任志強(qiáng)圍爐話新年：過時(shí)、房?jī)r(jià)、稅改與去庫存

2015-12-29 15:27 來源：觀點(diǎn)地產(chǎn)網(wǎng)

[摘要] 大概41.5個(gè)城市已經(jīng)取消了，還剩4個(gè)半，有一個(gè)城市局部取消，還有4個(gè)城市就是一線城市，我覺得取消不了。

　　2015年12月26日中午，如往年一樣，觀點(diǎn)地產(chǎn)新媒體照例受邀出席了華遠(yuǎn)地產(chǎn)的年終媒體餐聚，華遠(yuǎn)地產(chǎn)董事總經(jīng)理孫懷杰也在席間應(yīng)酬，而毫無例外，退休了的任志強(qiáng)也仍然是此次活動(dòng)的主角。

　　穿著黑色長(zhǎng)大衣、聊著電話出場(chǎng)的任志強(qiáng)依然是隨性之至，但慈善則繼續(xù)是他“演講”的開場(chǎng)白。

　　動(dòng)筷之前，在熱氣騰騰的火鍋小爐后面，任志強(qiáng)不無得意地表示自己為阿拉善發(fā)展了將近300個(gè)會(huì)員，已經(jīng)超出了最初上任會(huì)長(zhǎng)時(shí)候定的發(fā)展200多會(huì)員的目標(biāo)?！斑@兩年，一半以上的時(shí)間在阿拉善?！?/font>

　　此外，任志強(qiáng)少不了要向大家透露的當(dāng)然還有他的讀書會(huì)，目前已經(jīng)在上海（樓盤）、廣州（樓盤）、武漢（樓盤）等開了大概60場(chǎng)，表示明年還準(zhǔn)備做10個(gè)書院。

　　他如此評(píng)價(jià)自己現(xiàn)在的工作狀態(tài)：“公益現(xiàn)在成為最主要的內(nèi)容，你們都看《大炮有約》，那是浮云，核心的還是在公益上?！?/font>

　　雖然慈善是目前主要的工作內(nèi)容，但對(duì)于從事了大半輩子的事業(yè)，房地產(chǎn)肯定還是任志強(qiáng)關(guān)注的重點(diǎn)。

　　“房地產(chǎn)的工作今年還在繼續(xù)，還有個(gè)商會(huì)執(zhí)行會(huì)長(zhǎng)和協(xié)會(huì)副會(huì)長(zhǎng)還沒辭職，明年還有一年，改選完了估計(jì)也就都不當(dāng)了，一心一意做我們的公益事業(yè)去?！?/font>

　　而正因?yàn)槟壳斑€身在房地產(chǎn)行業(yè)，所以對(duì)于房地產(chǎn)以及行業(yè)所關(guān)注的問題自然是脫不開的話題，尤其中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議近日給出了有關(guān)房地產(chǎn)行業(yè)的幾點(diǎn)“指示”，“任大炮”更是不可能沒話說。

　　何謂過時(shí)限制性措施？

　　事實(shí)上，中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議上涉及的很多內(nèi)容都被業(yè)界所熱議著，但在任志強(qiáng)看來，前幾年都是國(guó)務(wù)院出政策，但沒看見黨的工作會(huì)議上重點(diǎn)提關(guān)于房地產(chǎn)的調(diào)控，所以這次意義重大。

　　“什么叫過時(shí)？2012年出的這些政策，重點(diǎn)就是限制投資投機(jī)購房，這次告訴你，自然人可以自由買房了。”對(duì)于取消過時(shí)的限制性措施一說，任志強(qiáng)可謂十分贊同。

　　但他提到一點(diǎn)，就是黨中央在鼓勵(lì)自然人買房的同時(shí)，要求發(fā)展住房租賃市場(chǎng)。

　　其實(shí)一些西方國(guó)家早有類似的政策，“在德國(guó)和其它一些國(guó)家有些政策，一個(gè)人可以擁有第二、第三、第四、第五套房，你擁有多少套房都沒關(guān)系，但是只要你把這個(gè)房子不交給住房合作社用于公共出租，就要收房產(chǎn)稅，雖然偶爾居住也要收?！?/font>

　　“但是德國(guó)有一個(gè)規(guī)定就是，每個(gè)人擁有的第二套住房，只要你交給住房合作社統(tǒng)一來出租，就不算你是擁有第二套住房，它算投資品，投資品和個(gè)人住房在德國(guó)是兩個(gè)概念，所以德國(guó)私人住房擁有率只有40%多一點(diǎn)，大部分是出租房。出租房里頭，光住房合作社里面國(guó)家的大概是占10%左右，75%到85%是私人和機(jī)構(gòu)擁有的第二、第三套住房，然后交給住房合作社用于投資。”

　　對(duì)此，任志強(qiáng)一再強(qiáng)調(diào)，限制投資、投機(jī)購房是過時(shí)了，這次修改的過時(shí)里頭，這一點(diǎn)需要做調(diào)整。他還把握十足地預(yù)測(cè)：“現(xiàn)在看來三套是可以買的，過時(shí)限制里頭一定會(huì)取消三套和一二套之間的差別，首付差別可能也得取消?！?/font>

　　但對(duì)于大家最關(guān)心的取消限購，他認(rèn)為并不是所有城市都會(huì)把限購都取消。“大概41.5個(gè)城市已經(jīng)取消了，還剩4個(gè)半，有一個(gè)城市局部取消，還有4個(gè)城市就是一線城市，我覺得取消不了?！?/font>

　　限制房?jī)r(jià)與稅收改制

　　聊完“過時(shí)的政策”，任志強(qiáng)停頓了兩秒，開始談及限制房?jī)r(jià)。

　　對(duì)于中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議提出的“適當(dāng)降低商品住房?jī)r(jià)格”說法，他直言指出，其實(shí)目前庫存大量積壓的三四線城市都在降價(jià)，70個(gè)大中城市有30多個(gè)是降價(jià)的，還有10個(gè)是持平的，有些已經(jīng)降到?jīng)]什么利潤(rùn)了，但是還賣不出去，主要是我們的政策不夠好。

　　據(jù)觀點(diǎn)地產(chǎn)新媒體查閱國(guó)家統(tǒng)計(jì)局12月18日公布的數(shù)據(jù)，11月份70個(gè)大中城市中，與上月相比，新建商品住宅價(jià)格下降的城市有27個(gè)，上漲的城市有33個(gè)，持平的城市有10個(gè)。與去年相比，70個(gè)大中城市中價(jià)格下降的城市有49個(gè)，上漲的城市有21個(gè)。

　　對(duì)此，任志強(qiáng)給出忠告稱，雖然這次鼓勵(lì)大家降低房?jī)r(jià)，其實(shí)大家都知道，越跌的時(shí)候越?jīng)]人買，所以鼓勵(lì)大家要合理調(diào)整。

　　由此，他認(rèn)為降房?jī)r(jià)未必是刺激購房欲望的好手段，而是要解決第二套住房的稅收問題，但這仍存在不公平，應(yīng)該改由減免個(gè)人所得稅沖抵房產(chǎn)稅。

　　“我們現(xiàn)在看到已經(jīng)有6個(gè)省市取消了一些利率及首付差別，另外有一些省市出臺(tái)了稅收減免，最高補(bǔ)貼的可能到了房?jī)r(jià)的1%……有兩個(gè)省市特別標(biāo)明了4%以上的契稅減半。4%以上的契稅是什么意思呢？就是大房子、好房子，鼓勵(lì)大家改善性居住和奢侈性需求，我覺得這不太公平，不如減免個(gè)人所得稅沖抵?！?/font>

　　他還透露，今年參加了大概3次財(cái)政部、稅務(wù)總局、國(guó)務(wù)院財(cái)稅所的研討會(huì)，其中很重要一個(gè)就是個(gè)人所得稅住房利息減免。

　　“討論中有這個(gè)稿子，但是什么時(shí)候提交不知道，因?yàn)檫@個(gè)要經(jīng)過全國(guó)人大。其實(shí)這個(gè)不用全國(guó)人大，地方政府完全有權(quán)力出，如果你減契約稅那點(diǎn)錢，還不如把它變成個(gè)人所得稅減免。”

　　演講中總能數(shù)據(jù)、案例信手拈來的任志強(qiáng)，繼續(xù)引用其他地區(qū)及國(guó)家的稅收算法作為比較。

　　“大家說難算，其實(shí)在美國(guó)是非常好算的，或者在英國(guó)、香港都非常好算。美國(guó)的算法就是住房利息部分用于抵扣個(gè)人所得稅，一個(gè)納稅人可以減50萬美元，所以美國(guó)一個(gè)家庭通常要買7次以上的房子，這就是為什么美國(guó)二手房交易很活躍的原因。一個(gè)人（可以減免）50萬美元，而美國(guó)房子的中位價(jià)大概在30多萬美元，所以他等于拿稅付了房租，等于拿稅交的租金、住的房子，因?yàn)槟惴孔舆€可以再賣，就等于你交個(gè)人所得稅就可以居住，當(dāng)然你得付一個(gè)首付，或者交一個(gè)利率?！?/font>

　　這個(gè)利率是多少呢？按照任志強(qiáng)的計(jì)算，在中等收入的人群，大概個(gè)稅能降28%，初期可能相當(dāng)于降低40%左右?！熬褪沁@個(gè)月我應(yīng)該交3000塊錢利息，拿了銀行的3000塊錢利息的單子，就去交個(gè)人所得稅，個(gè)人所得稅應(yīng)該交6000，這3000就抵個(gè)人所得稅了，另外3000交現(xiàn)金，這是最簡(jiǎn)單的計(jì)算辦法，就是你根本不用考慮，銀行就給你弄好了。”

　　在任志強(qiáng)看來，公平就是，你只要是納稅人，政府就給你20萬元、30萬元的稅收減免，減免到頭，你就不準(zhǔn)再充了，非常簡(jiǎn)單的事。但是我們搞得比較復(fù)雜。

　　中國(guó)經(jīng)濟(jì)回升與房地產(chǎn)

　　任志強(qiáng)在談話中用“調(diào)動(dòng)積極性很大”來評(píng)價(jià)房貸利息抵扣稅率對(duì)于房地產(chǎn)銷售市場(chǎng)的作用。

　　用其例證就是，如果房貸利息抵扣稅率的政策出臺(tái)，實(shí)際上你1萬塊錢還是1萬塊錢納稅，但是你交的稅給減了，這對(duì)國(guó)家稅收來說減少比例就非常小，從買房的角度來說大概占百分之十幾，也就是600億元。

　　“但是如果這600億元個(gè)人所得稅刺激我們的住房，我國(guó)的住房消費(fèi)提供多少稅收呢？2萬億元，600億元最少能提高將近6000億元的收入，所以調(diào)動(dòng)積極性很大?！?/font>

　　任志強(qiáng)列出以下數(shù)據(jù)稱，我國(guó)在房地產(chǎn)方面的稅收，包括契約稅、土地使用稅、耕地占用費(fèi)、土地增值稅這5項(xiàng)，2014年占國(guó)家稅收是12%左右，加上個(gè)人營(yíng)業(yè)稅的一部分，企業(yè)所得稅一部分，加起來達(dá)2萬億，加上大概有4萬億的土地出讓金，將近6萬億，所以對(duì)地方財(cái)政收入來說，這是大頭，占到50%以上。

　　“所以這600億元如果能撬動(dòng)這50%以上的地方稅收，我覺得對(duì)中國(guó)經(jīng)濟(jì)發(fā)展是一個(gè)極好的事，而且我們的投資增長(zhǎng)很快就能上來?！?/font>

　　對(duì)于此類政策出臺(tái)的迫切性在任志強(qiáng)的表態(tài)中溢于言表：“如果這些政策出臺(tái)得不夠完整，或者還有一些減稅的政策都不出臺(tái)，只出臺(tái)一些象征性的政策，像現(xiàn)在地方政府出臺(tái)的這些政策，到明年6月份能不能起到效果還很難說。”

　　“明年1、2月份出臺(tái)的政策，可能會(huì)在3到6月份發(fā)揮一些作用，到6月份以后可能會(huì)投資轉(zhuǎn)正，逐漸推動(dòng)中國(guó)經(jīng)濟(jì)開始回升，應(yīng)該說這個(gè)勢(shì)頭如果上來了，對(duì)中國(guó)經(jīng)濟(jì)來說是一個(gè)很好的事情，如果不上來，還是個(gè)很麻煩的事情?！?/font>

　　此外，“去庫存”當(dāng)然是時(shí)下避免不了會(huì)談及的內(nèi)容。任志強(qiáng)指出，目前全國(guó)大概還有20億平方米未銷售的在建住宅，大概按70%算，14億平方米，大概是一年的庫存，“所以不要以為我們還有很大的庫存”。

　　“嚴(yán)重的問題在哪里呢？就是有些地方它就是賣不出去，所以有些庫存消化不掉，不能百分之百消化?！?/font>

　　“去年開發(fā)商減少投資，減少了生產(chǎn)量，住宅開工大概下降了13.1%，這個(gè)下降是很有作用的，就逼得政府要開刀，你要不開刀，我們就再不投資，明年就變成負(fù)增長(zhǎng)。變成負(fù)增長(zhǎng)，最受不了的是中國(guó)經(jīng)濟(jì)，所以宏觀經(jīng)濟(jì)就持續(xù)下降，下降得可能越來越多，因此明年1月份我們估計(jì)會(huì)出臺(tái)一部分政策，于是就得動(dòng)刀，出臺(tái)這些政策對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)轉(zhuǎn)好是有利的?！?/font>

　　最后結(jié)語，任志強(qiáng)再次為房地產(chǎn)正名——大家說房地產(chǎn)不是實(shí)體，但是房地產(chǎn)是真正的實(shí)體，現(xiàn)在大家真正認(rèn)識(shí)到，鋼鐵虧得一塌糊涂，快關(guān)門了，其中相當(dāng)一部分和房地產(chǎn)有關(guān)。今年少用的鋼鐵數(shù)量是巨大的，所以鋼鐵企業(yè)已經(jīng)虧得一塌糊涂，去年140億元的盈利，現(xiàn)在虧了300多億了，還得繼續(xù)虧。

　　“你們看央視最近剛剛把虧損的項(xiàng)目說出來，水泥、玻璃等等，下游也有，我們的家具和裝修行業(yè)，2013年以前全是盈利的，2014年開始虧損，今年虧損更加嚴(yán)重，從行業(yè)看也是如此，我們希望中央出臺(tái)好的政策，也把我們的宏觀經(jīng)濟(jì)做一個(gè)扭轉(zhuǎn)和改善，而房地產(chǎn)工作是龍頭中的龍頭?！?/font>