二線城市頻出新政專家預(yù)測(cè)鄭州或?qū)⒊雠_(tái)調(diào)控政策

2016-08-17 16:08 來(lái)源：大河報(bào) [微博]

[摘要] 鄭州房地產(chǎn)市場(chǎng)的火熱，不意味著老百姓的收入提高了，而是消費(fèi)能力已經(jīng)兜不住房?jī)r(jià)了。各種跡象表明這種態(tài)勢(shì)還將繼續(xù)演化，如果鄭州繼續(xù)熱下去也會(huì)同樣得到調(diào)控。

　　核心提示|源于一線城市房?jī)r(jià)呈現(xiàn)“失控性”暴漲，在3月份，首先由上海率先實(shí)施“樓市收緊”調(diào)控政策。緊接著，迅速傳導(dǎo)至熱點(diǎn)二線城市。繼合肥出臺(tái)史上最嚴(yán)格的限購(gòu)政策后，11日下午，蘇州、南京幾乎同一時(shí)間發(fā)布樓市調(diào)控政策。除了縮緊房貸，限制購(gòu)房資格之外，蘇州還針對(duì)過(guò)熱的土地交易市場(chǎng)做了新的規(guī)定，以防房企搶地抬高地價(jià)。

　　業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，鄭州市樓市價(jià)格上漲幅度跟蘇州、南京、合肥一樣偏快，適時(shí)出臺(tái)調(diào)控措施，抑制房?jī)r(jià)過(guò)快過(guò)高增長(zhǎng)，不僅必要，而且需要盡可能早發(fā)布施行。有專家預(yù)測(cè)，鄭州市新的樓市調(diào)控政策或許近期出臺(tái)。

　　調(diào)控|二線城市頻出新政

　　進(jìn)入下半年以來(lái)，熱點(diǎn)二線城市政策逐步縮緊。8月9日，合肥出臺(tái)史上最嚴(yán)房貸政策，各家銀行當(dāng)天放出貸款新細(xì)則，對(duì)多種情況下的購(gòu)房情形拒絕貸款。例如有房2套及以上，有1次及以上貸款記錄，1次或1次以上未結(jié)清的，停止貸款;有1套房，有2次及以上貸款記錄，1次或1次以上未結(jié)清的，停止貸款;合肥市區(qū)無(wú)房，有2次及以上貸款記錄，1次或1次以上未結(jié)清的，也不允許發(fā)個(gè)人購(gòu)房貸款。

　　8月11日，蘇州正式公布了《關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)蘇州市區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)管理的實(shí)施意見(jiàn)》。意見(jiàn)規(guī)定，家庭擁有1套住房且相應(yīng)購(gòu)房貸款未結(jié)清，再次申請(qǐng)商貸的最低首付，蘇州市區(qū)(不含吳江區(qū))由4成調(diào)整為5成。如果家庭已有2套及以上住房且購(gòu)房貸款未結(jié)清的，繼續(xù)停止發(fā)放“三套”及以上住房貸款。

　　南京也在同一天發(fā)布了樓市新政。其變化為，已有一套房貸款已結(jié)清的，從首付最少3成提升至不低于3.5成;已有一套房且貸款未結(jié)清的，首付最低4.5成變?yōu)椴坏陀?成。相當(dāng)于提高了二套房的買(mǎi)入門(mén)檻。

　　對(duì)比|鄭州樓市跟蘇州南京一樣火爆

　　鄭州上半年有5宗地王，下半年以來(lái)，僅7月份就出現(xiàn)4宗地王。分析人士指出，樓市資金正在從“強(qiáng)二線城市”外溢，在東部核心城市周邊和中西部區(qū)域中心城市，尋找新的投資出口。這也預(yù)示著新一輪市場(chǎng)熱點(diǎn)的誕生。

　　另外，鄭州樓市目前是供小于求的局面。上半年供應(yīng)商品住宅464.8萬(wàn)㎡，成交651.86萬(wàn)㎡，供求比為0.71，供求缺口為187萬(wàn)㎡，呈現(xiàn)供不應(yīng)求的狀態(tài)。截至6月底，鄭州市商品住宅庫(kù)存量?jī)H320.88萬(wàn)㎡，繼續(xù)小幅下降。按照近3個(gè)月月均143.42萬(wàn)㎡的去化速度計(jì)算，這一庫(kù)存量?jī)H需2.2個(gè)月的去化周期。

　　地王頻出加上供小于求使得鄭州不少開(kāi)發(fā)商開(kāi)始封盤(pán)漲價(jià)，據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，7月份以來(lái)，鄭州大部分開(kāi)發(fā)商紛紛漲價(jià)每平方米200元至3000元不等。樓盤(pán)的漲價(jià)也引起部分市民的恐慌性購(gòu)房。

　　專家|新政或很快出臺(tái)

　　業(yè)內(nèi)專家表示，預(yù)計(jì)后續(xù)還有多個(gè)城市可能會(huì)跟進(jìn)這一調(diào)控政策，如天津、濟(jì)南、鄭州等。

　　“預(yù)計(jì)鄭州市新的樓市調(diào)控政策應(yīng)該近期出臺(tái)。”宋向清認(rèn)為，新政策調(diào)控方向應(yīng)該是抑制樓價(jià)過(guò)快增長(zhǎng)和適度調(diào)整土地供應(yīng)，核心措施預(yù)計(jì)主要為：微調(diào)信貸，適度收緊，微調(diào)公積金政策，適度增加土地供應(yīng)，并有可能對(duì)開(kāi)發(fā)商捂盤(pán)惜售和提價(jià)等做出一些限制。按照以往經(jīng)驗(yàn)，對(duì)于社會(huì)關(guān)注度極高的房地產(chǎn)行業(yè)，鄭州市沒(méi)有出現(xiàn)過(guò)該調(diào)不調(diào)現(xiàn)象，且調(diào)整效果總體良好。多個(gè)時(shí)段優(yōu)于周邊兄弟城市。

　　但是宋向清認(rèn)為鄭州目前不適宜推出限購(gòu)政策,目前情況下，稅收和信貸不宜同步推出同方向調(diào)控政策，如果信貸收緊，稅收就不宜增加，如果提高稅收，信貸最好維持不變或微調(diào)。因?yàn)楝F(xiàn)在去庫(kù)存還是政策主流，盡管鄭州去庫(kù)存壓力不大，但至少不能產(chǎn)生新的庫(kù)存。因此現(xiàn)階段在樓市必須適度調(diào)整前提下維持政策的相對(duì)穩(wěn)定性是政策的主要考量。

　　河南財(cái)經(jīng)政法大學(xué)教授劉社表示，北上廣深一線城市的房?jī)r(jià)最早暴漲，中央調(diào)控后二線城市跟著熱了起來(lái)，最終也會(huì)出臺(tái)跟一線城市一樣的降溫政策。比鄭州更熱的南京、蘇州、合肥等都受到了管控，目前，鄭州商品房均價(jià)已經(jīng)破萬(wàn)，房?jī)r(jià)上漲過(guò)快，航海路甚至有一處樓盤(pán)半年漲了5000元/㎡。鄭州房地產(chǎn)市場(chǎng)的火熱，不意味著老百姓的收入提高了，而是消費(fèi)能力已經(jīng)兜不住房?jī)r(jià)了。各種跡象表明這種態(tài)勢(shì)還將繼續(xù)演化，如果鄭州繼續(xù)熱下去也會(huì)同樣得到調(diào)控。

　　劉社強(qiáng)調(diào)，如果政府不管，任由其發(fā)展，越來(lái)越多人會(huì)買(mǎi)不起房，泡沫達(dá)到一定程度誰(shuí)都控制不住的情況下只有崩盤(pán)，到那個(gè)時(shí)候就是房?jī)r(jià)只能暴跌，所以說(shuō)，今天的管控是為了防止明天的暴跌。(記者孫煊哲)