多地掀起突破樓市限購令大潮
在實行了三年之后,樓市限購令正在多個地方以各種各樣的形式退出歷史舞臺。
7月15日,《常州日報》竟在頭版頭條刊文號召市民買房,被輿論評為“無節(jié)操”的救市。
在20天之前,呼和浩特則成為全國第一個徹底放松樓市限購政策的城市。呼和浩特發(fā)文公布,居民購買商品住房(含二手住房)在辦理簽約、網簽、納稅、貸款以及權屬登記時,不再要求提供住房套數查詢證明。
這一樓市新政被市場普遍解讀為,呼和浩特樓市限購政策實際上被取消了。
還有一些城市通過放寬購房對象等方式,來突破限購令。南寧市房管部門4月份出臺新規(guī),從2014年4月25日起,廣西北部灣經濟區(qū)內的北海、防城港、欽州、玉林、崇左市戶籍居民家庭可參照南寧市戶籍居民家庭政策在南寧市購房。這即是說,可以在南寧購房的潛在客戶增多了。
相對于公開發(fā)文,另外一些城市在松綁限購政策時,實施得更為隱蔽。7月2日,濟南市城鄉(xiāng)建設委員會就公開表示,為促進濟南市房地產市場健康穩(wěn)定發(fā)展,濟南市正研究現行商品住房限購政策進行調整的辦法,待確定后實施。
7月9日,市場有消息傳出,7月10日起,濟南新房與二手房限購政策將全面放開,不管本地人還是外地人在濟南買房都沒有套數的限制。雖然沒有明文下達,但7月10日后,濟南購房確實已沒有套數限制。據當地媒體報道,濟南市城鄉(xiāng)建設委員會統(tǒng)計數字顯示, 7月10日至17日,新建住宅網簽量為3307套,一周來的成交量比整個5月份還多出254套。
此外,有媒體報道稱,廈門已經取消對總價500萬元以上房產買賣的限購政策,并在進一步加大取消限購范圍、昆明、福州、南昌、西安也在暗中解除樓市限購令。
有媒體統(tǒng)計,2011年以來,共有40個左右的城市出臺了樓市限購令,預計2014年除了京滬等一線城市之外,其他30多個城市都存在放松樓市限購的可能性。
除了突破限購令之外,地方政府救樓市還有其他手段。杭州前不久出臺的“限降令”政策規(guī)定,如果商品房實際成交價低于備案價格超過15%,那么將通過技術手段限制網簽,這被疑為托市。安徽銅陵市則宣布,在住房公積金貸款、契稅補貼、外地居民購房落戶等方面給予購房者優(yōu)惠。
從開發(fā)商大力呼吁救市
到政府主動救市
與2008年、2009年相比,今年的樓市救市路徑大不相同。
最近8年,樓市遭遇了兩次幅度較大的調整,一次是2008年底、2009年初;一次是今年。國家統(tǒng)計局的數據顯示,2009年2月份,全國70個大中城市房屋銷售價格同比下降1.2%,環(huán)比下降0.2%;與此同時,房價環(huán)比下降的城市數量超過了房價環(huán)比上漲的城市數,其中,新建住房銷售價格環(huán)比價格上漲的城市有17個,而環(huán)比價格下降的城市有36個。
2014年5月出現了同樣的趨勢。上海易居房地產研究院一份報告指出,70個大中城市房價近兩年來首次由漲轉跌,出現下行拐點。局部來看,5月份70個大中城市中,新建商品住宅價格環(huán)比下降的城市有35個,持平的城市有20個,上漲的城市有15個,這至少是今年首次出現了房價環(huán)比下降城市數量超過上漲數。
在2008年、2009年,樓市遭受了最近8年來最大幅度的房價下跌,當時開發(fā)商紛紛呼吁救市,甚至在2009年全國兩會召開前夕,房地產商專門組織召開全國性會議,通過媒體等多個平臺倡議救市。
不過,在2014年,地方政府在救市中上演的戲份更重。從出手時間上來看,今年的救市節(jié)奏比2009年更早。2009年地方政府大范圍救市時,很多地方房價下跌程度較深,如2009年2月新建住宅環(huán)比價格下降的城市中,石家莊降幅為5.2%、溫州降幅為4.1%、丹東降幅為3.7%、吉林降幅為2.4%;而在今年5月,全國新建商品住宅價格環(huán)比下降的城市中,最大降幅只有1.4%。
從救市決心來看,今年地方政府的意志也顯得十分堅定。以呼和浩特市為例,該市最早在6月20日即發(fā)文松綁樓市限購政策,隨之引發(fā)了強烈關注,而呼和浩特市方面以文件出現錯誤為由收回文件,輿論一度猜測,呼和浩特的救市或將難產,但在6月26日,呼和浩特正式宣布解除樓市限購。
政府救市緣于樓市趨冷超出預想
地方政府為何表現出比以往更強烈的救市意愿?
以呼和浩特市為例,該市房地產開發(fā)監(jiān)督管理處處長冀罕鋼對媒體回應稱,根據國家關于房地產市場實行分類指導和加快城鎮(zhèn)化進程的要求,各地應按實際情況,對房地產市場作出政策引導。如今呼和浩特的房地產市場,已進入理性發(fā)展狀態(tài),不會出現搶購和炒作房價的問題。為此,順應市場需求,及時進行了政策引導。
那么,呼和浩特的房地產市場真相究竟如何呢?
上海易居房地產研究院日前對35個城市2013年商品住宅現貨的去庫存化周期研究發(fā)現,35個城市中,排名前三位的包括呼和浩特、蘭州和石家莊,其存銷比數值分別為37、28和25。該數值越大,意味著商品住宅庫存越高。換言之,呼和浩特屬于去庫存化速度最慢的一類城市。
上海易居房地產研究院研究員嚴躍進指出,市場降溫,將加快地方救市的節(jié)奏。很多城市庫存積壓、房企上半年銷售業(yè)績不佳,都會倒逼地方政府主動進行限購政策的松綁。
更重要的是,這種市場的大幅降溫似乎毫無征兆,完全超出了地方政府的意料。國家統(tǒng)計局日前公布的房地產銷售情況變動圖顯示,2013年1—5月,全國商品房銷售面積同比增幅還高達35.6%,銷售額同比增幅也高達52.8%,但今年1—2月,全國商品房銷售面積和銷售額同比均為負增長,在今年1—5月,商品房銷售面積36070萬平方米,同比下降7.8%,商品房銷售額23674億元,下降8.5%,降幅不斷擴大。
國家發(fā)改委宏觀經濟研究院相關負責人日前指出,2008年的房價變動,更多的是在長期的樓市調控作用下發(fā)生的,而如今短短一年時間內,在沒有更進一步調控政策的背景下,市場發(fā)生了大幅反轉,顯然難以預料。
而在另一方面,地方政府對于土地財政的依賴,也越來越重。
《中國經濟周刊》記者查閱財政部國有土地使用權出讓收入數據發(fā)現,該數據在2013年為41250億元,2012年為28517億元,2008年則為10375億元。
而同期,全國公共財政收入在2013年為129143億元,2012年為117210億元,2008年僅為61330.35億元。
也就是說,從2008年到2013年,全國公共財政收入6年時間翻了一番,而同期土地收入翻了兩番,土地收入增速明顯更快,土地收入與全國公共財政收入的比值從1:6增長為1:3。
業(yè)內人士預測,在土地出讓金作為地方政府收入來源支柱的前提下,地方政府很難坐視房價跌幅擴大,樓市趨冷,救樓市的動機依然存在,自然會加快救市政策出臺。