養(yǎng)老圍城中的保利 與險(xiǎn)資聯(lián)姻能否揸盤萬(wàn)億生意
2016-01-20 11:38
來(lái)源：觀點(diǎn)地產(chǎn)網(wǎng)
[摘要]
1月18日，保利地產(chǎn)與華夏人壽宣布戰(zhàn)略合作，保利地產(chǎn)將和華夏人壽嘗試把保險(xiǎn)機(jī)制引入城市居民養(yǎng)老領(lǐng)域。
將養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)提上戰(zhàn)略布局高度的保利地產(chǎn)(600048)，再次向保險(xiǎn)企業(yè)伸出了合作之手。1月18日，保利地產(chǎn)與華夏人壽宣布戰(zhàn)略合作，保利地產(chǎn)將和華夏人壽嘗試把保險(xiǎn)機(jī)制引入城市居民養(yǎng)老領(lǐng)域。
2015年11月，保利地產(chǎn)宣布與太平人壽結(jié)成戰(zhàn)略合作伙伴關(guān)系，組建養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)基金。此次與華夏人壽的合作，是其與保險(xiǎn)企業(yè)的再度牽手。
據(jù)觀點(diǎn)地產(chǎn)新媒體了解，在與險(xiǎn)資親密接觸的背后，是保利地產(chǎn)的養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)布局?jǐn)U張規(guī)劃。繼機(jī)構(gòu)養(yǎng)老項(xiàng)目和熹會(huì)后，保利地產(chǎn)2015年落地和熹健康生活館。按照保利的戰(zhàn)略，其計(jì)劃未來(lái)5年在50個(gè)城市籌建80-100家和熹會(huì)，未來(lái)3年在30個(gè)核心城市籌建300家和熹健康生活館。
不過(guò)，就在保利地產(chǎn)聯(lián)手險(xiǎn)資開展養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)擴(kuò)張之時(shí)，最早涉足養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)的國(guó)內(nèi)房企親和源卻走向了股權(quán)出售結(jié)局。1月18日，宜華健康(000150,股吧)宣布，擬以支付現(xiàn)金的形式購(gòu)買親和源股份1.17億股，占親和源58.33%的股權(quán)，交易初步價(jià)定為4.08億元。
顯然經(jīng)歷了2015年上市擱淺的親和源，再次向市場(chǎng)提示了養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)盈利模式之難。截至目前，包括保利、萬(wàn)科在內(nèi)的眾多房企以及險(xiǎn)資、社會(huì)資本等投資機(jī)構(gòu)在養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)上都仍未能走出一條清晰的養(yǎng)老地產(chǎn)模式路徑。
對(duì)此，有市場(chǎng)觀察人士告訴觀點(diǎn)地產(chǎn)新媒體，投資回報(bào)周期長(zhǎng)、盈利模式不清晰、融資渠道有限依然是養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)需要面對(duì)的制約。因此，對(duì)于在房企中率先將養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)布局?jǐn)U張?zhí)嵘先粘痰谋＠禺a(chǎn)而言，聯(lián)姻險(xiǎn)資能否破局養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)？
萬(wàn)億蛋糕與模式之困
觀點(diǎn)地產(chǎn)新媒體查閱民政部統(tǒng)計(jì)資料，截至2014年底，全國(guó)60歲及以上老年人口21242萬(wàn)人，占總?cè)丝诘?5.5%，預(yù)計(jì)到2050年前后中國(guó)老年人口將達(dá)到4.8億，步入深度老齡化社會(huì)。
而加速的中國(guó)老齡化趨勢(shì)背后，養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)就成為了極具挑戰(zhàn)而又充滿吸引力的市場(chǎng)誘惑。有統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，2014 年我國(guó)養(yǎng)老行業(yè)市場(chǎng)容量或已達(dá)到 4.1 萬(wàn)億元，隨著老齡化的進(jìn)一步深化，老齡產(chǎn)業(yè)的市場(chǎng)空間會(huì)進(jìn)一步提高。
現(xiàn)在，站在研究居住生活需求一線的房地產(chǎn)企業(yè)，已率先感受到了這塊“萬(wàn)億蛋糕”的誘惑。近年來(lái)，包括萬(wàn)科、保利、遠(yuǎn)洋地產(chǎn)等房企都已拋出養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)發(fā)展計(jì)劃。在房企轉(zhuǎn)型周期中，養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)已被視為新盈利空間的探索方向之一。
保利地產(chǎn)董事長(zhǎng)宋廣菊曾表示，保利地產(chǎn)切入養(yǎng)老地產(chǎn)的出發(fā)點(diǎn)源自推動(dòng)企業(yè)長(zhǎng)期穩(wěn)定和持續(xù)發(fā)展的思考，“今天我們把產(chǎn)業(yè)鏈搭好，逐步培育，十年后可能它會(huì)成為我們的利潤(rùn)增長(zhǎng)點(diǎn)之一”。
觀點(diǎn)地產(chǎn)新媒體獲悉，2015年4月，保利地產(chǎn)已發(fā)布“5P”戰(zhàn)略，將養(yǎng)老地產(chǎn)與綠色建筑、社區(qū)O2O、保利APP、海外地產(chǎn)并列為五大業(yè)務(wù)方向。宋廣菊認(rèn)為，未來(lái)五年，與保障和改善民生息息相關(guān)的健康養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)，政府肯定會(huì)給予更多政策和資源傾斜，健康養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)必將迎來(lái)一個(gè)快速發(fā)展的黃金五年。
目前，按照保利地產(chǎn)的規(guī)劃，未來(lái)5年將是其養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)高速發(fā)展期。機(jī)構(gòu)養(yǎng)老方面，保利計(jì)劃5年時(shí)間在50個(gè)城市籌建80-100家和熹會(huì)；社區(qū)居家養(yǎng)老方面，計(jì)劃未來(lái)3年時(shí)間在30個(gè)核心城市籌建300家和熹健康生活館，包括30家旗艦店和270家體驗(yàn)店。
據(jù)介紹，未來(lái)5年，保利地產(chǎn)養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)固定資產(chǎn)與運(yùn)營(yíng)資金投入預(yù)計(jì)在50-60億元。與此同時(shí)，保利地產(chǎn)在2015年成立了養(yǎng)老用品公司，并計(jì)劃在廣州蘿崗建立養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)總部基地，向產(chǎn)品和服務(wù)方向延伸產(chǎn)業(yè)鏈。
但未來(lái)盈利模式同樣是外界對(duì)保利地產(chǎn)養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)布局觀察的聚焦點(diǎn)。自2011年宣布涉足養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)，2012年保利地產(chǎn)機(jī)構(gòu)養(yǎng)老試點(diǎn)項(xiàng)目和熹會(huì)在北京開業(yè)，直至2015年規(guī)劃布局?jǐn)U張與全產(chǎn)業(yè)鏈培育，觀點(diǎn)地產(chǎn)新媒體發(fā)現(xiàn)保利地產(chǎn)對(duì)養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)盈利模式的關(guān)鍵詞仍是“微利模型”。
按保利創(chuàng)新產(chǎn)業(yè)投資管理有限公司總經(jīng)理張亮此前對(duì)媒體的表述，北京和熹會(huì)從開業(yè)到盈利經(jīng)歷了五年時(shí)長(zhǎng)，該項(xiàng)目在2012年開業(yè)時(shí)入住率為30%，2014年入住率上升到70%達(dá)到盈虧平衡，2015年的入住率達(dá)到100%，預(yù)計(jì)2016年可以開始盈利。
事實(shí)上，保利地產(chǎn)對(duì)于養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)的盈利難度或許早已有所體會(huì)。在2013年正式發(fā)布養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)戰(zhàn)略時(shí)，宋廣菊就曾表示，保利地產(chǎn)對(duì)養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)初步建立的是微利模型。
然而更大的挑戰(zhàn)或許就在于，盈利難已經(jīng)成為橫亙?cè)谡麄€(gè)養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)面前的巨大門檻。
2014年10月，萬(wàn)科北京首個(gè)養(yǎng)老項(xiàng)目萬(wàn)科·幸福家亮相，時(shí)任北京萬(wàn)科總經(jīng)理的毛大慶直言，該項(xiàng)目的首要目標(biāo)并非賺錢，而是經(jīng)營(yíng)性收入和支出持平。同樣發(fā)展養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)的遠(yuǎn)洋地產(chǎn)，旗下的椿萱茂老年公寓也仍然處在投入階段。
而現(xiàn)在，創(chuàng)建于2005年，最早介入養(yǎng)老社區(qū)運(yùn)營(yíng)及提供養(yǎng)老服務(wù)管理的專業(yè)服務(wù)公司親和源，其會(huì)員制商業(yè)模式時(shí)也遭遇了盈利模式瓶頸。
2015年1-5月，親和源實(shí)現(xiàn)營(yíng)收2759萬(wàn)元，凈利潤(rùn)-1722.11萬(wàn)元。在企業(yè)上市盈利指標(biāo)要求下，2015年親和源的上市計(jì)劃遭遇了關(guān)卡。1月18日，宜華健康的公告顯示，擬收購(gòu)親和源58.33%的股權(quán)。
顯然，盈利難已成為進(jìn)軍養(yǎng)老地產(chǎn)的企業(yè)所遭遇的共同問題。而保利地產(chǎn)在微利模型下瞄準(zhǔn)的是規(guī)模效益的路徑。保利地產(chǎn)副總經(jīng)理胡在新曾表示，保利對(duì)養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)持長(zhǎng)遠(yuǎn)考慮，看重的是行業(yè)的規(guī)模以及由此形成的利潤(rùn)規(guī)模。
拓展融資渠道和金融工具成為保利地產(chǎn)拓展養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)規(guī)模的選擇。因此，這家房企正在把私募基金和REITs列為養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)的資本路徑創(chuàng)新方向。
險(xiǎn)資聯(lián)姻能否破局？
有限的融資渠道、較高的資金成本是國(guó)內(nèi)養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)尚未突破的瓶頸。據(jù)保利測(cè)算，按單個(gè)養(yǎng)老床位20萬(wàn)的投資估算，若實(shí)現(xiàn)100個(gè)養(yǎng)老機(jī)構(gòu)、2萬(wàn)張養(yǎng)老床位的運(yùn)營(yíng)，僅前期的投資就要40億元。
宋廣菊曾表示，資金投入量大，回收期長(zhǎng)，若沒有其他社會(huì)低成本資金的支撐，單個(gè)企業(yè)很難實(shí)現(xiàn)規(guī)?；l(fā)展。此外，企業(yè)同時(shí)還要面臨服務(wù)資源整合以及專業(yè)養(yǎng)老運(yùn)營(yíng)和護(hù)理團(tuán)隊(duì)培育的長(zhǎng)期考驗(yàn)。
具有資金成本優(yōu)勢(shì)和金融產(chǎn)品工具的險(xiǎn)資由此成為房企在養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)的首選合作伙伴。發(fā)改委和保監(jiān)會(huì)明確保險(xiǎn)資金可支持包括養(yǎng)老、醫(yī)療、健康工程建設(shè)的政策風(fēng)向，同時(shí)也在引發(fā)險(xiǎn)資對(duì)養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)的投資熱情。
據(jù)觀點(diǎn)地產(chǎn)新媒體查閱，按照現(xiàn)行規(guī)定，保險(xiǎn)公司不能參與商業(yè)住宅開發(fā)，但可以投資與保險(xiǎn)業(yè)務(wù)相關(guān)的養(yǎng)老地產(chǎn)。保險(xiǎn)公司參與養(yǎng)老地產(chǎn)主要存在獨(dú)立開發(fā)、聯(lián)合開發(fā)、股權(quán)投資和債券投資四種模式。
因此，保利地產(chǎn)與太平人壽的合作方向便是擬共同成立一家基金管理公司，首期資金規(guī)模10億元，未來(lái)將達(dá)到100億元。據(jù)保利介紹，基金的前期投資將以養(yǎng)老地產(chǎn)項(xiàng)目為主，后期將繼續(xù)向上下游延伸，投資孵化一些醫(yī)療、健康項(xiàng)目，目前基金已遴選出幾個(gè)養(yǎng)老地產(chǎn)種子項(xiàng)目。
據(jù)悉在其長(zhǎng)遠(yuǎn)規(guī)劃中，該基金初期將以私募基金投資孵化為主，未來(lái)將努力實(shí)現(xiàn)從私募基金向房地產(chǎn)信托投資基金(REITs)的過(guò)渡，爭(zhēng)取在資本市場(chǎng)上尋求突破。
有分析就告訴觀點(diǎn)地產(chǎn)新媒體，對(duì)于險(xiǎn)資而言，養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)相對(duì)穩(wěn)定的投資收益與保險(xiǎn)資金有著相關(guān)的匹配，且保險(xiǎn)企業(yè)同時(shí)可以切入養(yǎng)老社區(qū)作為養(yǎng)老保險(xiǎn)產(chǎn)業(yè)鏈下游的產(chǎn)品和盈利渠道。
然而，保險(xiǎn)資本的介入也意味著其對(duì)養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)盈利模式的要求。基于退出機(jī)制的需求，無(wú)論是機(jī)構(gòu)型養(yǎng)老項(xiàng)目抑或社區(qū)型養(yǎng)老項(xiàng)目，在沒有形成清晰的盈利模式前，對(duì)于投資資本而言都具有風(fēng)險(xiǎn)。
事實(shí)上，截至目前，截至目前，國(guó)內(nèi)并未出現(xiàn)成熟的基金投資養(yǎng)老機(jī)構(gòu)的模型。無(wú)論是泰康人壽與萬(wàn)科的戰(zhàn)略合作，抑或太平保險(xiǎn)與萬(wàn)達(dá)的戰(zhàn)略合作，此前并未形成具有行業(yè)通用參考性的模型。
金融工具的融資功能反過(guò)來(lái)也建立在項(xiàng)目的運(yùn)營(yíng)投資回報(bào)。不成熟的商業(yè)模型和不清晰的盈利模式，會(huì)不會(huì)成為金融資本嫁接養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)的難題？
保利地產(chǎn)似乎也已經(jīng)看到了這一問題關(guān)鍵。按照規(guī)劃，保利未來(lái)會(huì)在積極拓展融資渠道的同時(shí)，致力打造高品質(zhì)、收益穩(wěn)定的長(zhǎng)期運(yùn)營(yíng)項(xiàng)目。
這家房企已經(jīng)為此預(yù)留了一段并不算短的時(shí)間：計(jì)劃利用3-5年時(shí)間逐步實(shí)現(xiàn)盈虧平衡，進(jìn)入穩(wěn)健運(yùn)營(yíng)階段；8-10年達(dá)到發(fā)達(dá)國(guó)家盈利水平，打通金融通道，爭(zhēng)取實(shí)現(xiàn)上市。(作者：羅舒晗)
