核心提示：繼廉租住房、公共租賃住房等其他保障住房后，政府開始進(jìn)行共有產(chǎn)權(quán)住房試點(diǎn)。6月4日，住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部總經(jīng)濟(jì)師馮俊在國(guó)務(wù)院新聞辦舉行的新聞發(fā)布會(huì)上透露，共有產(chǎn)權(quán)住房試點(diǎn)正在北京、上海、深圳、成都、淮安、黃石這6個(gè)城市推進(jìn)。與以往的經(jīng)濟(jì)適用房、限價(jià)房不同，共有產(chǎn)權(quán)住房是一種有限產(chǎn)權(quán)住房。政府和購買者將共同分享土地和房屋的增值收益，也共同承擔(dān)土地和房屋貶值帶來的風(fēng)險(xiǎn)。業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，從試點(diǎn)城市的實(shí)踐看，如何確定政府與個(gè)人的產(chǎn)權(quán)份額，以及如何約定將來上市交易的分配份額，壓縮投機(jī)牟利空間，正是探索的難點(diǎn)與重點(diǎn)。隨著共有產(chǎn)權(quán)住房供應(yīng)量的逐漸增加，其在改善樓市結(jié)構(gòu)、“對(duì)沖”高房?jī)r(jià)等方面的效應(yīng)將逐漸凸顯，并將有助于推動(dòng)房地產(chǎn)調(diào)控模式的有效“切換”。
北京:北京去年推出自住型商品住房，最終明確為“共有產(chǎn)權(quán)性質(zhì)的自住房”，價(jià)格低于周邊市場(chǎng)30％、面積以90平方米以下為主。首個(gè)項(xiàng)目約提供2000套房源，最終由6.53萬戶確認(rèn)申購。
上海:經(jīng)濟(jì)困難標(biāo)準(zhǔn)自2010年起連續(xù)4次放寬，目前3人及以上家庭已放寬到人均月可支配收入5000元、人均財(cái)產(chǎn)15萬元以下，兩人及以下家庭可在此基礎(chǔ)上上浮20%。五年后經(jīng)濟(jì)適用房可以上市轉(zhuǎn)讓時(shí)，住房保障機(jī)構(gòu)享有優(yōu)先回購權(quán)，并規(guī)定住房保障機(jī)構(gòu)和購房人按各自產(chǎn)權(quán)份額分配轉(zhuǎn)讓價(jià)款。
深圳:深圳購房者和政府可按7∶3和5∶5兩種比例出資購買，房?jī)r(jià)比周邊商品房便宜5%至10%，5年內(nèi)購房者可以原價(jià)回購政府產(chǎn)權(quán)部分；5年后8年以內(nèi)回購則要在原價(jià)基礎(chǔ)上加付同期銀行利息。8年后回購按市場(chǎng)評(píng)估價(jià)格結(jié)算。8年后購房者如仍無力回購，需繳納剩余產(chǎn)權(quán)比例的少量租金。
成都:保障對(duì)象可按基準(zhǔn)價(jià)或低于基準(zhǔn)價(jià)購買共有產(chǎn)權(quán)住房。允許保障對(duì)象分批購買共有產(chǎn)權(quán)，但住房保障對(duì)象購買總額不得超過基準(zhǔn)價(jià)。此外，公共租賃住房和共有產(chǎn)權(quán)住房可以相互轉(zhuǎn)化，比如先租再出錢來買，買的話，就形成了共有產(chǎn)權(quán)。住房保障對(duì)象購買共有產(chǎn)權(quán)住房滿5年的，允許上市轉(zhuǎn)讓，同等條件下地方人民政府有優(yōu)先收購權(quán)。保障對(duì)象購買共有產(chǎn)權(quán)住房不足5年需出售的，由地方人民政府回購，禁止上市交易。
淮安:（2007年起施行）淮安家庭月平均收入在800元以下，就有申購比市場(chǎng)平均價(jià)格低30%左右的政策性商品房的資格，并可選擇“共有產(chǎn)權(quán)”模式?？蛇x擇的住房不僅限于保障房，還包括商品房。購房者和政府可按7∶3和5∶5兩種比例出資購買，并持有相應(yīng)產(chǎn)權(quán)。共有產(chǎn)權(quán)房的價(jià)格比周邊商品房便宜5%至10%，5年內(nèi)購房者可以原價(jià)回購政府產(chǎn)權(quán)部分，5年以后8年以內(nèi)，在原價(jià)基礎(chǔ)上加付同期銀行利息，8年以后購買，則按市場(chǎng)評(píng)估價(jià)格結(jié)算。
黃石:共有產(chǎn)權(quán)部分可租可售，共有產(chǎn)權(quán)公租房還針對(duì)舊城改造拆遷戶。實(shí)際建筑面積大于原建筑面積時(shí)，超出面積部分可暫不購買，可向開發(fā)商租賃，仍按公租房管理。當(dāng)拆遷戶經(jīng)濟(jì)條件成熟時(shí)，可以一次性或分次購買。
6城市試點(diǎn)樣本 共有產(chǎn)權(quán)房熱點(diǎn)問題
1、誰能申請(qǐng)?
對(duì)共有產(chǎn)權(quán)房的問題，住建部前副部長(zhǎng)仇保興就曾介紹，今后要增加中小套型商品房和共有產(chǎn)權(quán)住房供應(yīng)，一方面是要解決中間層、低收入階層的住房問題;另一方面也可以緩解地方政府的資金壓力，擴(kuò)大民眾參與度。在全國(guó)房地產(chǎn)學(xué)會(huì)副會(huì)長(zhǎng)陳國(guó)強(qiáng)看來，增加保障房供應(yīng)，決策層也特別強(qiáng)調(diào)解決夾心層的住房問題。他認(rèn)為，所謂的共有產(chǎn)權(quán)房是針對(duì)中等收入群體的保障房類型，也就是所謂的“夾心層”。
2、產(chǎn)權(quán)咋分?
根據(jù)試點(diǎn)情況，政府與購房者產(chǎn)權(quán)比例是共有產(chǎn)權(quán)住房的焦點(diǎn)所在，也是未來調(diào)整的空間所在。近年來，試點(diǎn)地區(qū)不斷優(yōu)化共有產(chǎn)權(quán)比例調(diào)節(jié)機(jī)制，個(gè)人出資比例可在50%至100%之間由購房者根據(jù)家庭支付能力自由選擇，目標(biāo)是讓困難家庭支付部分經(jīng)濟(jì)適用房的購房款就能先行改善居住條件，再逐步取得全部產(chǎn)權(quán)。
3、如何退出?
有專家認(rèn)為，房子應(yīng)該只有兩種，要么租，要么賣。保障房只能用來租，不應(yīng)該涉及產(chǎn)權(quán)和轉(zhuǎn)讓收益。從試點(diǎn)城市的實(shí)踐看，如何確定政府與個(gè)人的產(chǎn)權(quán)份額，以及如何約定上市交易的分配份額，壓縮投機(jī)牟利空間，正是探索的難點(diǎn)與重點(diǎn)。（記者 李飛）
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