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　　“興麟系”房產(chǎn)中介公司一夜崩盤，2億購房款人間蒸發(fā)。這則消息，讓許多人對二手房中介機(jī)構(gòu)再次產(chǎn)生了懷疑。其實(shí)無論是出于想省去中介費(fèi)抑或減少風(fēng)險(xiǎn)的考慮，作為買賣雙方都有必要了解二手房的交易流程，以便更好地規(guī)避各個(gè)環(huán)節(jié)中存在的風(fēng)險(xiǎn)。

　　步驟一 尋找可靠房源

　　網(wǎng)絡(luò)的普及、相關(guān)手機(jī)APP程序的開發(fā)，增多了尋找房源的途徑。找到合適的房源以后，要在原房主的陪同下（房地產(chǎn)登記中心一般不允許他人調(diào)檔）前往房地產(chǎn)登記中心要求調(diào)檔查詢，確認(rèn)房屋的產(chǎn)權(quán)情況。

　　核實(shí)房源能在很大程度上規(guī)避房屋被查封、小產(chǎn)權(quán)房、一房多賣及有出讓限制條件等風(fēng)險(xiǎn)，當(dāng)了解清楚房屋是否符合出讓條件后再進(jìn)行下一步，這對后續(xù)交易有著很關(guān)鍵的作用。

　　步驟二 考察房屋現(xiàn)狀

　　認(rèn)真檢查所要購買房屋的質(zhì)量及使用年限。房屋是否漏水、滲水，周邊是否有污染源，交通是否便利，購買學(xué)區(qū)房要再次確認(rèn)該小區(qū)能否劃片入學(xué)等情況。

　　步驟三 簽訂買賣合同

　　當(dāng)所有問題確認(rèn)無誤，買賣雙方達(dá)成交易意向后，可以正式簽訂合同。但在最后應(yīng)做補(bǔ)充條款，如約定付款條件、違約、爭議處理方式等。同時(shí)對要求對方履約等情形盡量以書面的形式進(jìn)行，以作為將來可能發(fā)生糾紛時(shí)的證據(jù)。

　　買賣雙方應(yīng)在合同中約定各種證照包括水、電、煤氣、車位、地下室、維修基金、物管登記特別是戶口遷移的過戶時(shí)間。涉及房屋內(nèi)物品的必須在合同上注明物品名稱、品牌、新舊程度等。此外，若是涉及原業(yè)主房產(chǎn)還在銀行按揭，還需寫明關(guān)于贖樓的具體情況：誰來支付，需要多長時(shí)間等。合同擬好后，如有條件可找律師進(jìn)行審核補(bǔ)充，以便更好地維護(hù)自己的權(quán)利。

　　步驟四 申請按揭貸款

　　買賣雙方選擇一次性付款，則不需要在此處多加注意。若選擇按揭貸款則要注意，如果該房產(chǎn)仍處于抵押狀態(tài)，應(yīng)先到銀行解除抵押，拿回房產(chǎn)證，再由買主辦理銀行按揭貸款手續(xù)。

　　向銀行申請按揭貸款，買賣雙方均需到場，填交按揭申請表后，買方可以選擇一個(gè)評估公司約定好時(shí)間上門評估。評估費(fèi)用一般是千分之五，由買方支付。

　　步驟五 繳納稅款

　　銀行審批后，買賣雙方就可以前往地稅局申請繳納稅款，賣方承擔(dān)營業(yè)稅和個(gè)人所得稅，若該房產(chǎn)是賣方唯一的住房而且已滿五年，上述兩項(xiàng)稅款則不必繳納。無論房屋是否滿五年，買方都需要繳納契稅。繳納稅款時(shí)，雙方需要攜帶相關(guān)證件：賣方需要攜帶購房合同、房產(chǎn)證、身份證、戶口本、唯一住房證明、原來的購房發(fā)票和契稅發(fā)票。買方提供身份證、結(jié)婚證、戶口本、家庭其他成員的產(chǎn)權(quán)情況證明。

　　步驟六 辦理過戶

　　在繳納完稅款后，到房地產(chǎn)登記中心遞件、過戶，在辦理完畢后，新的房產(chǎn)證就會辦理出來。這期間需要等待10~15個(gè)工作日，辦理完畢后最好買賣雙方約定一起前往領(lǐng)取，領(lǐng)取完畢后若需要按揭貸款則再交往銀行。

　　步驟七 交房

　　所有程序進(jìn)行完畢后，買賣雙方可按照約定時(shí)間辦理交房，也可以等待按揭款到位后再辦理交房。在交房時(shí)，買方需要仔細(xì)核對買賣合同上的物品，以及辦理相關(guān)物業(yè)、水電、電話等的過戶。(記者 李少偉/文 張培方 實(shí)習(xí)生 辛理學(xué)/圖)