土地市場持續(xù)升溫樓市暗藏調(diào)整風險

2016-05-19 14:16 來源：中國證券報

[摘要] 由于二線城市市場交易持續(xù)火熱，使得房企持續(xù)看好。但是此類城市后續(xù)政策可能會收緊，這和全國市場有所不同。此類地塊價格持續(xù)上漲，可能引起財務費用居高不下的風險。

　　這邊廂，開發(fā)商踴躍買地，多個城市再現(xiàn)“地王”，業(yè)內(nèi)直呼地價泡沫吹大；那邊廂，三四年前的“地王”項目紛紛以頂級豪宅的面貌入市，開發(fā)商坦言豪宅競爭加劇。18日，保利地產(chǎn)以54.5億元的價格競得上海浦東新區(qū)周浦鎮(zhèn)西社區(qū)PDP0-1001單元的A-03-11地塊，溢價率達296%，折合樓板價43607元/平方米。上周，世茂集團以88億元，115%溢價率競得南京建鄴區(qū)河西北部江東5號的2016G1地塊。業(yè)內(nèi)人士表示，地價上漲一方面反映了業(yè)內(nèi)對房地產(chǎn)回暖的看好，但另一方面，樓市后期暗藏調(diào)整風險。

　　豪宅市場競爭加劇

　　融創(chuàng)中國2013年拿下的北京地王項目近日入市，融創(chuàng)中國北京公司副總經(jīng)理樓艷青表示，5月第一周認購超過5億元，比預期要好。

　　2013年9月，融創(chuàng)中國以21億元總價、外加異地建設27.8萬平方米醫(yī)院面積的條件摘得東三環(huán)農(nóng)展館絕版地塊，樓面單價為7.3萬元/平方米。該地王項目被命名為“北京壹號院”。根據(jù)北京市住建委網(wǎng)站顯示，北京壹號院7號樓在售，批準銷售套數(shù)51套，預售均價16萬元/平方米，目前已有12套簽約。

　　融創(chuàng)中國董事長孫宏斌說，由于地價太貴，北京很多項目都“被豪宅”。很多北京、上海的開發(fā)商之所以遲遲沒有入市，就是因為一旦入市就有可能虧本。他認為，現(xiàn)在很多一線城市的項目利潤空間比較小，尤其是地王，所以對項目開發(fā)要求非常高。

　　明源地產(chǎn)研究院副院長劉策表示，地王入市，一般都會對整體樓市有正向促進作用，相當于提升了項目價格預期，但是如果市場遇冷，開發(fā)商推盤不受客戶待見，則開發(fā)商也面臨高位被套風險。

　　很多地王現(xiàn)象在今年市場較好的情況下，僥幸解套。易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴躍進說，比如上海大寧部分高檔住宅項目，基本上是盈虧平衡點。另外，今年地王現(xiàn)象中，需要警惕的是，明年盲目抬高價格可能會引起各類政策打壓。價格上漲太猛，容易引起市場不穩(wěn)定因素的增加，所以明年產(chǎn)品定價方面會有一定的難處。

　　克而瑞研究中心報告認為，在行業(yè)結(jié)構性過剩、城市市場加劇分化的時代，每一個城市甚至區(qū)域的市場瞬息萬變，每一個項目操盤者想法和能力都不同，最終使得每一幅地王的“錢景”都充滿不確定性。“地王”收入囊中，開發(fā)商則需頂住壓力，在項目定位、產(chǎn)品設計、銷售推廣、社區(qū)服務等所有后繼環(huán)節(jié)應盡可能化解之前“沖動”的后果，最終形成一個良性循環(huán)的閉環(huán)。

　　孫宏斌表示，豪宅項目的運營難度也很大，競爭很激烈，單套總價3000萬元以上的項目，購房群體的選擇空間也很大，幾乎可以在全世界選擇，融創(chuàng)中國開發(fā)“北京壹號院”用了三年時間，就是出于應對頂豪市場的激烈競爭。

　　“之前很多開發(fā)商扎堆去二線城市的時候，我們堅守北京和上海，今年開發(fā)商回到北京上海等一線城市的時候，我們已經(jīng)提前在熱點二線市場布局了?！睂O宏斌表示，今年一季度，融創(chuàng)中國完成合約銷售額250.9億元，完成近三分之一的全年銷售目標。同時，也對完成今年的目標很有信心，決勝策略之一便是對土地市場的正確判斷。

　　土地市場持續(xù)升溫

　　近期，不僅僅是北京、上海等一線城市，南京、合肥等二線城市的土地市場也在快速升溫。

　　對于房企在一線城市高價拿地的現(xiàn)象，劉策認為，這意味著一線城市土地爭奪進入白熱化狀態(tài)，將引來行業(yè)新的洗牌。未來一線城市準入門檻將越來越高，行業(yè)競爭格局可能會被重塑。

　　嚴躍進表示，“地王”現(xiàn)象背后有四個因素：一是部分地方政府有意識地進行供地，這時房企拿地最積極，也容易因為政府的“饑餓營銷”策略而報高價；二是房企銷售業(yè)績不錯，資金面比預期好，因而拿地會更積極；三是此類區(qū)域后續(xù)投資價值依然被看好，房企拿地更有底氣；四是積極補倉的需求，此類城市庫存規(guī)模已經(jīng)不足，拿地本身沒有太多問題。但房企思路基本一致，所以會抬高價格。

　　克而瑞研究中心報告指出，2015年以來，行業(yè)信貸面持續(xù)趨寬，銷售持續(xù)向好，熱點城市庫存量一路走低，使得一二線城市土地市場熱度一再升溫。2016年年初以來，熱點城市總價、單價“地王”數(shù)量已經(jīng)達到72幅之多。

　　過去地王現(xiàn)象出現(xiàn)，更多是一種狂熱的拿地模式。嚴躍進認為，“今年的地王是房企回歸一二線城市驅(qū)動使然。另外，過去的地王主要是市區(qū)高溢價土地出讓的現(xiàn)象，而現(xiàn)在很多地王，越來越趨于郊區(qū)化，反映了房企拿地策略和項目定位思路的轉(zhuǎn)變?！?/font>

　　嚴躍進說，新地王帶來了后續(xù)豪宅產(chǎn)品集中入市的可能，這也使得后續(xù)房產(chǎn)價格依然會有繼續(xù)上漲的可能。但如果此類高端產(chǎn)品沒有差異性競爭策略，并且后續(xù)整個房地產(chǎn)周期步入降溫通道，則風險會較大。

　　地王頻現(xiàn)警示風險

　　克而瑞研究中心高級分析師楊科偉表示，與往年不同的是，2016年總價地王更多出現(xiàn)在二三線城市，并且大多溢價率較高，綜合考量投資機會和房價上漲速度，資金實力雄厚的企業(yè)也越來越多愿意在二線城市投資。2016年二線城市地王集中迸發(fā)、數(shù)量最多，“三高”地塊占比均超過七成，其中南京、蘇州、合肥等熱點城市更是地王頻出，幾乎“逢拍必地王”。

　　南京中原地產(chǎn)研究經(jīng)理何智杰表示，在此輪樓市調(diào)整周期內(nèi)，政府一直沒有放寬對一線城市的政策，三四線城市庫存大、銷售難，這也使得開發(fā)商望而卻步，這就導致熱點的二線城市成為開發(fā)商進駐的焦點。作為南京而言，規(guī)劃起點高，經(jīng)濟發(fā)展速度快，房地產(chǎn)市場健康，因此大量開發(fā)商涌入南京爭搶土地，推動南京地價飛速上揚，從而出現(xiàn)地價高過房價的逆市場現(xiàn)象，這就影響了潛在購房者對樓市價格的預期，從而導致樓市出現(xiàn)搶房潮。

　　克而瑞研究中心報告認為，除了一線城市限購以及二線城市發(fā)展?jié)摿薮笠酝猓恋毓康牟町愐彩窃蛑?。一線城市新增城市建設用地的難度較大，二線城市邊界仍在快速擴張，土地供應充裕。此外，南京、蘇州、武漢等熱點城市產(chǎn)品線還相對單一，高品質(zhì)產(chǎn)品也有著差異化生存空間。

　　劉策表示，行業(yè)發(fā)展已經(jīng)從“攤大餅”的發(fā)展模式向“擴縱深”的發(fā)展模式轉(zhuǎn)變，因此，一二線城市成為各房企的主戰(zhàn)場不足為奇，而地價房價會有傳導現(xiàn)象，當房企在一線城市拿不到地，自然會將轉(zhuǎn)向次好的一線非核心區(qū)域或者二線城市，而在一二線城市的拿地數(shù)量、時間和成本，直接決定開發(fā)商未來幾年的發(fā)展走向。

　　但嚴躍進也表示了擔憂，當下二線城市樓市存有很大的風險點。由于二線城市市場交易持續(xù)火熱，使得房企持續(xù)看好。但是此類城市后續(xù)政策可能會收緊，這和全國市場有所不同。此類地塊價格持續(xù)上漲，可能引起財務費用居高不下的風險。

　　楊科偉認為，一線城市的總價地王，房企在溢價率上表現(xiàn)得更為謹慎，一方面是由于限制條件較多，另一方面是“頂豪”項目價格進入滯漲期，未來銷售不容樂觀。孫宏斌同樣認為，當前國內(nèi)部分城市土地市場過熱，已經(jīng)出現(xiàn)較大風險。（記者彭揚）