2014-04-02 08:39:00 來源:華夏時報
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在上一期的觀察中，我們預(yù)測樓市降價潮會從南京等長三角城市蔓延到北京這樣的一線城市。前不久，位于北京南六環(huán)外天宮院地區(qū)的“住總?cè)f科橙”項目就被媒體曝出：每平方米降價3000元銷售。
雖然這種降價只是“準(zhǔn)降價”，只是比預(yù)期開盤價格低了3000元/平方米，比周邊樓盤開盤價格有所下降，但是，作為萬科這樣一個對市場判斷準(zhǔn)確，其行為具有市場信號性質(zhì)的企業(yè)來說，在北京的降價行為再度成為行業(yè)關(guān)注和研究的焦點。
在萬科的帶動下，很多位于天宮院地區(qū)、長陽地區(qū)等偏遠(yuǎn)郊區(qū)的北京樓盤，最近都在商討拋棄精裝修路線，開始“低價跑量”。
當(dāng)然，開發(fā)商們對外可不會這么說，只是宣稱自己是產(chǎn)品調(diào)整等等。有些人還信了開發(fā)商，理想地認(rèn)為，拋棄精裝修只是為了縮短交房時間，做高周轉(zhuǎn)。
而實際上，如果你知道這些開發(fā)商們什么時候開始青睞精裝修的，你就會明白，精裝修只是一個漲價的借口。而現(xiàn)在開發(fā)商拋棄精裝修，一定是遇到了比賺錢更重要的麻煩。
2013年初開始，北京樓市出現(xiàn)供不應(yīng)求局面的時候，這些郊區(qū)的剛需樓盤立即變得十分搶手，除了人們恐慌性購房也只能買得起這樣的房子因素外，更多的是在這些郊區(qū)不斷有比這些房價還高的地價成交。
開發(fā)商們也不傻，在北京市住建委實行嚴(yán)格的預(yù)售證價格管理的情況下，紛紛推出了捆綁精裝修的做法，目的是為了變相漲價。為此，這個捆綁精裝修銷售的事情一度很受詬病，隨后也被北京市住建委叫停。
如今，開發(fā)商們主動拋棄精裝修路線(只是這些郊區(qū)的剛需盤)，可能從另一個方面說明了開發(fā)商對市場預(yù)測的不樂觀。換而言之，認(rèn)為這些位置偏遠(yuǎn)、針對剛需的樓盤未來可能會不好賣，現(xiàn)在寧可不要或者少要利潤，也要趕緊甩貨。
有一個背景是，代表政府的專家們都曾說，在限購的政策背景下，北京這樣的市場上90%的購房者是剛需和改善型購房需求，其中剛需占比超過一半。
就剛需購房的接受能力來說，買這些郊區(qū)盤的比較多，而如今開發(fā)商們開始主動降價，是不是剛需購房者的福音呢？其實未必，剛需購房者是對價格極度 敏感的人群，但是購買的大前提是“買漲不買跌”，也就是說，這些扎堆兒針對剛需樓盤的降價，反而使剛需購房者們會持幣觀望，不去買。
北京的樓盤供應(yīng)有個特點，就是同一區(qū)域政府一定會同時供地3-5塊，保證有3-5個項目在售，不會形成市場壟斷。尤其是上述天宮院、長陽、亦莊、大興、通州等郊區(qū)，同一個地段都有5-6個項目在售，每個樓盤的銷售壓力和回款壓力都很大。
同時，一季度上市公司房企業(yè)績同比下降幅度很大，開發(fā)商們?yōu)榱嗽诎肽陥蟮臅r候挽回業(yè)績，拿出剛需性、低價盤開始降價走貨，也是迫不得已的選擇。
于是，這些剛需樓盤扎堆兒的地區(qū)，接下來會形成降價聲此起彼伏的現(xiàn)象，而原來熙熙攘攘的購房人群，也要消失了。
綜合目前的宏觀經(jīng)濟(jì)形勢、互聯(lián)金融興起帶來的銀行貸款緊縮等因素，會造成有資格買房和有能力買房的人越來越少，市場上供需格局會變化，原來北京樓市剛需盤不愁賣的現(xiàn)象，要被逆轉(zhuǎn)了。
簡而言之，所謂需求，都是有彈性的，這個最大的彈性就是價格彈性，當(dāng)房價上漲的時候，各類購房需求都蜂擁而至；當(dāng)房價出現(xiàn)下跌苗頭的時候，剛需、改善等購房需求，就全不見蹤影了。
當(dāng)然，實現(xiàn)這個逆轉(zhuǎn)，還需要一個催化劑：媒體的大肆炒作和唱空，會讓購房者持幣觀望的形勢更嚴(yán)重，進(jìn)而加劇樓市的滯銷，進(jìn)而逆轉(zhuǎn)北京樓市供不應(yīng)求的局面。
從歷次市場變化的經(jīng)驗上看，媒體一定會這么做，而且會“毫不吝嗇”地去這么做，這就是即將逆轉(zhuǎn)北京樓市的最后一根稻草。
