不動(dòng)產(chǎn)登記真的要來(lái)了！聽(tīng)北大專(zhuān)家分析

2017-06-05 09:43 來(lái)源：人民日?qǐng)?bào)

[摘要] 國(guó)土資源部、住建部等多部委正緊鑼密鼓地推動(dòng)不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記系統(tǒng)全國(guó)聯(lián)網(wǎng)，目前超過(guò)1000個(gè)市縣的不動(dòng)產(chǎn)信息平臺(tái)端口已經(jīng)接入全國(guó)，浙江、福建等省份也完成了全省不動(dòng)產(chǎn)信息端口與全國(guó)的對(duì)接。

　　有關(guān)房子的話(huà)題，似乎任何風(fēng)吹草動(dòng)都能引起人們的高度關(guān)注。

　　國(guó)土資源部、住建部等多部委正緊鑼密鼓地推動(dòng)不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記系統(tǒng)全國(guó)聯(lián)網(wǎng)，目前超過(guò)1000個(gè)市縣的不動(dòng)產(chǎn)信息平臺(tái)端口已經(jīng)接入全國(guó)，浙江、福建等省份也完成了全省不動(dòng)產(chǎn)信息端口與全國(guó)的對(duì)接。

　　不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記系統(tǒng)全國(guó)聯(lián)網(wǎng)的進(jìn)程表是，2017年年底完成、2018年投入運(yùn)營(yíng)。5月以來(lái)，國(guó)土資源部又連續(xù)下發(fā)通知，要求國(guó)土部排查不動(dòng)產(chǎn)登記“中梗阻”，不動(dòng)產(chǎn)抵押登記辦理時(shí)限壓縮至10個(gè)工作日……

　　目前，不動(dòng)產(chǎn)登記的“中梗阻”在哪里？不動(dòng)產(chǎn)登記聯(lián)網(wǎng)是否為房地產(chǎn)征稅做鋪墊？房?jī)r(jià)會(huì)不會(huì)降？個(gè)人房產(chǎn)信息會(huì)不會(huì)遭泄露？針對(duì)大家普遍關(guān)心的四大問(wèn)題，國(guó)策君特地請(qǐng)來(lái)北京大學(xué)房地產(chǎn)法研究中心主任樓建波給大家解疑釋惑。

　　不動(dòng)產(chǎn)登記的“中梗阻”在哪里？

　　目前，全國(guó)大多數(shù)城市雖然房屋和土地登記形式上實(shí)現(xiàn)了統(tǒng)一登記，但因房屋交易和登記被拆分，房屋交易管理職能由房管部門(mén)承擔(dān)，包括房屋登記在內(nèi)的不動(dòng)產(chǎn)登記由設(shè)立在國(guó)土部門(mén)的不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)負(fù)責(zé)，交易管理和權(quán)屬登記如果銜接不好，就會(huì)給群眾帶來(lái)了不便。

　　樓建波分析，在不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記之前，從購(gòu)房資格的審查、房源的核實(shí)到網(wǎng)簽、預(yù)售合同登記備案，直至最后的權(quán)屬登記等都在房管部門(mén)完成。目前的新問(wèn)題是，不動(dòng)產(chǎn)登記相當(dāng)于要走完兩套程序，一是房屋交易管理程序，二是不動(dòng)產(chǎn)登記程序。

　　市民買(mǎi)賣(mài)房屋要經(jīng)過(guò)兩套程序，就等于排兩次隊(duì)，向兩個(gè)部門(mén)提交同樣的資料。而如果房管、國(guó)土兩個(gè)部門(mén)之間能夠溝通，實(shí)現(xiàn)信息共享，市民提交給一個(gè)部門(mén)的資料，另一個(gè)部門(mén)通過(guò)政府網(wǎng)絡(luò)調(diào)取所需資料和信息，市民就可以省去一次排號(hào)排隊(duì)的折騰。而如果房管和國(guó)土部門(mén)在為市民辦理不動(dòng)產(chǎn)登記時(shí)，能夠通過(guò)政務(wù)信息系統(tǒng)調(diào)取已經(jīng)登記存儲(chǔ)在系統(tǒng)中的證件信息和相關(guān)資料，市民還可以少準(zhǔn)備一些證件、資料，減少排號(hào)排隊(duì)。

　　另一個(gè)問(wèn)題是，過(guò)去不動(dòng)產(chǎn)只登記房屋，很少有登記土地?，F(xiàn)在不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記是將房屋和土地一起登記，對(duì)地和房的對(duì)應(yīng)工作要花時(shí)間。

　　“這一方面是我們?cè)谥贫仍O(shè)計(jì)時(shí)有些領(lǐng)域沒(méi)有考慮得十分周全；另一方面從長(zhǎng)遠(yuǎn)看，不動(dòng)產(chǎn)登記能提高效率。政府部門(mén)應(yīng)該研究房屋交易管理和登記順利銜接的舉措?！?/font>

　　國(guó)策君從國(guó)土部近日下發(fā)的排查“中梗阻”通知中看到，通知要求優(yōu)化業(yè)務(wù)流程，簡(jiǎn)化辦事環(huán)節(jié)，完善信息系統(tǒng)，不得設(shè)置沒(méi)有法律依據(jù)的前置條件，不得增加沒(méi)有法律法規(guī)規(guī)定的申請(qǐng)材料，切實(shí)做到“信息多跑路、群眾少跑腿”，打通不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記制度實(shí)施的“最后一公里”。

　　為房地產(chǎn)稅開(kāi)征做鋪墊？

　　不少人關(guān)心，不動(dòng)產(chǎn)登記全國(guó)聯(lián)網(wǎng)，是不是在為房地產(chǎn)稅開(kāi)征做準(zhǔn)備？

　　樓建波認(rèn)為，首先，房產(chǎn)稅將來(lái)很有可能是地方稅種，即針對(duì)在同一個(gè)城市擁有一套或以上的房子進(jìn)行征收。這一點(diǎn)成立的話(huà)，不動(dòng)產(chǎn)登記聯(lián)網(wǎng)和房產(chǎn)稅之間沒(méi)有必然關(guān)系。同時(shí)，在不動(dòng)產(chǎn)登記統(tǒng)一前，上海和重慶等城市也有征房地產(chǎn)稅的先例，很多城市已經(jīng)做過(guò)“空轉(zhuǎn)”，即在系統(tǒng)里測(cè)算。因此，這一機(jī)制不是建立在不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記的基礎(chǔ)上。

　　目前許多人預(yù)測(cè)的算法有些簡(jiǎn)單，即考慮全國(guó)有7套房，交6套房的房產(chǎn)稅。但是以這種算法，哪套房不征收呢？我個(gè)人認(rèn)為，戶(hù)籍所在地房屋、經(jīng)常居住地的房屋和外地的房屋，適用條件是否可以不同？按最新的說(shuō)法，“房屋拿來(lái)住不是拿來(lái)炒”，那么常住地的第一套房是不是不用交呢？

　　當(dāng)然，不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記會(huì)為房地產(chǎn)稅征收提供便利。房地產(chǎn)稅是針對(duì)房屋和土地的不動(dòng)產(chǎn)單元進(jìn)行征收。在原來(lái)分開(kāi)登記的條件下，大多數(shù)老百姓只有一個(gè)房產(chǎn)證和的大土地證，統(tǒng)一登記后房地一體，測(cè)算應(yīng)該更容易一些。

　　再討論一個(gè)問(wèn)題，如果房產(chǎn)稅開(kāi)征，你會(huì)賣(mài)房嗎？房產(chǎn)稅是不是帶有懲罰性，如第三套比第二套征收得高？“房屋拿來(lái)住不是拿來(lái)炒”，那么不住的房子就要多征稅？“我認(rèn)為不會(huì)這樣操作，政策導(dǎo)向應(yīng)該是你如果不住應(yīng)該租出去。根據(jù)征收類(lèi)似房產(chǎn)稅的國(guó)家經(jīng)驗(yàn)，房東的房子如果租出去，就由承租人來(lái)承擔(dān)房產(chǎn)稅，當(dāng)然雙方在租價(jià)上有交談籌碼空間?！睒墙úㄕf(shuō)。

　　他分析，房產(chǎn)稅征收稅收主要有三個(gè)理由：（1）籌集國(guó)家財(cái)政收入；（2）收入再分配；（3）政府表達(dá)禁止懲罰態(tài)度的方式。對(duì)于地方政府而言，過(guò)去土地財(cái)政難以為繼，房產(chǎn)稅比土地出讓金更有意義，收入再分配也是有說(shuō)服力的征收原因。但是第三點(diǎn)不應(yīng)該成為房產(chǎn)稅的主要征收理由，沒(méi)有必然性。目前學(xué)者正在研究未來(lái)的征收稅基，是按照房屋面積還是房屋價(jià)值？如果按照房屋價(jià)值，則可能由于房?jī)r(jià)漲跌而繳納不同的房產(chǎn)稅。

　　全國(guó)聯(lián)網(wǎng)后房?jī)r(jià)到底會(huì)不會(huì)降？

　　樓建波認(rèn)為，不動(dòng)產(chǎn)登記與房?jī)r(jià)沒(méi)有必然聯(lián)系。就房?jī)r(jià)本身來(lái)說(shuō)，最終決定因素還是供求關(guān)系。房地產(chǎn)周期中的短期主要受信貸政策、貨幣政策、限購(gòu)政策等影響，而長(zhǎng)周期則由人口、產(chǎn)業(yè)、經(jīng)濟(jì)等決定的城市價(jià)值影響。因此，全面完成不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記工作，短期來(lái)看可能會(huì)導(dǎo)致一些多套房產(chǎn)所有者出售房產(chǎn)，但從長(zhǎng)期來(lái)看，反而有利于住房回歸居住本職功能以及促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)穩(wěn)定發(fā)展。

　　對(duì)于大家關(guān)心的是否對(duì)于反腐有積極幫助。樓建波認(rèn)為，統(tǒng)一登記以后，對(duì)查處腐敗分子不動(dòng)產(chǎn)確實(shí)是有好處。如果沒(méi)有聯(lián)網(wǎng)，不容易預(yù)測(cè)腐敗分子可能在何處有房產(chǎn)，而登記的終端是每一個(gè)縣和市，可以想見(jiàn)這樣的成本會(huì)有多高。而且，一些人的房產(chǎn)不登記在自己名下，信息不好搜集。統(tǒng)一登記之后，一定會(huì)提高準(zhǔn)確度。

　　是否能夠打擊炒房？樓建波認(rèn)為有一定效果，統(tǒng)一的信息平臺(tái)掌握了更多數(shù)據(jù)，可以及時(shí)監(jiān)測(cè)全國(guó)的情況。但是他認(rèn)為打擊炒房更多靠稅收政策或者國(guó)家宏觀調(diào)控，例如土地供應(yīng)和房屋去庫(kù)存。憲法保護(hù)公民私有財(cái)產(chǎn)，很少會(huì)對(duì)買(mǎi)了8套房的人有懲罰措施。

　　那么征收房產(chǎn)稅后，房?jī)r(jià)會(huì)不會(huì)跌呢？“我們現(xiàn)在把太多的東西和宏觀調(diào)控、打壓房?jī)r(jià)聯(lián)系在一起。我曾經(jīng)表達(dá)過(guò)一個(gè)觀點(diǎn)，如果房?jī)r(jià)高了就要征房產(chǎn)稅，那是否可以說(shuō)如果房?jī)r(jià)低了就不征收了？稅收政策的制定不是這么草率的，房產(chǎn)稅有自身的規(guī)律和道理?！?/font>

　　事實(shí)上，征收房產(chǎn)稅的初衷恰恰是調(diào)控房地產(chǎn)市場(chǎng)的畸形發(fā)展。2011年1月28日，上海、重慶兩市作為試點(diǎn)城市開(kāi)始房產(chǎn)稅征收。從實(shí)施方案看，在上海，家庭人均住房建筑面積少于60平方米的，給予免稅；在重慶，納稅人在房產(chǎn)稅征收施行前擁有的獨(dú)棟商品住宅，免稅面積為180平方米，新購(gòu)的獨(dú)棟商品住宅、高檔住房，免稅面積為100平方米。這些規(guī)定，實(shí)際上將大部分的老百姓“排除”出了繳稅群體。

　　因此，對(duì)于有自住需求的購(gòu)房者，不必過(guò)多考慮未來(lái)房地產(chǎn)稅的問(wèn)題，只要價(jià)格合適就可以擇機(jī)購(gòu)買(mǎi)。而對(duì)于那些有投資投機(jī)購(gòu)房需求的人，則需要認(rèn)真考慮未來(lái)房地產(chǎn)稅推出后，對(duì)于持有成本和投資收益的影響。

　　個(gè)人信息會(huì)泄露嗎？

　　網(wǎng)上有種說(shuō)法，不動(dòng)產(chǎn)登記聯(lián)網(wǎng)后，會(huì)“以人查房”，不少人人擔(dān)心自己的房產(chǎn)信息泄露。

　　樓建波分析，這個(gè)擔(dān)心是沒(méi)有必要的，不動(dòng)產(chǎn)登記信息也不是誰(shuí)想查就能查。為了保護(hù)公民的個(gè)人隱私，《不動(dòng)產(chǎn)登記暫行條例》嚴(yán)格限定了查詢(xún)范圍和查詢(xún)申請(qǐng)人。只有權(quán)利人、利害關(guān)系人、有關(guān)國(guó)家機(jī)關(guān)有權(quán)依法查詢(xún)、復(fù)制不動(dòng)產(chǎn)登記資料。這個(gè)擔(dān)心沒(méi)有必要。另外補(bǔ)充一點(diǎn)，即使有些部門(mén)有權(quán)進(jìn)行查詢(xún)，它使用的信息必須和查詢(xún)目的一致，如果不正當(dāng)使用信息，將會(huì)承擔(dān)法律責(zé)任。

　　信息聯(lián)網(wǎng)并不意味著個(gè)人住房信息對(duì)任何人、在任何地點(diǎn)都可以公開(kāi)，不動(dòng)產(chǎn)登記制度與財(cái)產(chǎn)公開(kāi)制度有顯著差別，不動(dòng)產(chǎn)登記制度宗旨強(qiáng)調(diào)的恰恰不是公開(kāi)而是保護(hù)。

　　“房子的問(wèn)題關(guān)系到每個(gè)人的切身利益，所以每次一有消息，便容易引發(fā)恐慌和流言?！睒墙úㄕJ(rèn)為，我國(guó)不動(dòng)產(chǎn)登記政策借鑒的是德國(guó)和澳大利亞模式。那我們還可以借鑒一下英國(guó)，英國(guó)在1925年就立法做不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記，上世紀(jì)90年代才在全國(guó)完成不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記。過(guò)渡期長(zhǎng)的壞處，是有很長(zhǎng)時(shí)間雙軌制。好處在于制度改革的成本比較低，這個(gè)成本不僅是金錢(qián)上的，還有心理上的成本。這個(gè)改革是讓大家愉快地自然而然地接受，沒(méi)有造成人心惶惶，流言四起的狀態(tài)。