全國(guó)“熱錢”流向深圳寫字樓深圳市場(chǎng)“量增價(jià)跌”

2016-07-22 16:33 來(lái)源：南方日?qǐng)?bào)

[摘要] 日前，仲量聯(lián)行發(fā)布的深圳第二季度房地產(chǎn)市場(chǎng)報(bào)告顯示，今年第二季度，深圳甲級(jí)辦公樓租賃需求較前兩季度得到改善且交投活躍，繼北京、上海之后，全國(guó)辦公樓投資市場(chǎng)熱點(diǎn)轉(zhuǎn)向深圳。

　　居高不下的房?jī)r(jià)讓深圳住宅市場(chǎng)遇冷半年仍未回暖，但作為深圳產(chǎn)業(yè)發(fā)展“晴雨表”的寫字樓市場(chǎng)卻表現(xiàn)不錯(cuò)。日前，仲量聯(lián)行發(fā)布的深圳第二季度房地產(chǎn)市場(chǎng)報(bào)告顯示，今年第二季度，深圳甲級(jí)辦公樓租賃需求較前兩季度得到改善且交投活躍，繼北京、上海之后，全國(guó)辦公樓投資市場(chǎng)熱點(diǎn)轉(zhuǎn)向深圳。

　　不過(guò)，多家機(jī)構(gòu)數(shù)據(jù)顯示，今年以來(lái)，深圳甲級(jí)辦公樓租金一直呈現(xiàn)下降態(tài)勢(shì)，在新增供應(yīng)和P2P企業(yè)退租的影響下，深圳甲級(jí)辦公樓租金將會(huì)繼續(xù)盤整，預(yù)期年末的空置率會(huì)上升，明年全市甲級(jí)辦公樓租金高位回落風(fēng)險(xiǎn)增加。

　　全國(guó)“熱錢”流向深圳寫字樓

　　深圳統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，深圳第一季度全市GDP同比增速8.4%，為近三年來(lái)最高，其中第一季度第三產(chǎn)業(yè)增加值同比增幅9.1%。深圳工商部門數(shù)據(jù)顯示，2016年前5個(gè)月全市企業(yè)注冊(cè)數(shù)量同比增幅約27%。仲量聯(lián)行發(fā)布的深圳第二季度房地產(chǎn)市場(chǎng)報(bào)告認(rèn)為，深圳良好的經(jīng)濟(jì)基本面支撐了全市整體的辦公樓需求，尤其是高科技類公司和證券、銀行、保險(xiǎn)等傳統(tǒng)金融類企業(yè)的租賃需求正穩(wěn)中有升。

　　值得注意的是，今年上半年，大宗交易頻頻出現(xiàn)在深圳辦公樓市場(chǎng)。仲量聯(lián)行也指出，繼北京、上海后，全國(guó)辦公樓投資市場(chǎng)熱點(diǎn)趨往深圳，以目前相對(duì)比較活躍的保險(xiǎn)、銀行業(yè)為例，其自用和投資需求相結(jié)合的投資特點(diǎn)成為新趨勢(shì)。

　　來(lái)自仲量聯(lián)行的監(jiān)測(cè)數(shù)據(jù)顯示，地產(chǎn)商毅德投資在南山成交了約7700平方米的甲級(jí)寫字樓，地產(chǎn)商深國(guó)控在福田成交了約25000平方米的甲級(jí)寫字樓，保險(xiǎn)業(yè)的太平洋壽險(xiǎn)在福田成交了約40000平方米的甲級(jí)寫字樓，保險(xiǎn)業(yè)的前海人壽在福田成交了約20000平方米的甲級(jí)寫字樓，來(lái)自銀行業(yè)的華夏銀行和上海銀行在福田分別成交了36000平方米和15000平方米的甲級(jí)寫字樓。上述大宗交易的成交時(shí)間集中在今年上半年。

　　戴德梁行華南及華西區(qū)研究部董事張曉端此前接受媒體采訪表示，大宗交易頻繁是住宅價(jià)格高企、投資風(fēng)險(xiǎn)增加、個(gè)人或機(jī)構(gòu)投資者轉(zhuǎn)向商業(yè)市場(chǎng)的具體表現(xiàn)。此外，“營(yíng)改增”的實(shí)施對(duì)寫字樓市場(chǎng)構(gòu)成間接利好，因此上半年深圳寫字樓大宗交易頻繁。

　　仲量聯(lián)行深圳董事總經(jīng)理夏春毅認(rèn)為，目前機(jī)構(gòu)性投資者和自用型企業(yè)用戶持續(xù)看好深圳，特別是核心區(qū)域物業(yè)未來(lái)的升值潛力;另一方面，金融與科技行業(yè)仍然在積極尋找優(yōu)質(zhì)可售物業(yè)用于自用，該方面需求將繼續(xù)支撐投資深圳甲級(jí)辦公樓投資市場(chǎng)的發(fā)展。

　　空置率上升迫使租金持續(xù)下降

　　戴德梁行監(jiān)測(cè)數(shù)據(jù)顯示，2016年上半年，24.5萬(wàn)平方米的新增甲級(jí)寫字樓供應(yīng)令全市甲級(jí)寫字樓存量升至303.3萬(wàn)平方米。供應(yīng)增加刺激全市甲級(jí)寫字樓吸納量錄得11.4萬(wàn)平方米的同時(shí)，也將空置率從去年底的5.1%拉升至9.1%。其中，南山區(qū)甲級(jí)寫字樓空置率上升至12.9%，福田區(qū)空置率上升至9.1%，羅湖區(qū)甲級(jí)寫字樓空置率維持在5.5%的較低水平。

　　需求回落迫使多個(gè)項(xiàng)目租金出現(xiàn)回調(diào)，從上半年市場(chǎng)表現(xiàn)來(lái)看，全市甲級(jí)寫字樓平均租金比去年底下降0.3%至每月每平方米253.8元。其中，福田區(qū)受新項(xiàng)目入市及需求放緩的雙重影響，甲級(jí)寫字樓租金比去年底下降0.8%至每月每平方米275.1元，但羅湖區(qū)和南山區(qū)則分別增長(zhǎng)0.3%和2.2%至每月每平方米227.3元和202.3元。

　　“深圳甲級(jí)辦公樓資產(chǎn)值正在持續(xù)上漲，但租金仍處于盤整期，下降態(tài)勢(shì)仍然持續(xù)?！毕拇阂阒赋?，優(yōu)質(zhì)單一業(yè)權(quán)物業(yè)需求依然穩(wěn)定并且空置率保持低位，一些地標(biāo)性項(xiàng)目租金甚至仍在上漲，但是，部分散售物業(yè)因?yàn)槠髽I(yè)持續(xù)外遷導(dǎo)致入駐率沒(méi)有明顯改善等原因，租金叫價(jià)繼續(xù)下降。

　　對(duì)于接下來(lái)的市場(chǎng)走勢(shì)，張曉端認(rèn)為，第三季度開始至明年底，大量已建成項(xiàng)目將逐步形成有效供應(yīng)，可見供應(yīng)量或?qū)⑦_(dá)到198萬(wàn)平方米;同時(shí)經(jīng)濟(jì)層面的風(fēng)險(xiǎn)令市場(chǎng)需求短期內(nèi)難有顯著改觀，伴隨高支付能力客戶的減少和高新園區(qū)研發(fā)物業(yè)的分流，新增需求的減弱也將削弱對(duì)租金的支撐，明年全市甲級(jí)寫字樓租金高位回落風(fēng)險(xiǎn)加大。