顯然還將持續(xù)：預(yù)計(jì)在今年竣工的杭州來(lái)福士廣場(chǎng)總建筑面積39.5萬(wàn)平方米，緊鄰在2010年就已經(jīng)開(kāi)業(yè)的杭州萬(wàn)象城。按照規(guī)劃，杭州來(lái)福士廣場(chǎng)結(jié)合了居住、辦公、商務(wù)、購(gòu)物、娛樂(lè)、文化等功能，還將包括一座擁有12個(gè)廳的影院。
此外，與來(lái)福士廣場(chǎng)一街之隔的高德置地廣場(chǎng)，預(yù)計(jì)將在2015年前后完工。該項(xiàng)目總建筑面積約41萬(wàn)平方米，包括了寫(xiě)字樓、七星級(jí)朱美拉酒店、酒店服務(wù)公寓和商業(yè)物業(yè)。屆時(shí)，錢(qián)江新城的三駕馬車(chē)—萬(wàn)象城、來(lái)福士廣場(chǎng)、高德置地廣場(chǎng)將正式集結(jié)完畢。
可以預(yù)見(jiàn)的是，按照正常的工程進(jìn)展，未來(lái)幾年內(nèi)，還有寶龍城市廣場(chǎng)、龍湖·時(shí)代天街、理想·銀泰城……此起彼伏的城市綜合體將不斷開(kāi)業(yè)。
“今后很長(zhǎng)一段時(shí)間內(nèi)，缺乏商業(yè)配套支撐的杭州城西和城北，未來(lái)兩年會(huì)迎來(lái)商業(yè)綜合體的爆發(fā)，各商業(yè)綜合體之間的競(jìng)爭(zhēng)也會(huì)變得非常慘烈。”房產(chǎn)研究和評(píng)論專(zhuān)家丁建剛表示，相比較于國(guó)內(nèi)其他二線(xiàn)城市來(lái)看，杭州市的商業(yè)綜合體的發(fā)展速度其實(shí)是比較慢的，正因?yàn)槿绱舜罅俊把a(bǔ)課”導(dǎo)致近幾年各種綜合體建設(shè)遍地開(kāi)花。
幾家歡樂(lè)幾家愁
全新的商業(yè)綜合體正在用更豐富的業(yè)態(tài)改變我們的生活：你可以在這里為一家老小選購(gòu)合適的衣物和食品，可以約著三兩好友吃遍各地特色美食，可以帶著孩子來(lái)上一堂早教課，可以和愛(ài)人一起看電影、溜冰……在帶動(dòng)周邊區(qū)域快速發(fā)展的同時(shí)，商業(yè)綜合體也成為市民閑暇時(shí)最喜歡的去處。
但是，近日記者在采訪中發(fā)現(xiàn)，在市場(chǎng)一路高歌猛進(jìn)的同時(shí)，部分當(dāng)年風(fēng)風(fēng)火火拔地而起的商業(yè)綜合體，如今經(jīng)營(yíng)卻很不如意。
7月2日，雖然還未出梅，但杭城的天氣已漸漸熱起來(lái)。下午4時(shí)，記者走進(jìn)位于杭州錢(qián)江新城的一家購(gòu)物中心，商場(chǎng)內(nèi)除了幾名營(yíng)業(yè)員和保安外，一眼看去，竟找不到顧客的影子。通往二樓的電梯入口處拉上了警戒線(xiàn)，已經(jīng)停止運(yùn)行，二樓及以上的所有門(mén)店均已停業(yè)，整個(gè)大樓內(nèi)除了標(biāo)有“歐洲精品館”“歐洲風(fēng)尚館”等掛滿(mǎn)中庭的大幅海報(bào)說(shuō)明這里是歐洲名牌集聚地之外，很難讓人把它與“時(shí)尚”聯(lián)系起來(lái)。
商場(chǎng)一樓，也只有七八家門(mén)店在正常營(yíng)業(yè)；地下負(fù)一層，正在進(jìn)行歐洲名品的特賣(mài)會(huì)，因?yàn)樯饫淝澹糠制放拼虺隽硕廖逭鄣某驼劭?，仍然鮮有人光顧。
同樣在2012年，繼從建筑業(yè)跨界至動(dòng)漫之后，中南集團(tuán)也邁入商貿(mào)領(lǐng)域，開(kāi)始在杭州濱江區(qū)打造全國(guó)首家以原創(chuàng)動(dòng)漫為主題的購(gòu)物中心—中南購(gòu)物中心。下午5時(shí)多，記者來(lái)到這里時(shí)，因?yàn)榕R近晚餐時(shí)間，商場(chǎng)一樓外圍的比薩店和餐廳里多了不少前來(lái)就餐的年輕人。但記者走進(jìn)購(gòu)物中心一樓大廳，發(fā)現(xiàn)真正來(lái)這里購(gòu)物的人也并不是很多，大多是帶著孩子來(lái)這里玩兒童娛樂(lè)設(shè)施的。
從樓層索引牌上可以看到，商場(chǎng)被分成6個(gè)部分：負(fù)一樓為超市等基本生活館，一樓為名品、珠寶、服飾、餐飲區(qū)，二樓為潮流女裝區(qū)，三樓為精品男裝和戶(hù)外休閑區(qū)，四樓童裝、兒童用品區(qū)，五樓則為動(dòng)漫高科技體驗(yàn)館?？梢蝗ψ呦聛?lái)，記者發(fā)現(xiàn)，入駐商城的大品牌并不多，正常營(yíng)業(yè)的商戶(hù)生意都很清冷?！俺斯?jié)假日和周末，商場(chǎng)里的顧客比較多外，平時(shí)來(lái)購(gòu)物的人并不多?！币患彝婢叩甑臓I(yíng)業(yè)員告訴記者。
差異競(jìng)爭(zhēng)防“剩宴”
實(shí)際上，隨著住宅地產(chǎn)增速放緩，商業(yè)地產(chǎn)備受關(guān)注。作為此輪政策調(diào)控下的避風(fēng)港，眾多開(kāi)發(fā)企業(yè)將重金紛紛投向商業(yè)項(xiàng)目，尤其是城市綜合體的開(kāi)發(fā)。
“在現(xiàn)有房地產(chǎn)市場(chǎng)嚴(yán)厲調(diào)控的背景下，開(kāi)發(fā)商業(yè)綜合體項(xiàng)目，可以獲得更多的地方支持和相關(guān)優(yōu)惠。此外，對(duì)于不少急于轉(zhuǎn)型的制造業(yè)企業(yè)而言，商業(yè)綜合體的建設(shè)雖說(shuō)是企業(yè)多元化發(fā)展中值得走的一步棋，但也要提早防范商業(yè)地產(chǎn)供應(yīng)過(guò)剩的風(fēng)險(xiǎn)。”國(guó)內(nèi)某知名城市綜合體投資商在接受記者采訪時(shí)表示。
據(jù)克爾瑞信息集團(tuán)研究中心報(bào)告顯示，在2005年至2010年期間，全國(guó)18個(gè)重點(diǎn)城市的城市綜合體面積增加了5355萬(wàn)平方米，較前一個(gè)五年，城市綜合體的增量翻了6.4倍。預(yù)計(jì)到2015年，即將入市的綜合體體量將達(dá)到16437萬(wàn)平方米。
“當(dāng)前住宅市場(chǎng)限購(gòu)的背景下，眾多房企將視線(xiàn)轉(zhuǎn)移到商業(yè)地產(chǎn)，開(kāi)始謀求戰(zhàn)略轉(zhuǎn)型，一定意義上也導(dǎo)致商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)群起而上，導(dǎo)致商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)面臨同質(zhì)化，供應(yīng)過(guò)剩的風(fēng)險(xiǎn)?！蓖咦稍?xún)研究部總監(jiān)張宏偉在授受記者采訪時(shí)表示，盡管從企業(yè)自身的角度而言，企業(yè)是試圖通過(guò)戰(zhàn)略調(diào)整與轉(zhuǎn)型，實(shí)現(xiàn)其整個(gè)企業(yè)體系內(nèi)部現(xiàn)金流結(jié)構(gòu)中投資商業(yè)地產(chǎn)的資金與投資住宅地產(chǎn)、其他產(chǎn)業(yè)的資金可以互動(dòng)，并且這兩者之間能夠?qū)崿F(xiàn)良好互補(bǔ)，但是，從整個(gè)市場(chǎng)的角度來(lái)看，就會(huì)面臨總體上商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)同質(zhì)化與供應(yīng)過(guò)剩的風(fēng)險(xiǎn)。
“對(duì)部分房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)較熱的板塊，商業(yè)綜合體的規(guī)模和開(kāi)發(fā)的確應(yīng)該‘降降溫’，進(jìn)行適當(dāng)控制；而像濱江、西溪、下沙大學(xué)城這些地方，則需要適當(dāng)增加一些商業(yè)綜合體，重點(diǎn)開(kāi)發(fā)社區(qū)型商業(yè)綜合體?！焙贾菔邪l(fā)改委有關(guān)負(fù)責(zé)人在接受記者采訪時(shí)表示，目前相關(guān)單位正在就大型商業(yè)綜合體的布局和建設(shè)時(shí)序作調(diào)研，杭州將優(yōu)化商業(yè)綜合體布局，以商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)規(guī)劃和城市規(guī)劃調(diào)整為手段，針對(duì)商業(yè)綜合體布局的問(wèn)題，進(jìn)行差別化調(diào)整。按照“退出一批、提升一批、整合一批”的總體思路，優(yōu)化布局，推動(dòng)杭州商業(yè)綜合體開(kāi)發(fā)回歸理性。(白麗媛)
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