小區(qū)監(jiān)控壞了能動用專項(xiàng)維修資金嗎？

2017-08-02 09:12 來源：大河報(bào)

[摘要] 該安保人員介紹，該小區(qū)監(jiān)控覆蓋范圍相對比較全面，如小區(qū)地面、單元門里邊、地下車庫、兒童樂園等區(qū)域均可覆蓋。7月25日，大河報(bào)記者以業(yè)主的身份找到物業(yè)，希望物業(yè)能幫忙調(diào)取2號樓3單元的監(jiān)控，以便查尋失物。

　　業(yè)主的愛車在小區(qū)車庫被劃蹭后，物業(yè)說是監(jiān)控盲區(qū)，看不到；業(yè)主的財(cái)物在小區(qū)院內(nèi)丟失后，物業(yè)稱監(jiān)控壞了，無法查……近日，多名市民向大河報(bào)反映，自家小區(qū)的監(jiān)控只是擺設(shè)。讓人不解的是，停車管理費(fèi)交了，物業(yè)費(fèi)交了，物業(yè)一句監(jiān)控幫不上忙就不了了之了？近日，大河報(bào)記者針對該現(xiàn)象進(jìn)行走訪，發(fā)現(xiàn)多個小區(qū)的監(jiān)控設(shè)備存在許多問題。面對這些問題，物業(yè)的態(tài)度都較為積極，均表示會抓緊想辦法，盡快完善監(jiān)控設(shè)備。

　　多名市民反映，自家小區(qū)的監(jiān)控快成擺設(shè)

　　反映一：車被劃傷，物業(yè)調(diào)不出監(jiān)控

　　呂女士家住商城路與英協(xié)路交叉口附近的濱河綠苑小區(qū)。

　　近日，她向大河報(bào)反映，她的車在小區(qū)地下車庫停放時，不是被蹭就是被劃。去物業(yè)調(diào)監(jiān)控時，物業(yè)卻說，被劃的位置屬于監(jiān)控盲區(qū)。

　　對于物業(yè)的說法，呂女士感到費(fèi)解。她的停車位是屬于公共區(qū)域，而且車位管理費(fèi)也已交納。業(yè)主的車在小區(qū)車庫受損，物業(yè)難道就沒有責(zé)任？

　　7月26日，該小區(qū)一物業(yè)經(jīng)理對此表示，呂女士的停車位旁就有一個監(jiān)控，但因?yàn)楸O(jiān)控位置的問題，確實(shí)拍不到呂女士的車。次日，物業(yè)專門找?guī)煾狄屏艘幌卤O(jiān)控的位置，目前已能清晰地監(jiān)控到呂女士的車。

　　反映二：物品丟失，物業(yè)稱監(jiān)控失明

　　7月25日上午，在惠濟(jì)區(qū)英才街上的天地灣三期院內(nèi)，南大門正對著一個小廣場，廣場西北角就有一個監(jiān)控。負(fù)責(zé)該小區(qū)安保工作的一物業(yè)人員說，這個監(jiān)控除了能監(jiān)控這個小廣場外，還能再往東延伸一點(diǎn)。“這個監(jiān)控很重要，能將進(jìn)出小區(qū)主要通道的南大門旁邊及通向小區(qū)1號樓、9號樓的非機(jī)動車輛及人員監(jiān)控到位?！?/font>

　　仔細(xì)觀察，該小區(qū)的大門口、院內(nèi)主要通道、兒童樂園等多個重點(diǎn)區(qū)域，均能看到監(jiān)控。

　　該安保人員介紹，該小區(qū)監(jiān)控覆蓋范圍相對比較全面，如小區(qū)地面、單元門里邊、地下車庫、兒童樂園等區(qū)域均可覆蓋。

　　當(dāng)天，大河報(bào)記者在該小區(qū)采訪時，該小區(qū)一業(yè)主反映，她的小板凳于7月24日晚在兒童樂園丟失，想查一下監(jiān)控。但小區(qū)安保人員卻稱，那日小區(qū)曾出現(xiàn)跳閘停電的情況。受此影響，地面上的20多個監(jiān)控，目前能用的只有6個。其他的都已在維修計(jì)劃當(dāng)中，暫時還無法正常使用，而其中就包括兒童樂園旁這一個。

　　至于何時能全部維修完畢，該小區(qū)一維修師傅沒有正面回答，只說：“一個一個來吧?！?/font>

　　而濱河綠苑小區(qū)物業(yè)經(jīng)理說，該小區(qū)總共有150多個監(jiān)控，目前大部分都在正常使用，但也有個別電梯轎廂里的監(jiān)控因?yàn)榫€斷的原因，暫時不能用。

　　反映三：盲區(qū)多、畫質(zhì)模糊，物業(yè)稱監(jiān)控老化嚴(yán)重

　　在花園路與國基路交叉口附近的美景花郡，同樣存在一些情況。

　　據(jù)該小區(qū)業(yè)主反映，走進(jìn)小區(qū)就能看到一個休閑廣場，經(jīng)常有業(yè)主在那里玩，但那里的監(jiān)控并不能完全將休閑廣場覆蓋。而在該小區(qū)1號樓與2號樓兩棟樓前的人行通道，各有一個監(jiān)控。小區(qū)負(fù)責(zé)監(jiān)控的安保人員告訴記者，“1號樓監(jiān)控探頭只能監(jiān)控到一單元附近，最遠(yuǎn)能監(jiān)控到西邊幼兒園附近，加上樹枝的遮擋，再往西就監(jiān)控不到了”。也曾有業(yè)主反映，這兩棟樓前監(jiān)控少，個別單元門前存在監(jiān)控盲區(qū)，建議多增加一些，至少能將進(jìn)出單元門口的范圍全覆蓋。

　　7月25日，大河報(bào)記者以業(yè)主的身份找到物業(yè)，希望物業(yè)能幫忙調(diào)取2號樓3單元的監(jiān)控，以便查尋失物。

　　記者跟隨負(fù)責(zé)監(jiān)控的一名安保人員進(jìn)入小區(qū)監(jiān)控室后，該安保人員在監(jiān)控平臺上操作了一番說，2號樓樓前的那個監(jiān)控早已無法使用，起碼他來這工作的十個月里是不能用的。

　　外圍監(jiān)控不能用，那么單元的大堂或電梯間里的監(jiān)控是否有記錄呢？應(yīng)記者要求，該安保人員又操作了一番，這次他自個也蒙了，他說：“單元大堂里沒有裝監(jiān)控。而電梯間里的監(jiān)控，分不清哪個是哪個，對不上號?！泵钜环?，該安保人員無奈地對記者說，真幫你調(diào)不出來，沒辦法。

　　在該監(jiān)控室，記者看到監(jiān)控平臺上，有些區(qū)域的實(shí)時監(jiān)控畫面目前還是正常的，但也有一些區(qū)域無監(jiān)控畫面，直接顯示“無視頻信號”。

　　指著監(jiān)控操作臺上張貼著的一份電梯間監(jiān)控編號清單，該安保人員說：“該小區(qū)總共3幢樓，目前僅3號樓電梯間內(nèi)的監(jiān)控還能用，系統(tǒng)還算正常，但1號樓和2號樓電梯里的監(jiān)控操作系統(tǒng)已經(jīng)紊亂，編號出現(xiàn)了亂碼。”據(jù)了解，目前該小區(qū)僅剩小區(qū)大門、消防通道等一些重要地方的監(jiān)控系統(tǒng)還能正常運(yùn)轉(zhuǎn)，而其他地方的監(jiān)控，有的早就不能用，能用的畫面也很模糊。

　　25日上午，折騰大半天，記者想要的監(jiān)控還是沒能調(diào)出來。

　　該小區(qū)一物業(yè)經(jīng)理坦言，小區(qū)的監(jiān)控設(shè)備已經(jīng)老化，目前確實(shí)存在一些問題。“近期，我們正在加緊制定相關(guān)的整修方案，等方案做完后，就準(zhǔn)備申請維修資金整修。”

　　小區(qū)監(jiān)控，為何壞了不換？

　　析因一：為壓縮成本，安裝低劣監(jiān)控

　　一位不愿透露姓名的監(jiān)控安裝師傅稱，有品牌的設(shè)備與雜牌設(shè)備價位不一樣。好的攝像頭一個400元左右，而比較次一點(diǎn)的，一個也就百十塊。一個好點(diǎn)的攝像頭按四五百元計(jì)算，加上鋪設(shè)的線路、人工安裝費(fèi)等，僅兩棟普通居民樓的監(jiān)控安裝總費(fèi)用就在3000元以上。因此，有的開發(fā)商為了壓縮成本，會安裝一些價格低廉的監(jiān)控設(shè)備，這些設(shè)備看起來和好的設(shè)備沒有太大區(qū)別，但是使用壽命非常短，勉強(qiáng)能撐兩年，故障率非常高，后期維修價格也非常高。而對于低端設(shè)備，一旦出了問題，后期開發(fā)商或物業(yè)根本不想再出錢維修保養(yǎng)。而對于一線品牌設(shè)備，質(zhì)保期一般是三年，三年以內(nèi)出問題的概率很低。不過，就算是一線品牌的設(shè)備，其壽命也是有限的，如果能定期保養(yǎng)，能用五六年。

　　采訪中，一位負(fù)責(zé)某小區(qū)的監(jiān)控維修師傅透露，該小區(qū)的所有監(jiān)控中，僅有一個是昂貴的，能360度監(jiān)控，2000多元，而其他的監(jiān)控，一個不到200元。

　　析因二：經(jīng)費(fèi)成問題，監(jiān)控一直未解決

　　在美景花郡小區(qū)監(jiān)控室，記者注意到，地板高低不平，走上去深一腳淺一腳，監(jiān)控操作臺也已破舊。

　　7月25日上午，當(dāng)值樓管肖先生給記者算了一筆賬：“物業(yè)費(fèi)我們最多只能收上來80%，最多收8萬。”

　　這是收入，而開支呢？肖先生同樣細(xì)算了一下：每月公共區(qū)域的水電費(fèi)、小區(qū)各種設(shè)備設(shè)施（電梯、機(jī)房、水泵房等）的保險(xiǎn)費(fèi)、公司每月要交6%的增值稅、23名物業(yè)人員的工資、維修材料費(fèi)、電梯維保費(fèi)等。這樣算下來，收取的物業(yè)費(fèi)都顧不住小區(qū)各項(xiàng)支出，有時物業(yè)人員的工資還往后拖，現(xiàn)在靠地產(chǎn)公司補(bǔ)貼著?！白鳛橐粋€企業(yè)，我們現(xiàn)在是虧本的。”

　　該小區(qū)一位物業(yè)師傅說，該小區(qū)電梯監(jiān)控有十多個，而目前能用的只有幾個。一年多前，他們就曾向公司反映過這一事情，“估計(jì)換監(jiān)控得花不少錢，所以一直拖著沒修”。

　　解疑：想換監(jiān)控，能否用業(yè)主的錢？

　　一問：監(jiān)控出問題，有無小區(qū)申請使用維修資金？

　　7月27日下午，鄭州市物業(yè)維修基金管理中心使用管理科科長宋志昭介紹，專項(xiàng)維修資金本身就是業(yè)主的錢，本就該用到小區(qū)公共設(shè)施身上，其中就包括小區(qū)監(jiān)控。因此，無論是老舊小區(qū)還是新小區(qū)的監(jiān)控出了問題，都可以申請使用這筆資金。

　　據(jù)維修資金使用窗口工作人員介紹，隨著業(yè)主安全意識的提高，對小區(qū)監(jiān)控的要求也越來越高，包括公安、社區(qū)有時也對這方面有要求。因此，近幾年，每年都有小區(qū)申請這項(xiàng)資金，用于完善小區(qū)監(jiān)控設(shè)備。

　　二問：維修、更換、增設(shè)等情況，都能使用維修資金嗎？

　　有報(bào)道顯示，之前如果將維修資金用于小區(qū)監(jiān)控上，會有一些細(xì)微的限制，即：有些小區(qū)監(jiān)控少，想增設(shè)一些監(jiān)控，這種情況是不能使用維修資金的。此外，如果小區(qū)原本沒有安裝監(jiān)控，想安裝一些，這種情況也不能用。

　　那么，目前這個限制是否還存在？

　　宋志昭說，2015年10月，針對老舊小區(qū)改造的配套設(shè)施問題，國家建設(shè)部和財(cái)政部曾聯(lián)合下文，要求加強(qiáng)老舊小區(qū)安全防范設(shè)施布建。該文下發(fā)后，上述限制隨即取消，只要是用于小區(qū)公共區(qū)域的監(jiān)控，都可以用這筆資金。

　　三問：申請維修資金需要哪幾步？

　　宋志昭說，首先要由申請人提出申請。第一申請人，是業(yè)委會。其次，業(yè)委會可委托物業(yè)。沒有業(yè)委會，也沒有物業(yè)的小區(qū)，可經(jīng)社區(qū)開證明，找出三名業(yè)主代表作為申請人。

　　申請人首先需向市房管局登記備案，提出申請，然后由申請人制訂出維修方案，在小區(qū)顯要位置向業(yè)主公示，其間業(yè)主如有異議，可提出修改意見。待雙方協(xié)商一致后，維修基金管理中心會出一個項(xiàng)目負(fù)責(zé)人，專門負(fù)責(zé)跟蹤指導(dǎo)這一維修項(xiàng)目。由他開出實(shí)地查看通知單后，區(qū)房管局會前往小區(qū)做現(xiàn)場鑒定，完成現(xiàn)場勘查報(bào)告后，審價公司會對整修方案進(jìn)行審價評估。之后，就到了廣大業(yè)主簽字同意環(huán)節(jié)，而這個資料必須滿足兩個硬性條件：一是小區(qū)同意申請的住戶數(shù)量達(dá)到總戶數(shù)的三分之二；二是同意申請的住戶的住房面積達(dá)到總面積的三分之二。這兩個硬條件，一條不達(dá)標(biāo)就不能完成審批。

　　待施工單位確定、申請資料準(zhǔn)備齊全后，便可提交資料，等待核準(zhǔn)。一般3個工作日就能審核完畢，最快兩個工作日。經(jīng)核準(zhǔn)后，資金的劃撥需看工程的大小。一般幾千元的小工程，是在整修完后才劃撥資金。而申請資金較多的大工程，一般申請人和施工單位簽完合同后，材料一進(jìn)場，預(yù)付款就會劃撥到位（總申請數(shù)額的一半），待工程完工并經(jīng)驗(yàn)收合格后，才會劃撥剩余的那一半資金。

　　“數(shù)額低于10萬元的，物業(yè)和業(yè)主代表可以找三家維修單位，從中選出價低質(zhì)優(yōu)的；而數(shù)額超過10萬元的，需要公開招標(biāo)?！彼沃菊颜f。

　　政策：今后申請維修資金，程序或更簡化

　　7月24日，省十二屆人大常委會第三十次會議開幕，《河南省物業(yè)管理?xiàng)l例(修訂草案)》（下稱《條例》）提請二審，其中就專門提到專項(xiàng)維修資金的問題。

　　省人大法制委副主任委員關(guān)少鋒說，長期以來，我省巨額專項(xiàng)維修資金基本處于沉淀狀態(tài)，廣大業(yè)主申請難、使用難的問題普遍存在。對此，現(xiàn)實(shí)狀況迫切希望簡化程序，方便業(yè)主使用。法制委員會建議，經(jīng)業(yè)主大會決定，可以根據(jù)維修范圍以單元(棟)為單位進(jìn)行表決。而該修訂草案也提出，政府物業(yè)管理行政主管部門接到申請后，應(yīng)當(dāng)及時核準(zhǔn)并撥付專項(xiàng)維修資金。