合肥土地市場(chǎng)“高燒” 二線(xiàn)城市頻傳調(diào)控信號(hào)

2016-05-31 10:24 來(lái)源：上海證券報(bào)

[摘要] 就在二線(xiàn)城市土地市場(chǎng)高溫難降，限購(gòu)限貸風(fēng)聲四起之時(shí)，合肥在昨天下午又迎來(lái)了一場(chǎng)備受矚目的土地拍賣(mài)會(huì)，13幅地塊中12幅順利出讓?zhuān)?dāng)日“攬金”96.33億元。

　　就在二線(xiàn)城市土地市場(chǎng)高溫難降，限購(gòu)限貸風(fēng)聲四起之時(shí)，合肥在昨天下午又迎來(lái)了一場(chǎng)備受矚目的土地拍賣(mài)會(huì)，13幅地塊中12幅順利出讓?zhuān)?dāng)日“攬金”96.33億元。有十幅地塊溢價(jià)率超過(guò)200%，其中更有三幅超過(guò)300%，平均溢價(jià)率高達(dá)246%。

　　放眼全國(guó)，在調(diào)控預(yù)期四起的政策敏感期，熱門(mén)二線(xiàn)城市仍頻繁制造地王：5月27日下午，信達(dá)地產(chǎn)以123億元總價(jià)一舉奪得杭州濱江區(qū)奧體單元商住項(xiàng)目，造就了今年的全國(guó)總價(jià)地王。隨著蘇州、南京、合肥、杭州等熱門(mén)二線(xiàn)城市房?jī)r(jià)、地價(jià)的持續(xù)瘋狂暴漲，引得地方性調(diào)控政策頻傳，這似乎預(yù)示著，部分二線(xiàn)城市房地產(chǎn)市場(chǎng)不排除將會(huì)進(jìn)入“調(diào)整期”。

　　隔離競(jìng)價(jià)難阻地價(jià)“高燒”

　　昨天，合肥的這場(chǎng)土地拍賣(mài)會(huì)，早在開(kāi)拍之前就已備受矚目，這不僅是由于此次拍賣(mài)的地塊位置較好、住宅用地量大，13幅地塊分七個(gè)會(huì)場(chǎng)同時(shí)競(jìng)拍的新規(guī)也是在合肥首次施行。記者獲悉，這次合肥的土地競(jìng)拍被安排在合肥市委黨校教學(xué)樓的七個(gè)教室、分兩批同時(shí)進(jìn)行，可以說(shuō)是前所未有。

　　記者從現(xiàn)場(chǎng)了解到，此次合肥土拍現(xiàn)場(chǎng)嚴(yán)控堪比高考，七個(gè)教室同時(shí)競(jìng)拍，不僅嚴(yán)控每家參拍房企入場(chǎng)人數(shù)，且監(jiān)控設(shè)備完善，甚至現(xiàn)場(chǎng)屏蔽手機(jī)等網(wǎng)絡(luò)信號(hào)。

　　當(dāng)?shù)貥I(yè)內(nèi)人士表示，如此安排一是為了數(shù)幅地塊可以同時(shí)拍賣(mài)，不會(huì)因場(chǎng)地問(wèn)題導(dǎo)致地塊延期入市，市場(chǎng)供應(yīng)量不足;二是“隔離競(jìng)價(jià)”一定程度上能遏制“地王”產(chǎn)生，由于各教室不能知曉其他地塊的叫價(jià)情況，所以開(kāi)發(fā)商在競(jìng)價(jià)時(shí)會(huì)更加慎重。

　　然而種種嚴(yán)控措施并沒(méi)能阻礙“地王”的誕生。昨天合肥12幅土地共“攬金”96.33億元，平均溢價(jià)率達(dá)246%，更有部分地塊溢價(jià)率在300%以上。其中，廈門(mén)建發(fā)以350%的溢價(jià)率、18750元/平方米的樓板價(jià)，一舉刷新了合肥包河區(qū)的單價(jià)“地王”。13幅地塊中只有一幅巢湖地塊因競(jìng)買(mǎi)人不足流拍，另有一幅商業(yè)地塊溢價(jià)率不足100%。最為熱門(mén)的包河區(qū)所有地塊溢價(jià)率均超過(guò)200%。

　　二線(xiàn)城市頻傳政策信號(hào)

　　就在5月27日下午，杭州濱江區(qū)奧體單元商住地塊被信達(dá)地產(chǎn)以123.18億元總價(jià)、樓面價(jià)21575.78元/平方米競(jìng)得，溢價(jià)率達(dá)96%，造就了2016年全國(guó)總價(jià)地王。這也是杭州歷史上第一幅總價(jià)超過(guò)百億元的土地。

　　而在蘇州，即便是土地限價(jià)令出臺(tái)，仍抑制不住高溢價(jià)地塊的出現(xiàn)。5月23日，限價(jià)令出臺(tái)后蘇州地市首拍，兩幅限價(jià)地塊均因開(kāi)發(fā)商報(bào)價(jià)超過(guò)最高限價(jià)而終止拍賣(mài);5月24日出讓的11幅土地悉數(shù)成交，其中七幅地塊溢價(jià)率在100%以上。

　　繼年初一線(xiàn)城市樓市瘋漲后，二線(xiàn)城市也迎來(lái)土地與樓市的雙重高熱。針對(duì)地價(jià)過(guò)熱的情況，蘇州出臺(tái)土地限價(jià)令，南京隨即效仿。合肥市房地產(chǎn)管理局局長(zhǎng)汪菊喜日前也表示：“若房?jī)r(jià)繼續(xù)上漲，未來(lái)不排除會(huì)出臺(tái)更嚴(yán)厲的調(diào)控措施，如重啟限購(gòu)限貸?！本驮谏现苣?，坊間傳言合肥市九大區(qū)域限購(gòu)政策草案已擬定，即將執(zhí)行。雖這一消息未獲證實(shí)，但自5月17日開(kāi)始，合肥樓市調(diào)控趨緊的信號(hào)不斷釋放。

　　上海鏈家地產(chǎn)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，從今年前四個(gè)月華東地區(qū)幾個(gè)二線(xiàn)城市商品住宅去化情況來(lái)看，幾乎都處在一種供小于求的狀態(tài)，供求矛盾強(qiáng)烈。而從去化周期看，合肥以目前的銷(xiāo)售熱度，去化周期僅兩個(gè)月，市場(chǎng)上庫(kù)存量極少;南京和蘇州目前的庫(kù)存量也僅夠2.6個(gè)月和3.6個(gè)月去化。

　　上海鏈家市場(chǎng)研究部總監(jiān)陸騎麟表示，目前樓市“去庫(kù)存”出現(xiàn)了嚴(yán)重的兩極分化;三、四線(xiàn)城市庫(kù)存仍未得到有效緩解，而一線(xiàn)城市及華東、華南等部分熱門(mén)二線(xiàn)城市則供不應(yīng)求狀態(tài)嚴(yán)重，導(dǎo)致樓市、地市高燒不退。從合肥目前房?jī)r(jià)來(lái)看，相對(duì)于其他華東二線(xiàn)城市還是較低，此番上漲也有“補(bǔ)漲”因素。但若持續(xù)瘋狂上漲，政策導(dǎo)向上的降溫也將箭在弦上。熱門(mén)城市地方性政策頻傳，預(yù)示著部分二線(xiàn)城市房地產(chǎn)市場(chǎng)不排除將進(jìn)入調(diào)整期。