2013-10-22 08:44:00 來(lái)源:人民網(wǎng)-財(cái)經(jīng)頻道
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“十年九調(diào)、屢調(diào)屢漲”——最近，中國(guó)樓市調(diào)控這樣的故事似乎又在重演。在嚴(yán)厲的調(diào)控政策下，大城市房?jī)r(jià)依然我行我素加速上漲，排隊(duì)買房、地王頻出的火熱場(chǎng)面再現(xiàn)，買賣雙方對(duì)后市的預(yù)期也一致看漲。
盡管有專家說(shuō)，如果不調(diào)控，也許房?jī)r(jià)上漲更迅猛。但從市場(chǎng)的實(shí)際發(fā)展情況和老百姓的切身感受看，這些年的樓市調(diào)控效果的確難以讓人滿意，甚至一些調(diào)控措施出臺(tái)后，政策本身也廣受詬病，非但沒(méi)有穩(wěn)住房?jī)r(jià)，反而“誤傷”了有正常購(gòu)房需求的家庭。
樓市調(diào)控政策為何看上去“無(wú)的放矢”，難以切中樓市問(wèn)題的要害。一個(gè)重要原因在于長(zhǎng)期以來(lái)，我們對(duì)各地樓市的基本情況并不十分清楚，調(diào)控的“家底”不清。房?jī)r(jià)歸根結(jié)底是由供求關(guān)系決定的，但目前各地到底有多少住宅，住房需求的情況如何，未來(lái)住房供應(yīng)的前景如何……一直沒(méi)有十分權(quán)威清晰的數(shù)據(jù)來(lái)為政策制定提供依據(jù)。因而難以制定出更有效的、針對(duì)性更強(qiáng)的政策來(lái)調(diào)節(jié)供求關(guān)系。
十八屆三中全會(huì)召開(kāi)在即，據(jù)了解相關(guān)部委正在研究制定房地產(chǎn)調(diào)控的長(zhǎng)效機(jī)制，已經(jīng)幾易其稿，有可能在年底之前出臺(tái)。我們認(rèn)為，這一系列能使樓市長(zhǎng)期健康穩(wěn)定發(fā)展的政策，首要的就是摸清“底數(shù)”，了解住房市場(chǎng)供求的真實(shí)狀況。
摸清“底數(shù)”也是制定房地產(chǎn)調(diào)控政策的基礎(chǔ)。比如土地供應(yīng)，各地每年究竟應(yīng)該供應(yīng)多少土地，建成多少住宅，就需要建立在對(duì)供需底數(shù)充分了解的基礎(chǔ)之上。應(yīng)該先搞清楚各地已經(jīng)供應(yīng)的土地總量和已經(jīng)建成的住房總數(shù)，然后結(jié)合市場(chǎng)需求預(yù)測(cè)土地和住房的供應(yīng)節(jié)奏，這樣才能更科學(xué)的平衡供求關(guān)系。再比如限購(gòu)，各地究竟應(yīng)該在多大范圍內(nèi)限購(gòu)、對(duì)哪些人群、第幾套房限購(gòu)，也都需要底數(shù)。還有房產(chǎn)稅擴(kuò)圍，如果對(duì)一地人均住房套數(shù)、面積的真實(shí)情況都不掌握，征收房產(chǎn)稅也就失去了基本的依據(jù)。
另外，自2006年起，我國(guó)即開(kāi)始著手建立住房信息系統(tǒng)，并以全國(guó)范圍內(nèi)的信息互聯(lián)互通為目標(biāo)。眾所周知，信息聯(lián)網(wǎng)聯(lián)的就是數(shù)據(jù)，如果我們連基礎(chǔ)數(shù)據(jù)都不健全，那么投入大量資金、人力搞聯(lián)網(wǎng)也就失去了意義，更起不到實(shí)際作用。
那怎樣才能“摸清底數(shù)”呢？當(dāng)務(wù)之急就是要進(jìn)行一次全國(guó)范圍內(nèi)的住房普查。自從1985年進(jìn)行過(guò)一次全國(guó)住房普查之后，我國(guó)在住房領(lǐng)域進(jìn)行大規(guī)模的普查已經(jīng)中斷了20余年。近幾年雖然各地也有一些住房信息調(diào)查，但統(tǒng)計(jì)的對(duì)象、標(biāo)準(zhǔn)、口徑都有所區(qū)別，所獲得的信息難以通用，對(duì)決策的作用有限。鑒于此，由國(guó)家層面主導(dǎo)，推動(dòng)一次全面的住房普查已勢(shì)在必行。“第三次經(jīng)濟(jì)普查”即將在年底全面展開(kāi)，借此開(kāi)展一次大規(guī)模的住房普查不失為一個(gè)良好的契機(jī)。
在獲取數(shù)據(jù)，摸清“家底”之后應(yīng)該如何合理利用數(shù)據(jù)，使其成為調(diào)控長(zhǎng)效機(jī)制的一部分呢？我們認(rèn)為，最重要的就是公開(kāi)透明，及時(shí)向公眾和市場(chǎng)公開(kāi)并更新數(shù)據(jù)。如價(jià)格數(shù)據(jù)、整體供求數(shù)據(jù)等，數(shù)據(jù)的公開(kāi)有助于穩(wěn)定預(yù)期。加強(qiáng)住房信息的權(quán)威發(fā)布，還可以改善市場(chǎng)參與者的行為，使開(kāi)發(fā)商和購(gòu)房者都更加理性，在一定程度上控制房?jī)r(jià)的“瘋狂”上漲。同時(shí)，在數(shù)據(jù)健全的基礎(chǔ)上，加快住房信息聯(lián)網(wǎng)建設(shè)，為擴(kuò)大房產(chǎn)稅征收范圍等做好準(zhǔn)備。
在樓市“屢調(diào)屢漲”的尷尬下，房產(chǎn)稅擴(kuò)圍，會(huì)不會(huì)是力挽狂瀾的一招？
近期各方關(guān)注樓市調(diào)控長(zhǎng)效機(jī)制，其中最受關(guān)注的是房產(chǎn)稅試點(diǎn)擴(kuò)圍人們期盼，房產(chǎn)稅一旦擴(kuò)圍，就可以有效遏制住樓市的投資投機(jī)型購(gòu)房需求，從根本上穩(wěn)住樓市，甚至讓房?jī)r(jià)下降。
真的能眾望所歸嗎？
房產(chǎn)稅的試點(diǎn)和擴(kuò)圍，是我國(guó)房地產(chǎn)稅制改革的重要組成部分。當(dāng)前，我國(guó)房地產(chǎn)稅制改革的方向，是建立以房地產(chǎn)保有環(huán)節(jié)稅收為核心的房地產(chǎn)稅收制度。這是一項(xiàng)長(zhǎng)期制度，目的在于提高房地產(chǎn)市場(chǎng)運(yùn)行效率與穩(wěn)定性。
從這個(gè)意義上來(lái)說(shuō)，依住房?jī)r(jià)值在持有環(huán)節(jié)征收“房產(chǎn)稅”或“物業(yè)稅”的改革，是這項(xiàng)長(zhǎng)期制度建設(shè)的重要內(nèi)容。其目標(biāo)并不是直接針對(duì)房?jī)r(jià)。目前各界過(guò)于看重其市場(chǎng)調(diào)控或影響房?jī)r(jià)的效果，將其視為住房市場(chǎng)調(diào)控的短期政策工具，并不全面。
從上海、重慶的房產(chǎn)稅試點(diǎn)來(lái)看，確實(shí)會(huì)提高部分房產(chǎn)投資者或投機(jī)者的持有成本，但實(shí)際上在短期內(nèi)尚未根除房產(chǎn)投機(jī)現(xiàn)象，更沒(méi)有促使房?jī)r(jià)出現(xiàn)較大幅度下跌。因此，要指望房產(chǎn)稅擴(kuò)圍后，短期內(nèi)房?jī)r(jià)就能出現(xiàn)大跌，目前看并不現(xiàn)實(shí)。
盡管如此，房產(chǎn)稅仍將是樓市調(diào)控長(zhǎng)效機(jī)制中最有力的手段。從中長(zhǎng)期看，房產(chǎn)稅擴(kuò)圍對(duì)增加持有環(huán)節(jié)成本，緩解市場(chǎng)供求矛盾，調(diào)節(jié)供應(yīng)結(jié)構(gòu)，都能起到重要作用，有利于整個(gè)市場(chǎng)的長(zhǎng)期健康穩(wěn)定，應(yīng)當(dāng)加快推進(jìn)試點(diǎn)步伐。
要發(fā)揮好房產(chǎn)稅在長(zhǎng)效調(diào)控中的作用，關(guān)鍵是如何擴(kuò)大試點(diǎn)。我們認(rèn)為，未來(lái)房產(chǎn)稅試點(diǎn)擴(kuò)圍，應(yīng)以小范圍的示范性試驗(yàn)為特點(diǎn)。在重點(diǎn)的一二線城市陸續(xù)開(kāi)展試點(diǎn)的基礎(chǔ)上，各個(gè)房?jī)r(jià)上漲過(guò)快、供需矛盾突出的省會(huì)城市也應(yīng)該率先納入試點(diǎn)范圍。
就技術(shù)環(huán)節(jié)看，房產(chǎn)稅試點(diǎn)擴(kuò)圍還需要依賴于房產(chǎn)信息公開(kāi)以及全國(guó)住房信息聯(lián)網(wǎng)。
同時(shí)，在提高持有環(huán)節(jié)稅的同時(shí)，要同時(shí)降低交易環(huán)節(jié)過(guò)高的稅費(fèi)，以免給購(gòu)房者造成較大的購(gòu)房壓力。
從更大的格局來(lái)看，要從根本上推動(dòng)市場(chǎng)健康發(fā)展，房產(chǎn)稅只是其中一環(huán)。要讓房產(chǎn)稅更好地發(fā)揮作用，還需要其他改革措施的配套。比如財(cái)稅體制改革、土地政策改革和金融體制改革、相關(guān)法律法規(guī)完善等，減少地方政府對(duì)土地財(cái)政的依賴，促進(jìn)市場(chǎng)供求關(guān)系平穩(wěn)。（羅知之）
