2016年房?jī)r(jià)到底會(huì)不會(huì)降?國(guó)家對(duì)于維穩(wěn)樓市都會(huì)有哪些政策即將出臺(tái)?鄭州樓市這個(gè)奇葩還會(huì)不會(huì)一枝獨(dú)秀?伴隨著2015年的離去，2016年鄭州樓市何去何從，相關(guān)觀點(diǎn)已經(jīng)在朋友圈中傳了開來。
在河南省房地產(chǎn)業(yè)商會(huì)秘書長(zhǎng)趙進(jìn)京看來，隨著城鎮(zhèn)化進(jìn)程的加快，農(nóng)民進(jìn)城買房空間巨大，“全國(guó)有近2.5億農(nóng)民工，農(nóng)民工的就地城鎮(zhèn)化還有很長(zhǎng)一段路要走，再加上全面放開二孩、舊城改造等，目前鄭州房地產(chǎn)仍屬于朝陽(yáng)產(chǎn)業(yè)，房?jī)r(jià)依然堅(jiān)挺”。
全國(guó)房?jī)r(jià)2016年持續(xù)上漲 鄭州下跌幾無可能
從市場(chǎng)預(yù)期看，目前對(duì)于一、二線城市房?jī)r(jià)繼續(xù)上漲的認(rèn)識(shí)基本是一致的，而對(duì)于三、四線城市則有分化的看法。
實(shí)際情況是，三、四線城市的房?jī)r(jià)難以大漲，但下跌的空間也不存在，即保持一個(gè)相對(duì)不漲不跌的態(tài)勢(shì)，不是因?yàn)閹?kù)存而導(dǎo)致的，最主要的是人口背后的需求還沒有被挖掘出來。
易居研究院智庫(kù)中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)分析，無論是從供求關(guān)系、貨幣政策還是市場(chǎng)預(yù)期看，房?jī)r(jià)上漲是一個(gè)難以動(dòng)搖的市場(chǎng)特征。當(dāng)然，漲幅有大有小，會(huì)和市場(chǎng)周期波動(dòng)相關(guān)聯(lián)。對(duì)于2016年的房?jī)r(jià)判斷是，持續(xù)上漲，同時(shí)要警惕部分城市相對(duì)力度大的漲幅。
2016年全國(guó)樓市去庫(kù)存基調(diào)敲定，那么，鄭州樓市的主旋律又是什么呢?河南省政協(xié)提案委員會(huì)副主任王永蘇認(rèn)為，鄭州房?jī)r(jià)還將上漲。
有數(shù)據(jù)顯示，截至2015年12月，鄭州市區(qū)商住房去化周期接近9個(gè)月，而國(guó)家推算出來的合理區(qū)間是12個(gè)月。
業(yè)內(nèi)專家認(rèn)為，火熱的地王將會(huì)持續(xù)推高周邊的房?jī)r(jià)?？偟膩砜?，2016年鄭州房地產(chǎn)市場(chǎng)會(huì)繼續(xù)穩(wěn)中有升，平穩(wěn)前行。
戶籍制度改革將成為去庫(kù)存的重要利器
要讓成為新市民的農(nóng)民工變成買房的主力人群，必須在戶籍制度、中小城市的產(chǎn)業(yè)發(fā)展和公共服務(wù)上著力改進(jìn)。只有在一個(gè)城市里就業(yè)、子女的教育醫(yī)療等公共服務(wù)能夠跟上，買房對(duì)農(nóng)民工才有意義。
隨著2014年《河南省人民政府關(guān)于深化戶籍制度改革的實(shí)施意見》的深入開展，取消農(nóng)業(yè)戶口與非農(nóng)業(yè)戶口性質(zhì)區(qū)分，統(tǒng)一登記為居民戶口，全面實(shí)施居住證制度逐漸成為共識(shí)。就目前來看，此次戶籍制度改革也為2016年去庫(kù)存的目標(biāo)提供了政策便利。
2015年中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議特意強(qiáng)調(diào)：要落實(shí)戶籍制度改革方案，允許農(nóng)業(yè)轉(zhuǎn)移人口等非戶籍人口在就業(yè)地落戶，使他們形成在就業(yè)地買房或長(zhǎng)期租房的預(yù)期和需求。經(jīng)記者了解，2015年11月份河南省出臺(tái)的《關(guān)于促進(jìn)農(nóng)民進(jìn)城購(gòu)房擴(kuò)大住房消費(fèi)的意見》中顯示，河南省將從金融服務(wù)、財(cái)政補(bǔ)貼和公積金政策方面推出系列利好措施，為農(nóng)民進(jìn)城購(gòu)房提供便利。
所以從這個(gè)角度延伸，如果將農(nóng)民工全面納入城市購(gòu)房?jī)?yōu)惠體系也是去庫(kù)存的有效方法。河南省各級(jí)城市均應(yīng)對(duì)農(nóng)民工購(gòu)房在政策上做到一視同仁，將農(nóng)民工納入公積金繳納體系，對(duì)農(nóng)民工購(gòu)房給予稅費(fèi)優(yōu)惠，配合戶籍制度改革，解決農(nóng)民工進(jìn)城的保障門檻和心理歸屬問題。以上政策一旦實(shí)施，對(duì)增加有效需求，推動(dòng)鄭州樓市中長(zhǎng)期穩(wěn)定有較大作用。
地方政府可以收購(gòu)存量房用于公租房，亦是去庫(kù)存的間接手段。不過，專家認(rèn)為這條政策對(duì)政府財(cái)政實(shí)力要求較高，且面臨一個(gè)尷尬的矛盾——租房需求較大的一般是人口導(dǎo)入特征顯著的一線及部分二線城市，這些城市庫(kù)存壓力本就不大;而大多數(shù)供求失衡、庫(kù)存高企的是人口流出的三、四線城市，這些城市的租賃需求卻很有限。因此該政策效果可能一般。
房地產(chǎn)行業(yè)兼并重組不會(huì)停止
2015年，河南本土知名房企新芒果地產(chǎn)公司被來自深圳的華強(qiáng)集團(tuán)收購(gòu)，并將成立新的開發(fā)公司華強(qiáng)新芒果集團(tuán)。河南省房地產(chǎn)業(yè)商會(huì)一位資深行業(yè)人士表示，這種“并購(gòu)”在河南并不是第一次，這樣更有利于資源整合。
2015年中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議中提及“促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)兼并重組，提高產(chǎn)業(yè)集中度”，這是政府首次提出促進(jìn)房地產(chǎn)行業(yè)兼并。這一舉措有諸多好處：可以促使資源向優(yōu)勢(shì)企業(yè)集聚，推動(dòng)規(guī)模房企做大做強(qiáng)，進(jìn)而降低采購(gòu)、融資成本，也有利于標(biāo)準(zhǔn)化的住宅產(chǎn)業(yè)化推進(jìn)。
為此，政府可能還會(huì)做更多制度性的安排，比如推動(dòng)行業(yè)兼并立法、引導(dǎo)設(shè)立并購(gòu)基金等，在這些利好的刺激下，2016年房地產(chǎn)行業(yè)有望延續(xù)2015年以來的并購(gòu)熱潮。
房企多維度經(jīng)營(yíng)變革的時(shí)代到來
房地產(chǎn)市場(chǎng)由“產(chǎn)品導(dǎo)向型”發(fā)展為“客戶導(dǎo)向型”，“互聯(lián)網(wǎng)+”沖擊，去庫(kù)存壓力增大，中央適當(dāng)降價(jià)提議，轉(zhuǎn)型進(jìn)入深水區(qū)……2015年，房企由于外部環(huán)境及自身供血能力不足，進(jìn)行了諸多轉(zhuǎn)型嘗試。不可否認(rèn)的是，2016年房企將面臨更加復(fù)雜的環(huán)境，強(qiáng)者生存，房企多維度經(jīng)營(yíng)變革在即。
“一線城市的大開發(fā)商快速向二、三線城市布局，行業(yè)集中度提高;鄭州本地開發(fā)商及眾多中小開發(fā)商生存十分困難?！焙幽县?cái)經(jīng)政法大學(xué)教授、城市發(fā)展研究中心主任劉社說。雖說某些中小房企暫時(shí)能頂?shù)米毫Γy而上，起到中流砥柱的作用，但這似乎也改變不了房地產(chǎn)市場(chǎng)格局重組的趨勢(shì)。
據(jù)了解，河南龍頭房產(chǎn)建業(yè)對(duì)此轉(zhuǎn)型早有應(yīng)對(duì)。在建業(yè)地產(chǎn)藍(lán)海戰(zhàn)略發(fā)布會(huì)上，建業(yè)地產(chǎn)董事局主席胡葆森宣布：“建業(yè)未來將以輕資產(chǎn)為主要模式，用三到五年，實(shí)現(xiàn)企業(yè)從房地產(chǎn)開發(fā)商到新生活方式服務(wù)商的整體轉(zhuǎn)型。”
此番建業(yè)地產(chǎn)的整體轉(zhuǎn)型是在互聯(lián)網(wǎng)+的背景下整合房地產(chǎn)上下游資源，形成多元化的產(chǎn)業(yè)布局，未來建業(yè)地產(chǎn)將形成大建業(yè)生態(tài)圈，廣泛涉及足球、商業(yè)綜合體、酒店、文化旅游、生態(tài)農(nóng)業(yè)、社區(qū)物業(yè)、家裝等多個(gè)領(lǐng)域。而依托于多元化布局，胡葆森表示：“將以分享為原則，打造產(chǎn)業(yè)聯(lián)盟、商家聯(lián)盟、投資者聯(lián)盟和合作平臺(tái)，實(shí)現(xiàn)輕資產(chǎn)的轉(zhuǎn)型。”
二手房市場(chǎng)將繼續(xù)穩(wěn)中有升
進(jìn)入存量房時(shí)代，一線城市房地產(chǎn)市場(chǎng)定價(jià)權(quán)發(fā)生了明顯變化。2016年，預(yù)計(jì)土地供應(yīng)量收緊，土地成交量減少，新房供應(yīng)量短缺，存量房成交面積上升，處于定價(jià)權(quán)掌握在賣方市場(chǎng)的存量房時(shí)代，一線城市房?jī)r(jià)以二手房?jī)r(jià)格為風(fēng)向標(biāo)的跡象將更加凸顯。
另外，活躍的二手房市場(chǎng)是新房市場(chǎng)穩(wěn)定繁榮的保障，由于住房需求傳導(dǎo)機(jī)制也為新建商品住宅釋放需求，二手房市場(chǎng)的體量越大，這種傳導(dǎo)機(jī)制就越有效率。在有數(shù)據(jù)記錄的城市中，絕大多數(shù)二手房成交體量已經(jīng)達(dá)全部住房成交量的三成以上。
從2015年鄭州地區(qū)二手房?jī)r(jià)走勢(shì)來看，整體穩(wěn)中有漲，截至2016年1月10日二手房均價(jià)：8559元/平方米，環(huán)比上周上漲0.96%。一位鄭州二手房市場(chǎng)的工作人員告訴記者：2015年二手房市場(chǎng)成交量較去年有較大增長(zhǎng)，成交均價(jià)呈現(xiàn)小幅上漲，整體行情穩(wěn)中有升。
預(yù)計(jì)在2016年政策平穩(wěn)的環(huán)境下，鄭州二手房市場(chǎng)仍以剛需自住群體為支撐，需求的平穩(wěn)增長(zhǎng)難以帶動(dòng)價(jià)格大幅波動(dòng)。隨著臨近春節(jié)，房產(chǎn)市場(chǎng)整體步入一年最淡的季節(jié)，春節(jié)期間二手房成交量會(huì)出現(xiàn)小幅下滑，3月份或繼續(xù)帶動(dòng)市場(chǎng)成交熱度。