2014-02-21 06:46:00 來源:鄭州晚報
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房地產(chǎn)市場行情好不好，觀察售樓部是個很好的參考指標。
2月15日，過了元宵節(jié)后的周末，位于嵩山路長江路的一處樓盤，記者待了大約十分鐘，不含已經(jīng)在售樓部咨詢的市民，前來看房的人有4撥兒。置業(yè)顧問告訴記者，目前在售的是馬上要交房的房子，交了錢7個工作日就能拿到鑰匙，銷售均價為每平方米8500元。而在兩年前，這里的房子均價還在每平方米6000多元。
2月16日，位于桐柏路棉紡路的一處樓盤，因為離地鐵1號線不遠，在售樓部，看房、咨詢的人仍然是絡(luò)繹不絕。看房市民劉先生說他來過這個樓盤兩次了，還是在猶豫買不買、在哪兒買，“這幾個月我轉(zhuǎn)了市區(qū)大大小小的十幾個樓盤，房價都在慢慢上漲，開發(fā)商優(yōu)惠活動也不多，感覺今年房價還會漲”。在劉先生看來，房產(chǎn)稅、不動產(chǎn)登記這些都是心理影響，不會實質(zhì)性影響房價，期盼房價下跌眼前更是不可能。
像劉先生這樣的購房者，從此前看跌房價，到現(xiàn)在不再懷疑房價會繼續(xù)上漲的市民有很多，他們糾結(jié)的主要是購房時機的選擇。
疑問一：房產(chǎn)稅會否實施？
今年1月份，鄭州市相關(guān)政府部門對外透露，今年鄭州市將積極開展不動產(chǎn)統(tǒng)一登記制度業(yè)務(wù)調(diào)研及前期準備工作，為不動產(chǎn)統(tǒng)一登記制度的順利實施創(chuàng)造條件；積極開展房產(chǎn)稅調(diào)研，為房產(chǎn)稅改革后的房地產(chǎn)市場平穩(wěn)運行創(chuàng)造條件。
一石激起千層浪。鄭州今年會否開征房產(chǎn)稅成了購房者和開發(fā)商關(guān)心的問題。
新田置業(yè)總經(jīng)理馮常生認為，“作為鄭州來說，今年還考慮不到房產(chǎn)稅實行這個事情”。馮常生分析，國家計劃在6月底出臺不動產(chǎn)登記條例，房產(chǎn)稅征收相關(guān)準備工作即使啟動也會到年底，也就是說到2015年房產(chǎn)稅能在一線城市、省會城市實行就很不錯了。
永威置業(yè)常務(wù)副總經(jīng)理馬水旺也認為，在目前國內(nèi)經(jīng)濟還不景氣、房地產(chǎn)行業(yè)對經(jīng)濟拉動比較明顯的背景下，房產(chǎn)稅今年預(yù)計也只是調(diào)研階段，不會推廣。房地產(chǎn)市場下滑，會影響到經(jīng)濟發(fā)展，特別是會影響到金融部門。
不過，河南財經(jīng)政法大學(xué)財政稅務(wù)學(xué)院副院長、教授殷強分析，房產(chǎn)稅能否開征，主要看政府有沒有能力開征，目前來看政府有征收的能力。但是，由于房產(chǎn)稅開征的影響面比較大，征稅依據(jù)怎么定、存量房怎么估價，現(xiàn)在都還不清楚，因此，殷強認為，房產(chǎn)稅在短期內(nèi)還不會實施。
疑問二：房價怎么走？
從市房管局的統(tǒng)計數(shù)據(jù)來看，2007年鄭州市區(qū)房價為每平方米3552元，2008年漲至每平方米3994元，2009年漲至每平方米4580元，2010年至2013年市區(qū)房價分別為每平方米5536元、6364元、6546元、7406元，和全國的很多城市一樣，房價一直呈上漲走勢。
進入2014年，新的時空背景下，鄭州房價會如何變化？業(yè)內(nèi)人士認為，會繼續(xù)保持平穩(wěn)上漲勢頭。
馮常生認為，房價不會下跌，但也不會有太大的上漲，總體上會保持穩(wěn)定。這個穩(wěn)定主要會與CPI變化、地方GDP增速等相吻合，房價暴漲的可能性不會有。
馬水旺分析，就鄭州來說，從去年四季度開始，有國資背景的開發(fā)企業(yè)專門建設(shè)大量的安置房，如果這部分投放量釋放得比較多，會影響房價變化。
從熱點區(qū)域來說，馮常生認為，交通便利的環(huán)線盤、地鐵盤，由于配套環(huán)境較好，房子會比較熱銷，而鄭東新區(qū)、龍湖地區(qū)的房價仍然會保持熱銷。馬水旺認為，鄭州的房地產(chǎn)熱點仍然在鄭東新區(qū)，縣（市）的消費群體仍然不活躍，從鄭州各縣（市）來看，新鄭的龍湖鎮(zhèn)、中牟的白沙鎮(zhèn)，房地產(chǎn)交易量還不錯，其他縣（市）都一般。
河南省房地產(chǎn)業(yè)商會常務(wù)副會長兼秘書長趙進京分析，除了住宅地產(chǎn)外，養(yǎng)老地產(chǎn)、產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)、旅游地產(chǎn)發(fā)展也會比較好。
房地產(chǎn)實戰(zhàn)專家、河南王牌企劃有限公司董事長上官同君也認為，受全國經(jīng)濟大氣候的影響，當前鄭州房價上漲的壓力仍然很大，預(yù)計2014年限購、限貸的房地產(chǎn)調(diào)控政策會繼續(xù)實施。
疑問三：地價怎么變化？
馬水旺分析，從目前來看，地價仍然降不下來，原因還是用地緊缺，新增土地較少，現(xiàn)在強調(diào)的是用好存量土地，而鄭州的存量土地已經(jīng)不多了。鄭州房地產(chǎn)發(fā)展的需求量仍然很大，所以會導(dǎo)致地價繼續(xù)上漲，而且，現(xiàn)在開發(fā)商拿地的信心仍然存在。
馮常生也認為鄭州的地價仍然會繼續(xù)上漲，鄭東新區(qū)、龍湖地區(qū)的土地估計會投放一些。此外，通往各城市組團的道路陸續(xù)修好了，各組團的地價也會出現(xiàn)上漲。
據(jù)業(yè)內(nèi)人士測算，目前開發(fā)企業(yè)的融資成本在15%到20%左右，低的也要在10%，高的達到40%。也因為融資成本的不同，現(xiàn)在開發(fā)商拿地之后就是拼建設(shè)進度、拼資金周轉(zhuǎn)速度。據(jù)了解，從拿到凈地到對外預(yù)售，國內(nèi)一線的開發(fā)商時間短的三四個月、半年都能開盤，而本地的開發(fā)商通常需要10個月到一年，甚至?xí)r間更長。
