樓市收緊富人游戲終結(jié) 下一個(gè)大招會(huì)是啥

2016-09-30 11:21 來(lái)源：新金融觀察

[摘要] 9天！22座城！樓市重啟限購(gòu)急迫又密集。緊接著，來(lái)自央行、銀監(jiān)會(huì)和國(guó)土資源部的調(diào)控風(fēng)暴接踵而至，樓市再響驚雷。而下一個(gè)調(diào)控大招，或許也正在趕來(lái)的路上。

　　9天！22座城！樓市重啟限購(gòu)急迫又密集。緊接著，來(lái)自央行、銀監(jiān)會(huì)和國(guó)土資源部的調(diào)控風(fēng)暴接踵而至，樓市再響驚雷。而下一個(gè)調(diào)控大招，或許也正在趕來(lái)的路上。

　　在限購(gòu)來(lái)襲的半個(gè)月里，北京、南京等地成交量斷崖式下跌；在每一個(gè)限購(gòu)城市，二手房由原來(lái)的“一口價(jià)”變成“價(jià)格好商量”；租房市場(chǎng)終于“等”來(lái)了利好——限購(gòu)之下，房主只能無(wú)奈把房出租了；眼看著在國(guó)內(nèi)投資性購(gòu)房變得越來(lái)越難，一些富人又開始轉(zhuǎn)向海外炒房……

　　風(fēng)暴之中，每一個(gè)與樓市有關(guān)的市場(chǎng)都不平靜。

　　市場(chǎng) 一夜變天

　　國(guó)慶7天假期，吳丹（化名）過得并不開心。

　　她已在北京工作4年，明年春天準(zhǔn)備和男友結(jié)婚。不久前，她和男友雙方家里湊了120萬(wàn)的首付，準(zhǔn)備在五環(huán)買一套110㎡的房子?！跋胍徊降轿?，考慮到老人可能會(huì)過來(lái)住，以后還要有孩子，如果買太小的將來(lái)也是麻煩?！彼f(shuō)。

　　誰(shuí)知，就在9月30日，她和男友雙方家里“用盡洪荒之力”湊出的120萬(wàn)首付不夠用了?！白兂闪?10萬(wàn)！”在給新金融記者發(fā)來(lái)的這條微信后面，加了一連串的“驚呆”表情。她說(shuō)：“就算把自己賣了也買不起了?！?/font>

　　作為一個(gè)外地人，不論在北京從事多么高大上的工作，只有晚上回到這座城市某個(gè)屬于自己的角落，才能真正擁有歸屬感。吳丹說(shuō)自己之所以選擇了4年的堅(jiān)持，就是為了能在北京安家立業(yè)。而現(xiàn)在，她“開始考慮要不要回老家，感覺沒有了希望”。

　　吳丹不過是北京無(wú)數(shù)買房人的一個(gè)縮影。據(jù)偉業(yè)我愛我家集團(tuán)市場(chǎng)研究院統(tǒng)計(jì)，10月1日至10日，北京新建商品住宅共網(wǎng)簽560套，與上月同期相比大幅下跌68.7%，與去年同期相比則下降了45.8%。從近3個(gè)月的日均交易量來(lái)看，國(guó)慶假期過后，全市新建商品住宅的日均網(wǎng)簽量?jī)H110余套，遠(yuǎn)低于9月份日均近250套的成交量。

　　限購(gòu)之下，城城“失守”。

　　在相繼出臺(tái)了限購(gòu)、“寧十三條”、限貸等調(diào)控政策之后，南京樓市成交量“速凍”，國(guó)慶7天只認(rèn)購(gòu)了1307套新房，與去年同期相比下滑超過50%，創(chuàng)下了近5年來(lái)的新低；蘇州從10月5日開始五大區(qū)每日成交量不足百套，而在限購(gòu)、限貸政策前，蘇州樓市日成交量均過千套；南昌限購(gòu)政策于10月8日落地，10月9日至11日，新建商品房交易量分別下跌57%、94%和95%……

　　富人游戲終結(jié)

　　近日，國(guó)土資源部在召開的一場(chǎng)新聞發(fā)布會(huì)上表示，將進(jìn)一步從嚴(yán)土地管理，重申全國(guó)各地停止審批別墅類供地和辦理相關(guān)用地手續(xù)，對(duì)聯(lián)排別墅、低密度花園等類別墅項(xiàng)目的審批也將進(jìn)一步控制。同時(shí)，還嚴(yán)格要求限制低密度、大套型高檔住房的土地供應(yīng)，從而進(jìn)一步調(diào)控住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)。

　　在調(diào)控潮的時(shí)間節(jié)點(diǎn)，這一次國(guó)家層面對(duì)這一政策進(jìn)行重申，意義頗值得玩味。

　　城建用地日漸稀缺、人地矛盾突出正成為眾多城市發(fā)展的癥結(jié)之一。但別墅這一類高端物業(yè)在土地規(guī)模既定的情況下，會(huì)壓縮更多民生住宅的建設(shè)規(guī)模。因而出于優(yōu)化土地供應(yīng)結(jié)構(gòu)考慮，早在10多年前，我國(guó)就已開始對(duì)別墅用地供應(yīng)的限制。特別是在2003年《關(guān)于清理各類園區(qū)用地加強(qiáng)土地供應(yīng)調(diào)控的緊急通知》發(fā)布后，各地國(guó)土及規(guī)劃部門明確停止了別墅類用地供應(yīng)。

　　但實(shí)際的情況卻是，一些開發(fā)商依然能在“曲線”獲得新的一般類住宅用地后，將地塊分成別墅區(qū)和普通配建區(qū)，通過縮窄樓距、大量配建等做法調(diào)整容積率，提高別墅占地面積。

　　在這個(gè)時(shí)間節(jié)點(diǎn)，重申這一政策，被業(yè)內(nèi)視為此輪調(diào)控的加碼。

　　地產(chǎn)界一位人士對(duì)新金融記者表示，熱點(diǎn)城市土地價(jià)格高漲，高溢價(jià)土地頻頻拍出，使得住宅日益趨向于高端化?！斑@也間接導(dǎo)致了開發(fā)商愿意做聯(lián)排別墅和低密度花園這類高溢價(jià)率產(chǎn)品，開發(fā)商的目的就是讓項(xiàng)目和高溢價(jià)土地相匹配，挖掘更多的土地價(jià)值?！?/font>

　　此次，對(duì)別墅用地的再次重申，既是一以貫之的節(jié)約利用土地要求，也是針對(duì)最近一段時(shí)間房?jī)r(jià)上漲過快的回應(yīng)，從某種意義上說(shuō)，更是終結(jié)“富人游戲”的第一步。

　　管控收緊信貸

　　20余個(gè)城市的一城一策，僅僅是開始。

　　10月12日下午，央行召集5家國(guó)有大行及12家股份制銀行高管開會(huì)，要求各行理性對(duì)待樓市，強(qiáng)化房貸管理，控制相關(guān)風(fēng)險(xiǎn)。監(jiān)管部門將加強(qiáng)對(duì)金融機(jī)構(gòu)住房金融業(yè)務(wù)的監(jiān)督檢查，加強(qiáng)對(duì)銀行自律機(jī)制的指導(dǎo)，加強(qiáng)宏觀審慎評(píng)估（MPA）的約束等，以約束商業(yè)銀行的信貸投放至樓市。

　　當(dāng)天上午，上海銀監(jiān)局也召集轄內(nèi)機(jī)構(gòu)高層開會(huì)，發(fā)出嚴(yán)控房地產(chǎn)貸款風(fēng)險(xiǎn)的警示。一場(chǎng)來(lái)自央行、銀監(jiān)會(huì)的調(diào)控風(fēng)暴已經(jīng)開始。

　　“其影響是兩個(gè)方面，一方面會(huì)影響房企獲得開發(fā)貸，另一方面可能會(huì)收緊對(duì)個(gè)人的房貸，甚至可能調(diào)整利率優(yōu)惠幅度?！便y行人士對(duì)新金融記者表示：“后者是針對(duì)廣大購(gòu)房者，這對(duì)整個(gè)市場(chǎng)影響會(huì)很大?！?/font>

　　來(lái)自央行、銀監(jiān)會(huì)的調(diào)控風(fēng)暴還未平息，樓市再響驚雷。

　　10月13日，國(guó)務(wù)院發(fā)布的《互聯(lián)網(wǎng)金融風(fēng)險(xiǎn)專項(xiàng)整治工作實(shí)施方案》提到，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)、房地產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)和互聯(lián)網(wǎng)金融從業(yè)機(jī)構(gòu)等未取得相關(guān)金融資質(zhì)，不得利用P2P網(wǎng)絡(luò)借貸平臺(tái)和股權(quán)眾籌平臺(tái)從事房地產(chǎn)金融業(yè)務(wù)；取得相關(guān)金融資質(zhì)的，不得違規(guī)開展房地產(chǎn)金融相關(guān)業(yè)務(wù)。嚴(yán)禁各類機(jī)構(gòu)開展“首付貸”性質(zhì)的業(yè)務(wù)?；ヂ?lián)網(wǎng)金融行業(yè)的整治行動(dòng)將在明年3月底前完成。

　　在樓市高熱不退之時(shí)，調(diào)控大招接踵而來(lái)。是時(shí)候?qū)鞘屑右哉{(diào)控了?；蛟S，下一個(gè)大招正在來(lái)的路上。