土地交易市場(chǎng)已無(wú)法用理性來(lái)形容，那房?jī)r(jià)呢？ 資料圖
編者按
鄭州“地王”頻出，尤其是8月18日龍湖新地王誕生后，鄭州樓市一夜之間“高燒”，有樓盤售價(jià)直接每平方米上調(diào)5000元，甚至有樓盤搞起了競(jìng)價(jià)拍賣。
目前鄭州房?jī)r(jià)已經(jīng)破萬(wàn)，房?jī)r(jià)的“天花板”在哪？國(guó)內(nèi)一線開發(fā)商在鄭州土地競(jìng)拍市場(chǎng)“廝殺”激烈，鄭州樓市又將何去何從？
據(jù)鄭州市房管局?jǐn)?shù)據(jù)，今年前7個(gè)月，新房和二手房?jī)r(jià)格都在持續(xù)上漲中。樓盤一次性調(diào)價(jià)5000元/平方米、一日清盤、競(jìng)拍選房……
那么，是什么原因造成了房?jī)r(jià)如此瘋漲？是真實(shí)的剛需還是開發(fā)商抬價(jià)？或者是投資者炒房的結(jié)果？購(gòu)房者究竟是理性購(gòu)房還是盲目跟風(fēng)？
政策寬松
業(yè)內(nèi)人士介紹，今年鄭州房地產(chǎn)市場(chǎng)的向好，首先得益于政策的寬松。
“首套房首付降至20%，二套房首付降至30%?！笔∩虡I(yè)經(jīng)濟(jì)學(xué)會(huì)會(huì)長(zhǎng)宋向清介紹。今年2月19日，財(cái)政部發(fā)布房地產(chǎn)交易環(huán)節(jié)契稅、營(yíng)業(yè)稅優(yōu)惠政策通知，同時(shí)，對(duì)個(gè)人購(gòu)買家庭改善性住房，進(jìn)行減免稅。 “當(dāng)前房地產(chǎn)市場(chǎng)的總體回升主要是由于減免稅費(fèi)、降低首付比例、調(diào)低房貸利率、鼓勵(lì)農(nóng)民買房等多種利好政策促進(jìn)和市場(chǎng)預(yù)期變化所引起的?！彼蜗蚯灞硎荆@些房產(chǎn)政策的實(shí)施，刺激了購(gòu)房市場(chǎng)的需求。
庫(kù)存量減少
鄭州商品房的庫(kù)存量也在逐漸減少，已經(jīng)到了恐慌警戒線。
鄭州市住宅與房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會(huì)秘書長(zhǎng)葉琦介紹，到去年底，鄭州市區(qū)商品住房去化周期8.3個(gè)月，比2014年底的9.7個(gè)月減少1.4個(gè)月，處于合理區(qū)間。 在地產(chǎn)領(lǐng)域，庫(kù)存1至6個(gè)月能售完屬于供不應(yīng)求，超過(guò)12個(gè)月售完才會(huì)考慮庫(kù)存積壓因素?！罢Ｇ闆r下，在一個(gè)城市中，庫(kù)存規(guī)模維持在8~12個(gè)月的去化周期屬于正常水平。不過(guò)這也正好說(shuō)明鄭州住宅市場(chǎng)銷售狀況良好，房?jī)r(jià)上揚(yáng)不缺少動(dòng)力”。 但進(jìn)入2016年，在國(guó)家去庫(kù)存政策紅利的影響下，鄭州商品房存量逐步下降，6月底存量524.6萬(wàn)平方米，按上半年月均成交量計(jì)算，鄭州商品住宅去化周期不足4個(gè)月，庫(kù)存略顯緊張。 到了今年7月底，鄭州市商品住宅市場(chǎng)庫(kù)存量為215.70萬(wàn)平方米，按照近3個(gè)月月均143.42萬(wàn)平方米的去化速度計(jì)算，庫(kù)存去化完畢僅需1.5個(gè)月，已達(dá)恐慌警戒線。
“地王”催漲
2016開年以來(lái)，鄭州已出爐了10宗“地王”，地價(jià)屢創(chuàng)歷史新高。直至7月8日萬(wàn)科一擲25億元拿下鄭州主城區(qū)地塊后引起市場(chǎng)強(qiáng)烈震動(dòng)。老段子“今年沒買房，一年又白忙”被“今天沒買房，一年又白忙”的聲音取代。
7月8日后，鄭州樓盤一周單價(jià)漲了1000元/㎡以上的有16個(gè)，漲了1000元/㎡及以內(nèi)的則高達(dá)35個(gè)，最高的一家樓盤一次性漲價(jià)3000元/平方米。有的地產(chǎn)商甚至一月內(nèi)漲價(jià)超過(guò)30%。一戶90平方米的住房，近兩個(gè)月來(lái)售價(jià)上漲超30萬(wàn)元。 到了8月18日龍湖新地王誕生后，有近20個(gè)樓盤調(diào)價(jià)，最多的建業(yè)天筑一次性調(diào)價(jià)5000元/平方米，還有部分樓盤封盤不賣。8月21日到22日，鄭州有鴻園和金茂成兩個(gè)樓盤一日清盤。而有一家樓盤甚至采取了競(jìng)拍的方式選房，令人咋舌。 河南廣運(yùn)置業(yè)集團(tuán)執(zhí)行總裁師凱倫認(rèn)為，龍湖地區(qū)的“地王熱”對(duì)于鄭州普通住宅價(jià)格沒有現(xiàn)實(shí)的普遍比較意義，但對(duì)鄭州普通住宅房?jī)r(jià)上漲預(yù)期，有暗示意義。
投資者進(jìn)入
業(yè)內(nèi)人士介紹，在鄭州，有了不少來(lái)自外地的投資客。“北京、深圳等城市的房產(chǎn)價(jià)格實(shí)在太高了，他們想炒也炒不動(dòng)，因此，不少人就轉(zhuǎn)戰(zhàn)到鄭州等二線城市了。”本土房產(chǎn)交易平臺(tái)真二網(wǎng)合伙創(chuàng)始人鄧鵬介紹，在他們接觸的客戶中，外地來(lái)的投資客數(shù)量在逐漸增多。
河南省商業(yè)經(jīng)濟(jì)研究所所長(zhǎng)張進(jìn)才表示，鄭州房?jī)r(jià)飛升和中國(guó)經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)型也有一定關(guān)系，投資大環(huán)境不好，加上寬松貨幣政策的鼓勵(lì)，導(dǎo)致炒房成了一項(xiàng)重要投資。 鄭州市房管局發(fā)布的2015年1~9月鄭州市房地產(chǎn)市場(chǎng)運(yùn)行情況報(bào)告顯示，2015年前9個(gè)月，根據(jù)購(gòu)買商品住宅人員戶籍分類數(shù)據(jù)，其中本市購(gòu)房人群占比26.45%，外地購(gòu)房人群占比73.55%?！霸谕獾刭?gòu)房人群中，本省其他地區(qū)（除鄭州外）占比65.47%，外省市占比7.89%，其他占比0.19%”。 “聽說(shuō)合肥購(gòu)房團(tuán)已經(jīng)到鄭州、長(zhǎng)沙掃房了?！睒I(yè)內(nèi)人士表示，周邊省份的省會(huì)，特別是合肥的房?jī)r(jià)漲得特別厲害，房?jī)r(jià)遠(yuǎn)高于鄭州。但從區(qū)位、交通等方面相比，合肥不如鄭州，這也說(shuō)明鄭州房?jī)r(jià)還有不小的上漲空間。 宋向清介紹，2016年，北京、上海、深圳的房?jī)r(jià)率先上漲被抑制，但房?jī)r(jià)猛漲確實(shí)嚇住了很多人，這波恐慌和投機(jī)潮波及二線城市，投資客紛紛進(jìn)入沒有限購(gòu)的二線市場(chǎng)?！坝腥斯烙?jì)，在鄭州的這波購(gòu)房者中，至少20%是投資客”。
“恐慌性”市場(chǎng)
對(duì)于已經(jīng)無(wú)法用理性來(lái)形容的土地市場(chǎng)，更無(wú)法用理性來(lái)判斷房?jī)r(jià)。人們認(rèn)為房子沒有最貴，只有更貴。
“今年上半年鄭州房?jī)r(jià)每平方米漲了1006元，相當(dāng)于一套房（100平方米）在這期間上漲了10萬(wàn)元。”上周剛擠破頭在南陽(yáng)路與黃河路交叉口附近樓盤“搶”到一套房子的張先生說(shuō)。根據(jù)鄭州市統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)，2015年鄭州市城鎮(zhèn)居民人均可支配收入達(dá)31099元。也就是說(shuō)年初你一猶豫，三年多又白忙了！ 鄭州市民劉先生在微信朋友圈稱：“4個(gè)月前，老母親以2.5萬(wàn)元/平方米的價(jià)格，買了建業(yè)海馬九如府近400平方米的房子，半年不到可凈賺800萬(wàn)元。我在北京、上海、河南開了3家公司，做的是互聯(lián)網(wǎng)+影視的熱門行業(yè)，上百名員工，折騰了7個(gè)月，賺的錢不到80萬(wàn)元?！?7、8月份以來(lái)，開盤即清盤的消息不時(shí)傳出，撥動(dòng)著每個(gè)購(gòu)房者緊繃的神經(jīng)。面對(duì)如此緊俏的市場(chǎng)，二手房一日上漲15萬(wàn)元的消息一時(shí)傳遍了大街小巷。在此情況下，房產(chǎn)中介更加惜售或坐地漲價(jià)，進(jìn)一步加劇了供求矛盾。購(gòu)房者也陷入恐慌，著急買房的不在少數(shù)，他們堅(jiān)信，房?jī)r(jià)還會(huì)再漲。 “今年一季度，鄭州樓市的量、價(jià)較為平穩(wěn)，但由于一線城市的傳導(dǎo)效應(yīng)，二季度鄭州也受到一定的影響，加上其他多種因素的疊加，包括國(guó)家的信貸政策，國(guó)家和地方從去年開始推出的一系列去庫(kù)存政策，鄭州土地市場(chǎng)上‘地王’頻出等，整體上房?jī)r(jià)呈現(xiàn)上揚(yáng)態(tài)勢(shì)?！?王牌智庫(kù)(深圳)有限公司董事長(zhǎng)上官同君說(shuō)，這種情況給老百姓造成了一種恐慌，老百姓被恐慌裹挾著往前跑?！啊赝酢瘞Ыo人們最大的影響是對(duì)房?jī)r(jià)的預(yù)期，買漲不買跌，道理就在這兒”。（大象融媒東方今報(bào)首席記者 李凌/文 記者 邱琦/圖）