海外置業(yè)幻想“賺翻”：賣掉深圳4套房轉(zhuǎn)戰(zhàn)美國(guó)樓市

2015-09-21 11:13 來源：廣州日?qǐng)?bào)

[摘要] 李女士賣掉她在北京的一套房，籌得300多萬元人民幣，在美國(guó)休斯敦買入六套房，她的算盤是：每月每套房子的租金是400多美元，不僅可以把北京的房子租回來，還能月賺1萬元人民幣。

　　美國(guó)是海外置業(yè)者首選目的地。

　　澳大利亞悉尼的房地產(chǎn)市場(chǎng)近年發(fā)展迅猛。

　　超過七成的國(guó)人在海外購(gòu)房時(shí)會(huì)采用現(xiàn)金付款的方式?！　?/font>

　　“2015年中國(guó)(廣州)國(guó)際高端房產(chǎn)展盛會(huì)暨投資移民海外置業(yè)展”將于10月2日~4日舉行

　　世界這么大買間屋不易

　　“世界那么大，我在國(guó)外有套房”，海外購(gòu)房熱潮，近年一直未見“退燒”。

　　從購(gòu)買力來看，北上廣深一線城市的多套房業(yè)主的確不愁海外置業(yè)的資金，出售手頭一套房就足以在歐美一線城市購(gòu)買等面積甚至更大的房屋。然而，海外置業(yè)，就可以土豪隨意嗎?值得關(guān)注的是，對(duì)于中國(guó)買房者而言，語(yǔ)言不通、政策與法律體系的差別像兩座橫亙?cè)谫?gòu)房者面前的大山。置業(yè)等于買護(hù)照、“螞蟻搬家”轉(zhuǎn)外匯成慣例、“外國(guó)房子”保賺翻、買房大中介靠譜、炒作海外“學(xué)區(qū)房”，成為目前較為普遍的五個(gè)誤區(qū)。近日，記者采訪多位從事海外置業(yè)的資深人士，為有意海外置業(yè)的市民做參謀。

　　全球頂級(jí)豪宅盛宴

　　打造海外置業(yè)“私人定制”

　　由廣州日?qǐng)?bào)報(bào)業(yè)集團(tuán)主辦、粵商會(huì)承辦的“ 2015年中國(guó)(廣州)國(guó)際高端房產(chǎn)展盛會(huì)暨投資移民海外置業(yè)展”將于10月2日~4日在廣州琶洲南豐國(guó)際會(huì)展中心開幕。廣州日?qǐng)?bào)·粵商會(huì)通過對(duì)海外地產(chǎn)商于中國(guó)奢華房產(chǎn)買家與高端房產(chǎn)投資者的定向邀請(qǐng)打造高精確度的海外置業(yè)“私人定制”，開啟全球頂級(jí)豪宅盛宴。

　　本次“2015年中國(guó)(廣州)國(guó)際高端房產(chǎn)展盛會(huì)暨投資移民海外置業(yè)展”，正是針對(duì)對(duì)海外置業(yè)有著強(qiáng)烈需求的廣東購(gòu)房者，提供一場(chǎng)家門口舉行的、國(guó)際頂級(jí)水準(zhǔn)和專業(yè)度的海外置業(yè)房產(chǎn)展會(huì)。

　　這一華南旗幟性展會(huì)不僅圍繞海外房產(chǎn)提供咨詢、展示、洽談、購(gòu)買等服務(wù)，而且還集合了海外投資、移民、教育、醫(yī)療等立體化配套。

　　子女教育是海外置業(yè)首要原因

　　中國(guó)買家取代加拿大買家成美國(guó)房產(chǎn)最大海外買家

　　廣州日?qǐng)?bào)訊 (記者劉麗琴)做生意的林先生在深圳投資了不少房產(chǎn)，2008年金融危機(jī)時(shí)，美國(guó)低房?jī)r(jià)的誘惑曾促使他在2008年中買下了他在美國(guó)休斯敦的第一套房產(chǎn)，走出了海外置業(yè)的一步。而今年林先生的投資目光全面轉(zhuǎn)向。為進(jìn)一步投資美國(guó)市場(chǎng)，林先生決定退出內(nèi)地樓市，在今年以820萬元的價(jià)格賣掉了他在深圳5套公寓中的4套。他表示，除了自己住的一套公寓，他已經(jīng)賣掉了在深圳的所有房產(chǎn)。

　　無獨(dú)有偶，記者朋友圈里也有一位深圳的朋友最近急售4套房屋，包括龍華的別墅、紅樹林海景洋房、香蜜三村的洋房乃至山西的一套洋房全部在出清，據(jù)她的說法是：“孩子到外國(guó)讀書，順便添些國(guó)外物業(yè)?！?/font>

　　海外置業(yè)美國(guó)最受青睞

　　美國(guó)全國(guó)地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)商協(xié)會(huì)表示，中國(guó)買家已經(jīng)取代加拿大買家，成為美國(guó)房產(chǎn)最大的海外買家。美國(guó)全國(guó)地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)商協(xié)會(huì)的調(diào)查顯示，過去12個(gè)月中，在美置業(yè)的海外買家中，中國(guó)買家占16%，他們主要購(gòu)買的是獨(dú)棟房屋和公寓，而2013年時(shí)，中國(guó)買家的比例為12%。加拿大買家所占比例從2013的23%下降至今年的14%。排在第三位的是印度買家。

　　據(jù)從事美國(guó)房屋交易的羅先生介紹，近期中國(guó)人的海外置業(yè)熱潮與2008年金融危機(jī)后抄底熱有所不同，幾年前多是因海外房?jī)r(jià)較低，以想投資的買家為主，而今年以來出于資產(chǎn)保護(hù)，資產(chǎn)配置考慮的買家在增多，他們主要考慮美國(guó)、英國(guó)、澳大利亞等發(fā)達(dá)國(guó)家的房產(chǎn)。

　　英國(guó)《金融時(shí)報(bào)》旗下投資研究服務(wù)的《中國(guó)投資參考》近日的調(diào)查也顯示，60%以上被調(diào)查的中國(guó)買家表示，他們計(jì)劃在未來兩年增持海外資產(chǎn)，而住宅房地產(chǎn)是最受歡迎的投資。經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)、擁有優(yōu)質(zhì)教育資源的美國(guó)是42%受訪者的首選目的地。其次是澳大利亞、加拿大和英國(guó)。逾38%的受訪者認(rèn)為，海外投資的首要原因是讓子女進(jìn)入好學(xué)校。

　　中國(guó)買家購(gòu)房平均花費(fèi)最大

　　過去多年來，希望享受溫暖氣候的加拿大人一直是美國(guó)房產(chǎn)最主要的海外買家，他們購(gòu)房主要用于度假或養(yǎng)老。但最近加拿大買家的購(gòu)買勢(shì)頭有所減弱，導(dǎo)致這種情況的原因之一是加元貶值，這意味著以美元計(jì)價(jià)的商品提高了價(jià)格。而與此同時(shí)，在美購(gòu)買房產(chǎn)的中國(guó)人越來越多。不僅在比例上占優(yōu)，中國(guó)買家在美國(guó)房產(chǎn)市場(chǎng)上的投資也是最高的。統(tǒng)計(jì)顯示，截至今年3月，過去12月中，中國(guó)買家總共購(gòu)買了價(jià)值286億美元的房產(chǎn)。加拿大和印度買家購(gòu)買的房產(chǎn)價(jià)值總額分別為112億美元和79億美元。

　　在美國(guó)目前的房屋銷售中，海外買家所占比例只有4%，但他們對(duì)美國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)非常重要，因?yàn)樗麄冊(cè)谫?gòu)房上的預(yù)算大大超過美國(guó)本土買家。中國(guó)買家在美購(gòu)房的開支最大，他們?cè)诿織澐课萆系钠骄ㄙM(fèi)是83.1800萬美元，加拿大買家則為38.03萬美元，而美國(guó)本土買家的平均花費(fèi)是25.56萬美元。

　　海外置業(yè)陷阱1

　　買房子≠買護(hù)照

　　近年來海外置業(yè)的門檻逐漸降低，使得適應(yīng)人群從金字塔頂端向下發(fā)展。在海外置業(yè)人群中，不少購(gòu)房者是受到了移民需求的驅(qū)動(dòng)，他們希望用國(guó)外的一套房產(chǎn)作為自己得到護(hù)照的敲門磚。

　　然而，與國(guó)內(nèi)存在的買房贈(zèng)送戶口的行為不同。在部分國(guó)家，尤其是發(fā)達(dá)國(guó)家，政府將房產(chǎn)認(rèn)定為投資開發(fā)項(xiàng)目，一般不與移民掛鉤。比如在美國(guó)與加拿大購(gòu)買房產(chǎn)就不代表可以移民。在澳大利亞購(gòu)房同樣不等于移民，僅能在申請(qǐng)移民時(shí)予以加分。澳大利亞政府還規(guī)定，非本國(guó)居民只能購(gòu)買新建住宅，包括還未建成的期房及建成后12個(gè)月未經(jīng)出租的現(xiàn)房。

　　葡萄牙政府規(guī)定在葡萄牙購(gòu)買50萬歐元以上的房產(chǎn)即可辦理臨時(shí)永居卡，而在西班牙，外國(guó)人只要購(gòu)買西班牙主權(quán)債務(wù)或房產(chǎn)，也可以獲得居留許可，但是這兩個(gè)國(guó)家的前提是通過語(yǔ)言考試，考試采用西班牙語(yǔ)和葡萄牙語(yǔ)，通過者不多。

　　“準(zhǔn)確來說，海外購(gòu)房是移民的充分不必要條件。”綠地集團(tuán)海外展銷中心華南區(qū)負(fù)責(zé)人黃捷鵬表示。

　　海外置業(yè)陷阱2

　　螞蟻搬家轉(zhuǎn)外匯或被盯上

　　有數(shù)據(jù)顯示，超過70%的國(guó)人在海外購(gòu)房時(shí)都會(huì)采用現(xiàn)金付款的方式，但是根據(jù)現(xiàn)行的《外匯管理?xiàng)l例》，每人每年兌換外匯的上限為5萬美元。所以現(xiàn)金購(gòu)房者都會(huì)透過借用親戚朋友的身份證來兌換外匯。例如有購(gòu)房者想要為美國(guó)一棟80萬美元的湖景度假屋一次性現(xiàn)金付款，可能需要?jiǎng)佑贸^16個(gè)身份證來兌換美元。

　　近日，《第一財(cái)經(jīng)日?qǐng)?bào)》援引路透社消息稱，外管局上海分局被曝下發(fā)通知，要求各家銀行對(duì)可能的分拆交易提高警惕，必要時(shí)拒絕購(gòu)匯申請(qǐng)。這意味著從前的現(xiàn)金購(gòu)房者習(xí)慣使用的“螞蟻搬家”購(gòu)房方式在將來可能面臨著一旦發(fā)現(xiàn)，當(dāng)事人就會(huì)被拉進(jìn)關(guān)注名單，禁止外匯交易以及匯款的窘境。

　　目前合法的海外置業(yè)四種方式分別是：國(guó)內(nèi)有銀行提供“以人民幣形式離岸，到當(dāng)?shù)卦儋?gòu)匯”的業(yè)務(wù);我愛我家、鏈家等已經(jīng)進(jìn)入美國(guó)市場(chǎng)中介公司的委托付款;銀行以及金融機(jī)構(gòu)提供的內(nèi)存外貸;通過投資基金購(gòu)置海外房產(chǎn)。

　　海外置業(yè)陷阱3

　　國(guó)外買房幻想“賺翻”

　　“李女士賣掉她在北京的一套房，籌得300多萬元人民幣，在美國(guó)休斯敦買入六套房，她的算盤是：每月每套房子的租金是400多美元，不僅可以把北京的房子租回來，還能月賺1萬元人民幣?！?/font>

　　這個(gè)勵(lì)志買房故事在網(wǎng)絡(luò)上廣為流傳，為不少還處于觀望階段的海外購(gòu)房者打了一劑強(qiáng)心針。

　　國(guó)外房?jī)r(jià)普遍低于國(guó)內(nèi)而房屋租金遠(yuǎn)高于國(guó)內(nèi)的情況是確實(shí)存在的。然而，這一故事的離奇程度顯然遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過其可信度。

　　廣州市乾行海外總經(jīng)理鄧志遠(yuǎn)表示，歐洲與澳大利亞租房的租金回報(bào)大致維持在4%~6%之間，國(guó)內(nèi)租房以廣州為例，1%~2%的回報(bào)率算是較高的水平。但是與國(guó)內(nèi)購(gòu)房基本上屬于一次性付款的情況不同，在海外的部分國(guó)家購(gòu)買房產(chǎn)需要繳納高額的印花稅以及一年一次的房產(chǎn)稅。例如美國(guó)，每年繳納的房產(chǎn)稅占房產(chǎn)總價(jià)值的1%~4%。相對(duì)來說，澳大利亞房產(chǎn)的持有成本比較低，沒有房產(chǎn)稅。

　　海外置業(yè)陷阱4

　　中介“大牌”未必都好

　　海外購(gòu)房，選擇一個(gè)穩(wěn)妥的中介機(jī)構(gòu)是投資的關(guān)鍵一環(huán)。鄧志遠(yuǎn)提醒購(gòu)房者，選擇中介的過程中，很多人會(huì)追求一些比較大品牌、年限比較久的公司。很多人都有一個(gè)誤區(qū)，覺得大公司可信度高一些、服務(wù)好一些。

　　其實(shí)并不是這樣，因?yàn)樗兄薪楣敬淼漠a(chǎn)品都不是中介公司自己開發(fā)的，包括移民項(xiàng)目與房產(chǎn)項(xiàng)目。所以買房者主要應(yīng)該是選擇好項(xiàng)目開發(fā)商。

　　一般來說，在海外買一套房產(chǎn)，中介會(huì)要求看房保證金、差旅費(fèi)、看樓誠(chéng)意金，機(jī)票、酒店費(fèi)用等。其實(shí)，這些費(fèi)用是自行定價(jià)，沒有統(tǒng)一標(biāo)準(zhǔn)，所以一些處于業(yè)務(wù)拓展期的中介公司會(huì)盡量在這些環(huán)節(jié)降低價(jià)格以達(dá)到攬客以及樹立口碑的目的。