誰有房源誰稱王的時(shí)代低中介費(fèi)卻沒有贏下市場

2015-08-13 10:06 來源：北京青年報(bào)

[摘要] 在經(jīng)歷了美甲上門、專車崛起后，似乎每個(gè)市場都在被互聯(lián)網(wǎng)所改造。所以不少購房人曾以為，二手房市場也將被互聯(lián)網(wǎng)革命，總房款2.7%的中介費(fèi)將被徹底終結(jié)，然而，市場實(shí)際的反應(yīng)卻與想象大相徑庭。

　　從去年開始，常坐地鐵或公交車出行的讀者不難發(fā)現(xiàn)，從車身到車窗，再到車內(nèi)視頻甚至車內(nèi)扶手，鋪天蓋地的都是二手房中介平臺(tái)的廣告。各家二手房平臺(tái)無不以低價(jià)吸客：愛屋吉屋買賣傭金1%，搜房網(wǎng)買賣傭金0.5%、丁丁租房免傭金……

　　在經(jīng)歷了美甲上門、專車崛起后，似乎每個(gè)市場都在被互聯(lián)網(wǎng)所改造。所以不少購房人曾以為，二手房市場也將被互聯(lián)網(wǎng)革命，總房款2.7%的中介費(fèi)將被徹底終結(jié)，然而，市場實(shí)際的反應(yīng)卻與想象大相徑庭。

　　根據(jù)北京市房地產(chǎn)交易管理網(wǎng)目前更新的數(shù)據(jù)顯示，6月份，鏈家和我愛我家這兩家公司的二手房網(wǎng)上簽約套數(shù)共計(jì)為11070套，而代表著顛覆勢(shì)力的愛屋吉屋和搜房房天下，一共只有761套二手房網(wǎng)簽，僅僅占到兩家傳統(tǒng)中介公司總網(wǎng)簽量的6.9%，不足一成。

　　諷刺的是，與顛覆者主打低中介費(fèi)不同，兩家傳統(tǒng)公司都堅(jiān)持著全北京最高收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，即總房款2.7%的中介費(fèi)。為什么會(huì)這樣呢?傳統(tǒng)中介真的不著急嗎?

　　低中介費(fèi)卻沒有贏下市場

　　由于北京房價(jià)逐年提高，按總房款的一定比例收取的中介費(fèi)也在逐年提高，因此一直備受買房人詬病。在最近的一份“購房成本大調(diào)查”中，約有77.3%的購房者認(rèn)為目前各家中介的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)偏高。

　　因此，在互聯(lián)網(wǎng)的浪潮下，新興的愛屋吉屋、搜房房天下、思源房通網(wǎng)等無不以調(diào)低中介費(fèi)為突破口，以顛覆者的形象，利用低廉的傭金打響了價(jià)格戰(zhàn)，試圖從傳統(tǒng)中介公司手中搶奪“蛋糕”。

　　不少購房人也曾以為，新變革將倒逼傳統(tǒng)中介下調(diào)中介服務(wù)費(fèi)。但令他們失望的是，直到現(xiàn)在，多數(shù)房屋中介的服務(wù)費(fèi)仍維持在總房款2.5%到2.7%的水平。

　　其中，鏈家規(guī)定，只有付全款且產(chǎn)權(quán)明晰的二手房交易才按總房款的2%收費(fèi)，一般交易則按照2.2%的比例收取，而“需委托代辦貸款等服務(wù)的客戶，需向擔(dān)保公司支付0.5%的保障服務(wù)費(fèi)”。

　　至少目前來看，高收費(fèi)并沒有影響傳統(tǒng)中介的市場占有率。根據(jù)北京市房地產(chǎn)交易管理網(wǎng)的數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)，6月份，北京存量房的簽約中，鏈家達(dá)到了8626套，排名第一，我愛我家緊隨其后，也有2444套的網(wǎng)簽。而包括愛屋吉屋、房天下、房通網(wǎng)等互聯(lián)網(wǎng)平臺(tái)的總簽約僅有不到1000套，遠(yuǎn)遠(yuǎn)達(dá)不到撼動(dòng)傳統(tǒng)中介地位的程度。

　　誰有房源誰稱王的時(shí)代

　　為何低中介費(fèi)卻沒有贏得市場呢?鏈家和我愛我家對(duì)于北京二手房的統(tǒng)治似乎牢不可破。

　　“關(guān)鍵在于房源，誰控制了房源，誰就控制了定價(jià)權(quán)?！币晃恢薪樾袠I(yè)的資深人士表示，在北京的二手房交易中房主處在絕對(duì)強(qiáng)勢(shì)的地位。而鏈家和我愛我家的“魔術(shù)”奧秘就在于，往往能在最短的時(shí)間里，以最高的價(jià)格找到買房人，這樣就贏得了房主的信任，形成了滾雪球般的優(yōu)勢(shì)，壟斷了越來越多的房源。

　　而與服務(wù)費(fèi)價(jià)格戰(zhàn)相比，房源才是真正的核心競爭力，獲得了房源也就獲得了市場的定價(jià)權(quán)。

　　那么為什么鏈家和我愛我家就能獲得最多的房源呢?這又得歸功于他們的經(jīng)紀(jì)人體系。記者曾在2012年4月自己買房時(shí)，切身體驗(yàn)過一次鏈家搶奪房源的人海戰(zhàn)術(shù)。

　　那時(shí)，樓市剛剛有止跌回暖的跡象，記者碰巧間在網(wǎng)上看中了一套西直門附近的二手學(xué)區(qū)房，87平方米標(biāo)價(jià)265萬元，是由一家小中介公司代理，記者當(dāng)即就預(yù)約了下午去看房。

　　雖然是個(gè)建于90年代的老小區(qū)，但電梯卻比較寬敞，能夠容納13個(gè)人，即便如此，一上電梯就發(fā)現(xiàn)里面早已滿是穿著黑色西服的鏈家經(jīng)紀(jì)人。而到了房主家里，除了記者和隨行的小中介公司經(jīng)紀(jì)人以外，房主家更是擠滿了鏈家的經(jīng)紀(jì)人，約有30多人，他們每人都拿著照相機(jī)，不停地在查看著各個(gè)房間的布局，并不忘隨時(shí)拍下照片記錄。

　　對(duì)于這次不同尋常的看房經(jīng)歷，房主抱歉地解釋道，由于不滿意房子掛了很久沒有賣出去，他剛剛找的鏈家，結(jié)果他自己也沒想到，剛剛申報(bào)了房源，周圍積水潭、西直門、甚至北三環(huán)的鏈家經(jīng)紀(jì)人都趕來看房拍照了，說是回店里掛上，幫著賣。

　　眼看這個(gè)架勢(shì)，擔(dān)心漲價(jià)的記者沒來得及談價(jià)錢，就趕快表示了買房意向，并當(dāng)場繳納了定金。

　　就在當(dāng)天下午，在記者和房主簽合同的同時(shí)，房主一連接了幾個(gè)電話，據(jù)稱都是鏈家門店經(jīng)紀(jì)人打來的，房子報(bào)價(jià)已經(jīng)提高到了275萬元，希望房主能重新考慮。

　　但最終，房主仍遵守了協(xié)議和記者完成了簽約，雖然一分錢的議價(jià)空間也沒有談下來，但記者仍像撿了十萬元一樣開心，也第一次體會(huì)到了鏈家在二手房市場的魔力：成交速度足夠快，能給房主的報(bào)價(jià)盡量高，這都讓鏈家顯得競爭力十足。

　　事實(shí)上，互聯(lián)網(wǎng)二手房平臺(tái)已經(jīng)開始意識(shí)到了與傳統(tǒng)中介的差距，并不僅僅體現(xiàn)在中介費(fèi)上，并且下大力氣開始建立自己的房源網(wǎng)絡(luò)。例如，愛屋吉屋6000名員工中有5000名是房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人，這些經(jīng)紀(jì)人的職責(zé)之一就是收集真實(shí)房源。甚至也有互聯(lián)網(wǎng)二手房平臺(tái)通過金錢激勵(lì)機(jī)制動(dòng)員社區(qū)居住者主動(dòng)為其發(fā)掘房源。

　　另外有業(yè)內(nèi)人士爆料，一些互聯(lián)網(wǎng)二手房交易平臺(tái)許多的成交實(shí)際上來自跳單。所謂跳單指的是，一些互聯(lián)網(wǎng)二手房平臺(tái)的現(xiàn)有經(jīng)紀(jì)人很多來自傳統(tǒng)中介，他們通過和老同事的合作，將老東家的房源“挖”到平臺(tái)上。據(jù)說，不少傳統(tǒng)中介開會(huì)都要查員工的手機(jī)，看有沒有裝平臺(tái)的APP。

　　但這樣的挖房源畢竟不能長久，在業(yè)內(nèi)人士看來，好的房源永遠(yuǎn)是稀缺的，傳統(tǒng)中介十幾年的線下交易經(jīng)驗(yàn)，讓互聯(lián)網(wǎng)平臺(tái)很難找到獨(dú)家房源。