核心提示 |“北京首套房貸款利率松動放款加速”的消息，像一場遲到的春雨，突然降臨焦灼的樓市。
從年初到5月，鄭州首套房貸款一路收緊，從最初的基準(zhǔn)利率，到現(xiàn)在“最高上浮30%”，讓著急買房的剛需一族倍感煎熬。鄭州首套房貸款利率會松動嗎？進(jìn)入5月份以來，鄭州連續(xù)放出“購房貸款可獲政策性擔(dān)保”、“公積金和商業(yè)貸款可以‘組合貸’”政策信號，對樓市實際有哪些作用？昨天，本報記者進(jìn)行了一番調(diào)查。
探銀行房貸利率沒松動，但放款速度加快
昨天上午9點，記者來到位于農(nóng)業(yè)路與經(jīng)三路交叉口附近的中國銀行鄭州中苑支行。個貸部門許經(jīng)理告訴記者，目前確實從網(wǎng)上看到一些大城市開始出現(xiàn)房貸松動的跡象，但是就鄭州來看，多家銀行目前還沒有出現(xiàn)房貸松動的情況，中行執(zhí)行首套房貸款利率上浮10%。至于審批，只要是手續(xù)齊全，放款速度有所變化，一個月就能放款。
農(nóng)業(yè)路上的中信銀行客戶經(jīng)理吳經(jīng)理說道，大城市出現(xiàn)的房貸松動，還未波及鄭州。中信銀行目前首套房貸款利率上浮20%。吳經(jīng)理表示，只要手續(xù)合格，證件齊全，最多一個月就能放款。這樣的放款速度，比前段時間要快得多。
此外，工行、建行、浦發(fā)、光大等銀行信貸部門也表示，首套房貸款利率為基準(zhǔn)利率基礎(chǔ)上上浮10%到30%，放款速度普遍加快。之前多數(shù)銀行“少則3個月多則半年”，現(xiàn)在只要手續(xù)齊全，一個月左右就能放款。
探市場鄭州房管局辦事大廳重現(xiàn)長隊
“房地產(chǎn)形勢咋樣，看看房管局辦事大廳有沒有排隊就知道了?！弊蛱?，鄭州市住房保障和房地產(chǎn)管理局辦事大廳管理辦公室一位副主任說。他說，4月份，房管局辦事大廳冷冷清清；5月份以來，大廳已經(jīng)出現(xiàn)排隊現(xiàn)象。
昨天，記者來到鄭州市房管局東區(qū)辦事大廳，發(fā)現(xiàn)不少窗口的確排起長隊。在河南房地產(chǎn)業(yè)商會常務(wù)副會長兼秘書長趙進(jìn)京看來，5月房貸放款速度加快，為樓市添了一把火。還有一個更重要的原因，鄭州即將出臺一些樓市新政策。
5月初，《鄭州市個人住房置業(yè)貸款政策性擔(dān)保管理辦法(征求意見稿)》(下簡稱《意見稿》)發(fā)布。這是鄭州首次就個人住房置業(yè)貸款政策性擔(dān)保出臺《意見稿》?！兑庖姼濉贩Q，擔(dān)保機(jī)構(gòu)不光是為公積金貸款提供擔(dān)保，還為商業(yè)貸款提供擔(dān)保。
競合地產(chǎn)董事長王東評價，該政策是首度側(cè)重于給金融機(jī)構(gòu)和銀行信心的放寬性房地產(chǎn)調(diào)控政策，抓住了現(xiàn)在市場下滑的關(guān)鍵是金融機(jī)構(gòu)對房地產(chǎn)的風(fēng)險預(yù)警，降低了斷供風(fēng)險，避免金融機(jī)構(gòu)收緊房地產(chǎn)貸款。
從鄭州市還傳出另外一個消息，“公積金和商業(yè)貸款將可以‘組合貸’”。鄭州住房公積金現(xiàn)在最高只能貸款45萬元，且不能和商業(yè)貸款一起使用。這項政策實施后，老百姓貸款買房的積極性會更高。
探原因銀行為啥收緊房貸？不掙錢、風(fēng)險高
知名財經(jīng)評論人余豐慧接受記者采訪時表示：銀行在房貸方面并沒有松動，原因很簡單：一方面，房貸不掙錢；另一方面，銀行目前更不愿意承擔(dān)可能的風(fēng)險。
余豐慧解釋，中國樓市出現(xiàn)拐點，而現(xiàn)在仍在貸款的購房者大多是剛性需求的首套房，目前首套房房貸利率6.5%左右，而銀行攬儲理財產(chǎn)品的年化收益率很多都在5%甚至6%以上，吸儲成本很高，銀行吃利差顯然利潤已經(jīng)非常小。
廣西南寧打響松綁限購第一槍后，天津濱海新區(qū)、杭州蕭山、江蘇無錫等緊隨其后。在余豐慧看來，這些地方政府陸續(xù)匆忙救樓市，恰恰從側(cè)面反映出目前樓市的危機(jī)，反映出房地產(chǎn)低迷和房價向下的趨勢。而對于銀行而言，目前更不愿意承擔(dān)可能的風(fēng)險。央行規(guī)定各商業(yè)銀行的存貸比不得超過75%。舉例說來，就是銀行吸收1000億的存款只能房貸750億，那么目前利潤小、風(fēng)險大的房貸額度在銀行的放款額度里的比例就不比從前了。
銀行收緊房貸，已經(jīng)影響到房企資金鏈。中原信托業(yè)務(wù)部經(jīng)理魏東接受記者采訪時表示，目前房企融資明顯受到阻力，面對樓市下行壓力，金融機(jī)構(gòu)更愿意錦上添花，而不愿意雪中送炭。銀行按揭跟不上，房企資金鏈壓力很大，而目前信托對房產(chǎn)的項目本身要求更高。中原信托現(xiàn)在只做一二線城市的項目，對于河南他們的項目更多集中在鄭州和洛陽。
探效果地方微刺激提振作用不大
鄭州5月連續(xù)放出“購房貸款可獲政策性擔(dān)保”、“公積金和商業(yè)貸款可以‘組合貸’”政策信號，對樓市實際有哪些作用？昨天，記者在走訪時，銀行個貸經(jīng)理們普遍表示，作用可能并不大。
中國銀行鄭州中苑支行個貸經(jīng)理許經(jīng)理說，鄭州即將出臺的新政，對于銀行信貸層面影響可能并不大。銀行信貸行為是“全國一盤棋”，以上級銀行通知為準(zhǔn)，地方政府政策影響不大。
他表示，現(xiàn)在還未接到上級通知，所以信貸政策今后變化幅度有限。
知名財經(jīng)評論人葉檀也在博文中公開表示，中國這些地方政府的刺激政策沒有貨幣助陣，在地方財稅的小盤子里讓利，只能稱之為微刺激，不會有全國性的提振效果。她還表示，中國的房地產(chǎn)的重要性，說一千道一萬，主要是作為地方財政頂梁柱的功能、作為金融運作最重要抵押品的功能，只有讓地方找到合法合理的稅收之道，讓中國金融建立有效的信用定價體制，房地產(chǎn)市場才能恢復(fù)房地產(chǎn)而不是融資品的本來面目。
農(nóng)業(yè)路中信銀行吳經(jīng)理說，近期房貸利率應(yīng)該沒有下落的可能，預(yù)計在下半年可能還會停貸，因為放貸規(guī)模吃緊，資金壓力太大。
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全國多個城市放寬房地產(chǎn)調(diào)控政策
據(jù)《證券日報》報道，近日，多個城市的房地產(chǎn)業(yè)傳出“救市”的聲音，這種聲音甚至已經(jīng)從四線城市擴(kuò)展至二線城市。傳言四起之際，有的城市立刻站出來辟謠，有的城市卻直接坐實了傳言。據(jù)中原地產(chǎn)市場研究部統(tǒng)計，截至5月11日，2014年4月份以來，無錫、南寧、杭州蕭山、天津濱海、銅陵以及鄭州先后拋出放寬房地產(chǎn)調(diào)控的政策，盡管實施舉措各不相同，但拋出各種救市政策的城市已經(jīng)增加至6個。
“實施增加市場信心的政策，最主要是為了緩解庫存壓力，減少資金沉淀，加速資金流動?！鄙虾Ｒ拙臃康禺a(chǎn)研究院研究員嚴(yán)躍進(jìn)向《證券日報》記者表示，畢竟，庫存過高的城市容易淪為“鬼城”或者“空城”，房企折戟，城市吸引投資也將遭到重創(chuàng)。
值得一提的是，以往實施救市政策都是給購房者信心，從而提振房地產(chǎn)市場的信心，但在此輪“救市潮”中，鄭州市擬推出“購房貸款可獲政策性擔(dān)?！闭?，這是全國地方政府首次出臺類似政策。
“事實上，這是減少斷供風(fēng)險，給銀行和金融機(jī)構(gòu)信心?！敝性禺a(chǎn)首席分析師張大偉向《證券日報》記者如是表示。
房地產(chǎn)營業(yè)稅4月現(xiàn)負(fù)增長
據(jù)新華社電財政部12日發(fā)布數(shù)據(jù)，4月份，地方本級財政收入6669億元，同比增長9.8%。此外，前四月累計，地方本級財政收入26150億元，同比增長11.3%，與房地產(chǎn)交易直接相關(guān)的房地產(chǎn)營業(yè)稅和企業(yè)所得稅、契稅等對地方財政增收的貢獻(xiàn)明顯回落。
4月份，受近期商品房銷售額下降影響，房地產(chǎn)營業(yè)稅443億元，下降4.2%，較3月回落明顯。房地產(chǎn)企業(yè)所得稅248億元，下降3.1%。此外，4月份，契稅、土地增值稅、耕地占用稅、城鎮(zhèn)土地使用稅等地方小稅種分別增長1.2%、24%、3.2%和16.9%。（記者王 磊傅豪 實習(xí)生 閆朋輝 文 記者 白周峰攝 影）