看房不得不提的那些事兒

2016-05-26 15:12 來源：解放日報

[摘要] 事實上住宅性質(zhì)的“酒店式公寓”在市場上量很少，畢竟土地性質(zhì)是住宅的話，開發(fā)商更樂意把項目做成銷路更暢的住宅類產(chǎn)品，而產(chǎn)權(quán)為40年的“公寓式酒店”因為不得分套銷售也不會很多，目前開發(fā)商對外銷售的絕大多數(shù)產(chǎn)品其實都是公寓式辦公樓。

　　樣板房最迷魂

　　人靠衣裝馬靠鞍，樓盤銷售么，拼的就是樣板房。樣板房的裝飾就像是美容師，不不，就像是韓式美容手術(shù)，甭管多丑，最后都能整成一個傾國傾城的大美人。

　　朋友去年上半年買房前邀我當(dāng)參謀，一看她拿來的小區(qū)地圖、房型圖，我就斷定這房子不靈：輕軌高架在樓前蜿蜒而過，相距不到40米；客廳雖說朝南，可南面只有一扇不到2米寬的飄窗，四扇大落地窗全部朝西，夏天太陽曬死。得房率也不高，109建筑平方米，精明的開發(fā)商能造出三房，可它不僅只有兩廳兩房一衛(wèi)，衛(wèi)生間還遠開八只腳，夜晚上廁所得穿過飯廳和客廳。房型這么差，房價卻一點不便宜。可我的否決不管用，朋友一再說“這房子真的很好”，軟磨硬泡拖我去看樣板房。我很不解，朋友平時看著挺精明，怎么在買房方面是聰明面孔笨肚腸？

　　但是，走進樣板房后，我就忘了此行是來挑刺的——實在是好?？蛷d和飯廳滿鋪咖啡色護墻板，本來極易顯得沉悶，但護墻板上鑲著一條10多厘米寬的大理石拼花馬賽克有畫龍點睛之效，使得整個室內(nèi)既有老洋房的高貴，又充滿靈動感。美式家具高大厚重，在明亮的光線照射下很有派頭。臥室鋪著布魯斯特的直條紋墻紙，拉高了房間層高。小碎花的窗簾也充滿美式鄉(xiāng)村風(fēng)格。至于做舊的實木相框、有冰裂紋的瓷器花瓶、果盤、燭臺等軟裝裝飾品看似隨意其實頗有設(shè)計感地擺放，讓人頓生錯覺，仿佛這不是僅僅只有兩房的公寓，而是別墅豪宅。在樣板房流連時，我的內(nèi)心升騰起強烈的購買欲，只無奈一被限購二兜里沒錢。在我發(fā)出一連串贊嘆后，朋友毫不猶豫簽訂了合同付了訂金。在此后一個多星期的樣板房回味中，我隱隱懷疑自己當(dāng)時的智商是否近乎于零？西曬問題、衛(wèi)生間小而遠、輕軌噪音等等缺陷，當(dāng)時都沒細細考察，全被美輪美奐的樣板房裝飾所吸引了，開發(fā)商成功蒙混。

　　去年上半年，也是受樣板房蠱惑，我差點沖動賣房成功。一次偶然車過奉賢海灣大道，看見路邊的別墅大廣告寫著“買180平方米享380平方米”，好奇之下便去售樓處一探究竟。售樓小姐并無廢話，直接帶到樣板房，原來送的200平方米是一個層高達3.5米的地下室，真火壁爐客廳、影視廳、桌球房、書房、酒吧、老人房一應(yīng)俱全。最有魅惑感的是玄關(guān)，鋪著深紫紅墻紙的墻上，掛著一面橢圓形的陶瓷鑲銅的仿古青花掛鏡，真是說不出的高貴。地下室上面是一個200平方米的大花園。這么大的別墅總售價只有360萬元，心動啊?；爻誊嚿衔液屠瞎F打如意算盤：賣掉現(xiàn)在居住的聯(lián)排別墅，買下這幢180平方米享380平方米的別墅后，還能多余100多萬元。說干就干，回家就到中介處掛牌賣房。幾天后，和我家一排的房子有一戶搬家，閑聊中得知女主人供職的房地產(chǎn)公司正是“180平方米享380平方米”別墅的開發(fā)商，親近感頓生，就夸“你們的樣板房好漂亮”，女主人坦然說：“這別墅缺點這么多，樣板房不好看還怎么賣？”什么缺點？我一時想不起來。女主人一一例舉：別墅地上面積只有180平方米，只有兩間臥室，主臥沒有套內(nèi)衛(wèi)生間，要和次臥共用衛(wèi)生間，有多不方便？地下室大而無當(dāng)，老人房設(shè)在地下室，老人不見太陽有啥好？再說，這別墅地處偏僻，周圍缺少交通和商業(yè)設(shè)施，只能當(dāng)度假用。附贈面積雖然多，卻是要寫進房產(chǎn)證的，一樣要繳房產(chǎn)稅?！澳氵@個小區(qū)多好，超市就在門口，地鐵就在附近，到市區(qū)也不遠，你賣掉就傻了?！辟I的沒有賣的精，一語驚醒夢中人，差點上了樣板房的當(dāng)，我趕緊讓中介撤下賣房廣告。

　　盡管房子不能再買，但上述兩個樣板房的裝飾實在令我難忘，于是，去年下半年裝修房子時，我便有意克隆樣板房的部分硬裝和軟裝，護墻板上也去訂做一條大理石馬賽克，不做不知道，一做嚇一跳，原來樣板房竟是這樣燒錢的，50多米長0.15厘米寬的大理石馬賽克裝飾帶，竟要5000元。一對瓷器燭臺要1500元，一個彩繪裂紋釉陶瓷洗手液瓶160元，一盞陶瓷鑲銅臺燈1780元，最令人瞠目結(jié)舌的就是那個讓我心心念念的橢圓形的陶瓷鑲銅的仿古青花掛鏡，踏破鐵鞋無覓處，卻在淘寶上得見：8100元。我暈的同時也明白了樣板房何以最迷魂。

　　不限購房背后有陷阱

　　IT好手焦先生開了一家軟件公司，最近他被告知一直租用的辦公樓要拆除了。想到這么多年租房租金支出不少，不如買房一邊可以辦公一邊還可坐等房屋升值合算，焦先生決定去買一個小小的辦公房。

　　一個“酒店式公寓”項目首先吸引了焦先生。這個“公寓”離地鐵站很近，樓下就是商鋪。坐了一個小時的地鐵后，焦先生來到“公寓”實地查看，感覺雖然路上耗時比較長，但是交通還算便捷。走進樣板房，焦先生眼前也是一亮，這40多平方米的空間經(jīng)過設(shè)計師布局后，感覺一點也不局促，儲藏空間不小的壁柜也設(shè)計得巧妙，需要休息時可以把藏在柜子中的隱蔽床拉下來。另一個70多平方米的樣板房則更是一副居家的裝飾布置，尤其是臥室擺放了一張大床，鋪蓋著溫馨的床品。一時間，焦先生心有所動，但轉(zhuǎn)念一想又感覺有什么地方不對頭：我是買來辦公還是居住呀？

　　這個樓盤最終在焦先生的購買計劃中被否決了，讓焦先生不能接受的是它的不倫不類：明明是辦公用房，卻偏偏要往住宅那里去包裝，宣傳上只著重講交通怎么便利、環(huán)境怎么好、商教文衛(wèi)配套如何的全，卻對項目的商業(yè)產(chǎn)權(quán)屬性很是避諱，只說“不限購”。這個項目如此宣傳，顯然會把相當(dāng)部分居住需求的購房者“噱”進來。雖然焦先生也知道如今的SOHO生活就是追求邊工作邊生活，做軟件開發(fā)更是應(yīng)該像微軟那樣把辦公室搞得生活情趣濃郁，但也不愿意每天在樓道內(nèi)、電梯里盡是碰到穿拖鞋睡衣的人，在沒有多少商務(wù)氛圍的地方辦公。商住兩用樓里很混亂、降低樓盤檔次的事焦先生也領(lǐng)教過，所以不想再重新陷進去了。

　　這之后，焦先生又去踏訪了某開發(fā)商在郊區(qū)打造的一個大型市鎮(zhèn)，也曾一見鐘情。這里有著江南水鄉(xiāng)的氣韻，又兼具時尚感，整個社區(qū)與天然河道貫通，建有游艇碼頭、濱水綠化、景觀親水平臺、小橋流水和錯落有致的人行步道。但是考慮到這個項目離市區(qū)實在太遠，出行需要自己駕車，不利于跑業(yè)務(wù)，所以最終焦先生還是放棄了。據(jù)焦先生所知，把這里的房子買來作為居住用的人也有不少，而開發(fā)商把樣板房也做成了度假別墅的樣式，但焦先生明白這里畢竟屬于商業(yè)產(chǎn)權(quán)，產(chǎn)權(quán)年限短不算，水、電、煤、電話等等都按商用計算，而且房子在后續(xù)轉(zhuǎn)手過程中產(chǎn)生的費用也要比住宅高，這些都需要購買者綜合考慮。

　　這之后，焦先生又去看了幾個商用樓盤，情況竟然也差不多，開發(fā)商把商用房包裝成住房的樣貌，打出“不限購不限貸”的旗號，有的自稱“酒店式公寓”，而有的又叫“公寓式酒店”，聽得人云里霧里。通過翻查資料，焦先生獲悉上海市住房保障房屋管理局、市規(guī)劃國土資源局早在去年7月就聯(lián)合發(fā)文，對酒店式公寓、公寓式酒店、公寓式辦公樓等相關(guān)概念做出解讀。在官方解讀中，酒店式公寓屬于居住建筑，土地使用分類為住宅用地，房屋用途為居住，土地使用年限70年，酒店式公寓的特殊性在于酒店式的管理，但其本質(zhì)上仍是住宅，屬于限購范圍；公寓式酒店屬于旅館建筑，土地使用分類為商服用地，房屋用途為旅(賓)館，土地使用年限40年，其特殊性在于按照公寓式或者單元式房型進行設(shè)計建造，但本質(zhì)上仍是酒店，不屬于住宅，按照相關(guān)規(guī)定不得分套銷售；而公寓式辦公樓屬于辦公建筑，土地使用分類為商服用地，房屋用途為辦公，如果土地用途按照商業(yè)用地出讓的，土地使用年限為40年；土地用途按綜合用地出讓的，土地使用年限為50年，公寓式辦公樓的特殊性在于建筑結(jié)構(gòu)上按公寓式或者單元式進行劃分、有獨立衛(wèi)生設(shè)備，適合向小型企業(yè)出租、出售，本質(zhì)上是辦公樓，不屬于住宅，不屬于限購范圍。

　　事實上住宅性質(zhì)的“酒店式公寓”在市場上量很少，畢竟土地性質(zhì)是住宅的話，開發(fā)商更樂意把項目做成銷路更暢的住宅類產(chǎn)品，而產(chǎn)權(quán)為40年的“公寓式酒店”因為不得分套銷售也不會很多，目前開發(fā)商對外銷售的絕大多數(shù)產(chǎn)品其實都是公寓式辦公樓。顯然，開發(fā)商和中介刻意回避“辦公樓”的稱呼，是想乘住宅需求大的機會把房子賣得更快更貴，而作為消費者則要謹慎，千萬不要被忽悠了。