江門市民劉女士2008年初將其房產(chǎn)出售給香港市民施先生，但該房產(chǎn)其后因江門對(duì)境外人士實(shí)施住房限購政策而無法過戶，劉女士6年后又起訴要求收回房產(chǎn)。該套房產(chǎn)出售時(shí)每平方米單價(jià)不過1000多元，6年間大幅升值，施先生拒絕返還房屋，并反訴要求劉女士協(xié)助完成過戶。2010年江門實(shí)施住房限購政策后引起的這一首宗涉外房產(chǎn)糾紛案近日終審審結(jié)，江門市中級(jí)法院以合同事實(shí)上無法履行為由判決施先生敗訴，判令其退返房屋。
案由 解除6年前簽訂的購房合同
2008年1月，劉女士與施先生簽訂《房屋買賣合同》，將其位于蓬江區(qū)天龍三街的一處房屋作價(jià)11萬元轉(zhuǎn)讓，施先生交付1萬定金。同年4月，雙方重新簽訂合同，約定房價(jià)款為11.2萬元，其他內(nèi)容與原合同一致。2008年4月25日，雙方還辦理了委托公證，劉女士授權(quán)施先生的兒子代辦房屋過戶等手續(xù)。
2013年9月，劉女士向蓬江區(qū)法院提起訴訟，請(qǐng)求法院判令解除與施先生簽署的《房屋買賣合同》，收回其房屋。劉女士表示，施先生在2008年4月25日又付了10萬元房款，尚欠2000元未支付，屬違約行為。同時(shí)，施先生的兒子一直沒有辦理房屋過戶手續(xù)。施先生為香港公民，2008年在江門已有多套房產(chǎn)，按照江門市限購政策規(guī)定，施先生實(shí)際已無法取得房產(chǎn)，雙方合同無法履行。
施先生則認(rèn)為雙方合同已經(jīng)履行完畢，不需要解除，他實(shí)際支付了11.2萬元足額購房款，除1萬元定金外，其他10.2萬元分2次付清。施先生提出反訴，請(qǐng)求法院確定其房屋所有權(quán)，并要求劉女士協(xié)助辦理過戶手續(xù)。對(duì)于長期沒有辦理房屋過戶手續(xù)，施先生表示是因?yàn)閯⑴吭诮桓读朔慨a(chǎn)證后，又單方面向房屋管理部門掛失房產(chǎn)證，導(dǎo)致房屋無法過戶。
蓬江區(qū)法院一審查明，施先生名下在江門市的房產(chǎn)共有11處，購買劉女士房產(chǎn)雖尚欠2000元購房款，但不構(gòu)成“根本性違約”，不能因違約解除合同。對(duì)不能辦理過戶的責(zé)任問題，蓬江區(qū)法院一審認(rèn)為主要在于劉女士，并于2013年12月一審判決施先生向劉女士償付房產(chǎn)款2000元，劉女士協(xié)助辦理過戶手續(xù)。
終審 限購政策致合同無法履行
劉女士不服一審判決提起上訴。其代理律師、廣東江達(dá)律師所主任張中強(qiáng)表示，按照江門對(duì)境外人士的限購政策，境外人士在江門只能購買一套用于自住的房屋。而施先生在江門共有11套房產(chǎn)，因此已不可能在房產(chǎn)局辦理房屋過戶手續(xù)，其與劉女士之間合同實(shí)際無法履行。
江門中院終審認(rèn)為，江門限購政策是導(dǎo)致原被告雙方合同無法履行的直接原因。在簽訂合同后，劉女士已將房屋交付施先生使用并辦理了過戶授權(quán)公證，已完成了合同義務(wù)。此時(shí)，辦理過戶的主動(dòng)權(quán)已轉(zhuǎn)移到施先生一方，從公平、合同的角度出發(fā)，其后出現(xiàn)的因政策原因而無法過戶的合同風(fēng)險(xiǎn)，不應(yīng)由守約方即劉女士一方承擔(dān)，因此應(yīng)予解除合同。江門中院終審因此決定撤銷原判，改判解除原被告雙方購房合同，判令施先生返還房屋，劉女士返還11萬元購房款。