地王頻現(xiàn)“虛火”還是“真火”？

2016-01-08 11:24 來源：大洋網(wǎng)-廣州日?qǐng)?bào)

[摘要] “地王”頻現(xiàn)，會(huì)否出現(xiàn)價(jià)格虛高？開發(fā)商看好未來的底氣何在？

　　在近一個(gè)多月的時(shí)間里，東莞接連拍出鎮(zhèn)街區(qū)域“地王”，不斷推高未來的房?jī)r(jià)走勢(shì)。按照這些高價(jià)地的樓面價(jià)格測(cè)算，產(chǎn)品面市后，其價(jià)格將大大超越當(dāng)?shù)啬壳皟r(jià)格。業(yè)界人士不禁發(fā)問：麻涌等二三線鎮(zhèn)街本輪地價(jià)大躍進(jìn)，會(huì)否出現(xiàn)價(jià)格虛高？開發(fā)商看好未來的底氣何在？

　　三大區(qū)域“地王”發(fā)力

　　在剛剛過去的2015年12月份，部分鎮(zhèn)街土地拍賣一改過去低價(jià)成交或者流拍的尷尬，接連創(chuàng)下競(jìng)拍價(jià)格的新高，區(qū)域“地王”頻頻出現(xiàn)。

　　臨近去年年末，在大朗市中區(qū)一塊土地拍賣會(huì)上，碧桂園、萬科等地產(chǎn)企業(yè)展開激烈競(jìng)爭(zhēng)，歷經(jīng)近3個(gè)小時(shí)，碧桂園以13.96億元將這宗地塊拍下，成為去年東莞的年度總價(jià)地王。

　　幾日之后，長(zhǎng)安鎮(zhèn)東門路編號(hào)為2015W G 060號(hào)建設(shè)用地上市交易，被碧桂園地產(chǎn)又以2 .89億元拿下，成為長(zhǎng)安鎮(zhèn)的樓面地價(jià)“地王”，也是去年的東莞樓面地價(jià)“地王”，樓面地價(jià)高達(dá)9906元/平方米。

　　本周，東莞2016年首宗地王誕生。來自云南的景洪城市投資開發(fā)有限公司以3.25億元的總價(jià)斬獲麻涌鎮(zhèn)一宗5.4萬平方米的地塊，折合樓面地價(jià)3000元/㎡，溢價(jià)率高達(dá)150%，刷新麻涌鎮(zhèn)商住地樓面地價(jià)，成為麻涌鎮(zhèn)的新“地王”。

　　大朗承接臨深片區(qū) 麻涌領(lǐng)銜水鄉(xiāng)片區(qū)樓市

　　近年來，大朗吸引了東莞許多知名品牌開發(fā)商進(jìn)駐，萬科、碧桂園等地產(chǎn)巨頭紛紛拿地。在臨深片區(qū)鳳崗、塘廈等鎮(zhèn)街今年大幅度推高地價(jià)、樓價(jià)之后，房?jī)r(jià)較低的大朗鎮(zhèn)成為承接的下一站。

　　目前，大朗的中高檔住宅價(jià)格平均在8000元至9000元之間，相對(duì)于鳳崗、塘廈、松山湖來說，地價(jià)、樓價(jià)處于低位，而地理位置優(yōu)勢(shì)十分突出，這就是地產(chǎn)開發(fā)商集中布局該鎮(zhèn)的理由。

　　另一個(gè)受到矚目的是麻涌鎮(zhèn)，目前已經(jīng)吸引了萬科、信鴻、富盈、鉅隆、新世紀(jì)等近20家開發(fā)商布局。分析人士李興旺、車德銳等人在不同的場(chǎng)合曾經(jīng)談到，麻涌得益于軌道交通的發(fā)展，臨近廣州東部，以及相對(duì)原生態(tài)的自然風(fēng)光。使得這個(gè)水鄉(xiāng)小鎮(zhèn)受到投資界看好。

　　熱點(diǎn)切換太快當(dāng)心下手失誤

　　兩年前，鳳崗、樟木頭、塘廈等臨深片區(qū)樓市開始進(jìn)入快車道。尤其是從地形上深入深圳腹地的鳳崗，近兩年之內(nèi)樓市價(jià)格上漲明顯。一時(shí)間臨深片區(qū)房?jī)r(jià)成為東莞上漲最快的區(qū)域，其風(fēng)光程度遠(yuǎn)超傳統(tǒng)意義的熱點(diǎn)市中區(qū)。

　　地產(chǎn)分析人士趙卓文等人認(rèn)為，深圳人的購買力非常強(qiáng)，較之深圳動(dòng)輒數(shù)萬元的單價(jià)，東莞各個(gè)鎮(zhèn)街的當(dāng)前房?jī)r(jià)實(shí)在是便宜，這就導(dǎo)致部分深圳人抱著投資的心態(tài)前來東莞購房。

　　記者了解到，早期在鳳崗等臨深片區(qū)出手的深圳客，實(shí)際上投資的數(shù)量遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過自住的。由于恐懼未來樓價(jià)大幅度攀升，而手中現(xiàn)金又買不起深圳高高在上的樓盤，因此，異地?fù)毂阋说男膽B(tài)就成為一種白領(lǐng)人士的購房心態(tài)。

　　目前，無論是長(zhǎng)安、虎門沿海片區(qū)還是鳳崗臨深片區(qū)，住房單價(jià)都已經(jīng)接近甚至超越市中區(qū)。而新一輪的熱點(diǎn)區(qū)域已經(jīng)開始向大朗、麻涌等鎮(zhèn)街轉(zhuǎn)移，按照當(dāng)前地面價(jià)格來看，開發(fā)出的產(chǎn)品單價(jià)將不會(huì)太低。這就造成價(jià)格虛高的泡沫化現(xiàn)象。

　　不過，也有研究人士質(zhì)疑，這種快速切換，明顯帶有市場(chǎng)炒作痕跡的投資性項(xiàng)目真的具有市場(chǎng)生命力嗎？相關(guān)人士認(rèn)為，臨深片區(qū)也好，麻涌等新近崛起的熱點(diǎn)也罷，都是缺乏本地購買力支撐的需求，而是以外地人投資為主。這種項(xiàng)目與市中區(qū)不同，缺乏真實(shí)居住氛圍，在地產(chǎn)進(jìn)入到周期性調(diào)整時(shí)，恐怕會(huì)出現(xiàn)尷尬的情形。

　　合正地產(chǎn)一位管理層人士認(rèn)為，類似于大朗、麻涌這樣的項(xiàng)目，在價(jià)格上如果遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過市中區(qū)的話，下手購買的投資性買家將會(huì)占據(jù)主導(dǎo)位置；如果是買下居住的剛需買家，有理由謹(jǐn)慎對(duì)待。