近日，國家發(fā)改委下發(fā)文件，決定放開“非保障性住房物業(yè)服務(wù)”“住宅小區(qū)停車服務(wù)”等7項(xiàng)服務(wù)價(jià)格。消息一出，在鄭州業(yè)界引起了不小的爭(zhēng)議，鄭州小區(qū)物業(yè)糾紛不斷，其中不少都是因?yàn)槲飿I(yè)費(fèi)引起的。那么價(jià)格“松綁”后，小區(qū)物業(yè)費(fèi)市場(chǎng)化能否有助于物業(yè)服務(wù)的改善呢？
商品小區(qū)物業(yè)費(fèi)、停車費(fèi)自行定價(jià)
日前，國家發(fā)改委發(fā)文，稱從2014年11月下旬以來，已先后印發(fā)了8個(gè)文件，放開24項(xiàng)商品和服務(wù)價(jià)格，下放1項(xiàng)定價(jià)權(quán)限。其中“指導(dǎo)地方放開9項(xiàng)商品和服務(wù)價(jià)格”一類中，會(huì)計(jì)師服務(wù)、稅務(wù)師服務(wù)、資產(chǎn)評(píng)估服務(wù)、房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)服務(wù)、非保障性住房物業(yè)服務(wù)、住宅小區(qū)停車服務(wù)、律師服務(wù)，這7項(xiàng)服務(wù)與房地產(chǎn)行業(yè)直接相關(guān)。這其中，非保障性住房物業(yè)服務(wù)、住宅小區(qū)停車服務(wù)的收費(fèi)放開尤其引人關(guān)注。文件中要求，保障性住房、房改房、老舊住宅小區(qū)和前期物業(yè)管理服務(wù)收費(fèi),由各省級(jí)價(jià)格主管部門會(huì)同住房城鄉(xiāng)建設(shè)行政主管部門根據(jù)實(shí)際情況決定實(shí)行政府指導(dǎo)價(jià)。放開保障性住房物業(yè)服務(wù)收費(fèi)實(shí)行市場(chǎng)調(diào)節(jié)價(jià)的,應(yīng)考慮保障對(duì)象的經(jīng)濟(jì)承受能力,同時(shí)建立補(bǔ)貼機(jī)制。住宅小區(qū)停車服務(wù)同樣也對(duì)市場(chǎng)放開。
放開物業(yè)費(fèi)和停車費(fèi)這兩項(xiàng)指導(dǎo)價(jià)格意味著商業(yè)住宅小區(qū)的物業(yè)費(fèi)及住宅小區(qū)的停車費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)政府不再出具指導(dǎo)價(jià)了，開發(fā)商自行定價(jià)。
有專家認(rèn)為，商品住宅小區(qū)物業(yè)費(fèi)價(jià)格放開后，物業(yè)合理利潤被釋放，會(huì)催生出專業(yè)的物業(yè)公司、追求服務(wù)水準(zhǔn)的物業(yè)公司，同時(shí)停車費(fèi)價(jià)格放開，也會(huì)有效遏制小區(qū)車位只售不租的情況發(fā)生，在出租和出售之間有一個(gè)合理的杠桿，物業(yè)和業(yè)主之間不會(huì)像現(xiàn)在這樣關(guān)系對(duì)立。在鄭州高端住宅市場(chǎng)，物業(yè)費(fèi)雖然相對(duì)高，但業(yè)主也享受到了高品質(zhì)的服務(wù)。物業(yè)費(fèi)放開后，無疑有利于一些要求高品質(zhì)物業(yè)服務(wù)的業(yè)主的訴求。
鄭州物業(yè)市場(chǎng)化先行一步
其實(shí)，鄭州商品住宅小區(qū)尤其是豪宅市場(chǎng)已實(shí)行了市場(chǎng)化定價(jià)。2014年9月份頒布的《鄭州市物業(yè)服務(wù)收費(fèi)管理辦法》明確規(guī)定，物業(yè)服務(wù)收費(fèi)實(shí)行政府指導(dǎo)價(jià)和市場(chǎng)調(diào)節(jié)價(jià)兩種價(jià)格管理模式。住宅小區(qū)未成立業(yè)主大會(huì)和新建住宅前期物業(yè)服務(wù)，物業(yè)服務(wù)收費(fèi)實(shí)行政府指導(dǎo)價(jià)。住宅小區(qū)已成立業(yè)主大會(huì)的，物業(yè)服務(wù)收費(fèi)實(shí)行市場(chǎng)調(diào)節(jié)價(jià)。別墅及非住宅類物業(yè)服務(wù)收費(fèi)實(shí)行市場(chǎng)調(diào)節(jié)價(jià)。比如屬于豪宅范疇的萬達(dá)公館物業(yè)費(fèi)定到4元/平方米·月，建業(yè)天筑物業(yè)費(fèi)則定到了6元/平方米·月，完全做到了市場(chǎng)化定價(jià)。
而對(duì)于一些尚未成立業(yè)主委員會(huì)的商品小區(qū)，其物業(yè)費(fèi)收取目前仍執(zhí)行政府指導(dǎo)價(jià)格。據(jù)鄭州市物價(jià)局公用事業(yè)價(jià)格管理處陳姓工作人員介紹，物價(jià)部門給予這些小區(qū)的收費(fèi)管理是按照菜單式管理，實(shí)行等級(jí)收費(fèi)的，目前一級(jí)物業(yè)基準(zhǔn)價(jià)為高層住宅1.10元/平方米·月，浮動(dòng)幅度不超過20％，最高收費(fèi)上限為1.73元/平方米·月。對(duì)于發(fā)改委的所有非保障性住房都要求實(shí)行市場(chǎng)化定價(jià)的相關(guān)文件，該工作人員表示尚未收到。不過他認(rèn)為，商品房物業(yè)費(fèi)定價(jià)機(jī)制市場(chǎng)化是趨勢(shì)，是讓市場(chǎng)在物業(yè)管理的資源配置當(dāng)中發(fā)揮決定性作用，可以為很多問題的解決邁開步伐。
現(xiàn)實(shí)物業(yè)管理諸多疑難雜癥，做到完全市場(chǎng)化有難度
盡管政府實(shí)施分級(jí)物業(yè)收費(fèi)，但實(shí)際物業(yè)管理中，物業(yè)的糾紛一直不斷，且大部分都與收費(fèi)有關(guān)。鄭州一小區(qū)物業(yè)公司為了謀取利潤，竟然拿著業(yè)主的私人信息，跑到銀行“代替”業(yè)主辦了200多張信用卡。此外，還有頗受詬病的停車收費(fèi)問題，比如，御府三號(hào)小區(qū)地面停車位每車每月50元；華瑞紫桂苑小區(qū)地面停車位每車每月60元；風(fēng)鈴居小區(qū)地面停車位每車每月50元；明鴻新城小區(qū)地面停車位每車每月就達(dá)到了400元。2015年1月1日，鄭州市一小區(qū)內(nèi)因物業(yè)公司亂收費(fèi)，業(yè)主拉“雷人”橫幅表抗議。據(jù)稱，因該小區(qū)物業(yè)公司無故對(duì)全小區(qū)地下停車用戶收取停車管理費(fèi)，并強(qiáng)制將小區(qū)內(nèi)所有出門卡作消磁升級(jí)處理，逼迫居民上交物業(yè)管理費(fèi)等問題，引起居民不滿。
對(duì)此，有專家指出，鄭州一些商品住宅小區(qū)尤其是非高端住宅小區(qū)，業(yè)主和物業(yè)公司互不信任經(jīng)常出現(xiàn)，業(yè)主認(rèn)為物業(yè)公司收了錢沒提供服務(wù)，而物業(yè)公司抱怨管理費(fèi)不足虧損經(jīng)營，一些居民繳納管理費(fèi)意識(shí)不足，物業(yè)費(fèi)欠繳現(xiàn)象仍然嚴(yán)重。
據(jù)此，河南省商業(yè)經(jīng)濟(jì)學(xué)會(huì)常務(wù)副會(huì)長兼秘書長宋向清認(rèn)為鄭州目前商品小區(qū)完全實(shí)施市場(chǎng)化定價(jià)不太現(xiàn)實(shí)，一、當(dāng)前業(yè)主大會(huì)的法律地位還不夠明確，影響了居民、業(yè)主大會(huì)和物業(yè)公司之間的有效溝通。鄭州好多小區(qū)未成立業(yè)主委員會(huì)，業(yè)主相對(duì)弱勢(shì)，如果貿(mào)然實(shí)施市場(chǎng)化定價(jià)，會(huì)給物業(yè)方一個(gè)漲價(jià)的借口，而業(yè)主并未享受到高品質(zhì)服務(wù)，而物業(yè)公司良莠不齊，缺乏法制意識(shí)，更會(huì)促成矛盾的激化。二、在一些品質(zhì)較低的商品房小區(qū)，業(yè)主對(duì)物業(yè)費(fèi)上調(diào)存在排斥心理，目前如果物業(yè)費(fèi)市場(chǎng)化，而商品房由于缺乏合理的物業(yè)費(fèi)調(diào)價(jià)機(jī)制，勢(shì)必會(huì)造成物業(yè)和業(yè)主更多的矛盾。
“形成業(yè)主和物業(yè)公司雙向選擇，自由協(xié)商的定價(jià)機(jī)制才是根本”。服務(wù)于思念果嶺項(xiàng)目的山水物業(yè)負(fù)責(zé)人指出，市場(chǎng)化的定價(jià)機(jī)制下，因?yàn)樾枰獦I(yè)主和物業(yè)公司協(xié)商定價(jià)，將促使業(yè)主和業(yè)主委員會(huì)更為積極地關(guān)注所在小區(qū)的物業(yè)管理，參與到社區(qū)治理當(dāng)中。逐步形成業(yè)主和物業(yè)公司雙向選擇、自由協(xié)商的定價(jià)機(jī)制，高端客戶對(duì)于物業(yè)管理的需求將得到釋放，高端小區(qū)的物業(yè)管理費(fèi)將出現(xiàn)一定幅度提升。