2014-03-28 09:06:00 來(lái)源:新京報(bào)
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最近多家房企再融資方案獲批，解禁了長(zhǎng)達(dá)近4年的房企再融資“封印”。3月26日晚間，迪馬股份發(fā)布公告稱(chēng)，公司發(fā)行股份購(gòu)買(mǎi)資產(chǎn)并募集配套資金暨關(guān)聯(lián)交易事宜獲得證監(jiān)會(huì)無(wú)條件通過(guò)。迪馬股份成為近期第4家再融資方案獲證監(jiān)會(huì)放行的房企，同時(shí)也是房企再融資開(kāi)閘后，首個(gè)通過(guò)審查的房企重組方案。
業(yè)內(nèi)人士分析稱(chēng)，房企再融資逐步開(kāi)啟，不僅反映了房地產(chǎn)調(diào)控思路的轉(zhuǎn)變，也給目前面臨波動(dòng)的房地產(chǎn)市場(chǎng)增強(qiáng)信心。一旦再融資更大范圍地開(kāi)閘，擁有優(yōu)質(zhì)資源的上市房企將會(huì)率先受益。
房企再融資方案相繼獲批
北京城建3月25日公告表示，證監(jiān)會(huì)于24日對(duì)公司非公開(kāi)發(fā)行股票的申請(qǐng)進(jìn)行了審核，并予以通過(guò)。據(jù)了解，北京城建將通過(guò)此次公開(kāi)發(fā)行募集不超過(guò)39億元資金。
實(shí)際上，進(jìn)入3月以來(lái)，A股房企再融資獲批消息頻傳。
3月17日，綠地借殼金豐投資登陸A股的計(jì)劃在歷經(jīng)8個(gè)月后終于出爐了重組方案。根據(jù)方案，金豐投資將通過(guò)資產(chǎn)置換和發(fā)行股票購(gòu)買(mǎi)資產(chǎn)方式進(jìn)行重組，擬注入綠地集團(tuán)100%股權(quán)。根據(jù)預(yù)估，此次注入金豐投資的資產(chǎn)價(jià)值達(dá)655億元。一旦重組成功，地產(chǎn)大鱷綠地集團(tuán)將通過(guò)借殼登陸A股市場(chǎng)，并刷新A股最大規(guī)模借殼紀(jì)錄。
作為上海國(guó)資改革的典型案例，綠地借殼金豐投資的重組方案一出，就被業(yè)界認(rèn)定為房企再融資開(kāi)閘的風(fēng)向標(biāo)。眾多媒體在消息披露時(shí)解讀，一旦方案獲得證監(jiān)會(huì)通過(guò)，將意味著房企再融資的大范圍重啟。
然而，僅兩天之后，中茵股份、天?；▋杉疑鲜泄痉謩e公布，其再融資申請(qǐng)得到證監(jiān)會(huì)審查通過(guò)。兩公司憑借商業(yè)綜合體和住宅項(xiàng)目獲得再融資審批，被業(yè)內(nèi)看做房企再融資實(shí)質(zhì)性開(kāi)閘。
全國(guó)房地產(chǎn)商會(huì)聯(lián)盟執(zhí)行主席顧云昌表示，最近多個(gè)房企的再融資方案相繼過(guò)審，可以說(shuō)房企再融資已逐步放開(kāi)。目前部分城市樓盤(pán)降價(jià)，部分小房企資金鏈斷裂，國(guó)內(nèi)樓市走向令人堪憂。房企再融資的開(kāi)閘，既是對(duì)支柱產(chǎn)業(yè)的支持，也對(duì)“看空論”做出向好的解釋。
房地產(chǎn)調(diào)控的市場(chǎng)化“轉(zhuǎn)舵”
“今年以來(lái)，房企再融資的開(kāi)啟，在一定程度上反映了房地產(chǎn)調(diào)控思路的轉(zhuǎn)變，通過(guò)資金鼓勵(lì)使企業(yè)開(kāi)發(fā)更多產(chǎn)品投入市場(chǎng)，達(dá)到市場(chǎng)供需平衡，解決部分市場(chǎng)問(wèn)題。”顧云昌說(shuō)。
自從2010年4月份，國(guó)務(wù)院下發(fā)通知，對(duì)存在土地閑置及炒地行為的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)，商業(yè)銀行不得發(fā)放新開(kāi)發(fā)項(xiàng)目貸款，證監(jiān)部門(mén)暫停批準(zhǔn)其上市、再融資和重大資產(chǎn)重組。至此四年間，房地產(chǎn)行業(yè)在資本市場(chǎng)上獲得直接融資基本是處于停滯狀態(tài)。
顧云昌介紹，之前的房地產(chǎn)調(diào)控政策一方面在需求端限制購(gòu)買(mǎi)，另一方面通過(guò)限制開(kāi)發(fā)商融資，迫使房企通過(guò)“低開(kāi)快跑”加快匯款，從而抑制房?jī)r(jià)上漲。但從近幾年一線城市樓市表現(xiàn)來(lái)看，政府愿望并沒(méi)有實(shí)現(xiàn)。反而房企因?yàn)橘Y金等問(wèn)題延緩開(kāi)工導(dǎo)致了供應(yīng)量減少，尤其在一、二線城市，供需不均衡問(wèn)題日益突出，進(jìn)而引發(fā)更多市場(chǎng)問(wèn)題。
國(guó)泰君安證券分析師侯麗科認(rèn)為，上市房企再融資實(shí)質(zhì)性開(kāi)閘，意味著房地產(chǎn)調(diào)控方式逐漸向市場(chǎng)化方向轉(zhuǎn)變。目前，國(guó)家對(duì)房地產(chǎn)調(diào)控的政策思路是，一方面通過(guò)增加住宅土地供應(yīng)、優(yōu)質(zhì)房企資本市場(chǎng)融資開(kāi)閘、共有產(chǎn)權(quán)房等多樣化方式，積極增加市場(chǎng)供給能力；另一方面在房?jī)r(jià)上漲壓力較大的城市，通過(guò)限購(gòu)等手段抑制投資性購(gòu)房需求，使市場(chǎng)供求關(guān)系逐步恢復(fù)平衡，之后強(qiáng)制性的行政調(diào)控手段可能逐漸淡化。
■ 分析
房企再融資或?yàn)橛袟l件開(kāi)閘
“房企再融資逐步開(kāi)閘，將有利于緩解2014年年初銀行信貸緊縮對(duì)于房企資金面的影響，也有利于降低企業(yè)融資成本，一定程度上也可緩解由于房地產(chǎn)信托、基金的成本高企導(dǎo)致開(kāi)發(fā)企業(yè)融資成本高的現(xiàn)象。”同策咨詢研究部總監(jiān)張宏偉說(shuō)。
同時(shí)有證券分析師表示，目前多數(shù)房企再融資價(jià)格高于目前市價(jià)，所以短期內(nèi)房企集中兌現(xiàn)再融資方案的可能性不大，但一定程度上有助于增強(qiáng)上市公司經(jīng)營(yíng)積極性。
但盈石集團(tuán)研究中心總經(jīng)理張平認(rèn)為，僅僅幾家房企再融資方案得到批準(zhǔn)，并不意味著房企再融資將會(huì)全面開(kāi)閘，而是有選擇性地放行。
通過(guò)觀察不難發(fā)現(xiàn)，年初，海印股份和外高橋兩家房企，分別憑借廣州國(guó)際商品展貿(mào)城和上海自貿(mào)區(qū)建設(shè)兩大專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)項(xiàng)目身份，獲得了再融資資格。中茵股份的再融資方案也是針對(duì)徐州中茵廣場(chǎng)這一商業(yè)綜合體項(xiàng)目。北京城建獲批的方案里包含了平各莊一級(jí)土地開(kāi)發(fā)項(xiàng)目，且融資金額的近1/3都將投入該項(xiàng)目。
“未來(lái)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目與新型城鎮(zhèn)化、保障房建設(shè)和專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)等有關(guān)的企業(yè)或?qū)@得更多機(jī)會(huì)。審批機(jī)構(gòu)對(duì)申請(qǐng)項(xiàng)目的審查也將更為嚴(yán)格?！睆埰奖硎?。
因此，在眾多業(yè)內(nèi)人士看來(lái)，房企再融資并不能給所有上市房企帶來(lái)融資機(jī)會(huì)，再加上上市房企在整個(gè)行業(yè)里仍是少數(shù)，因此房企再融資對(duì)整個(gè)行業(yè)資金鏈的緩解作用或?qū)⒂邢?。再融資開(kāi)閘，擁有優(yōu)質(zhì)資源的上市房企將成為最大獲益者。
背景
●2010年，證監(jiān)部門(mén)暫停批準(zhǔn)房企上市、再融資和重大資產(chǎn)重組。
●2011年、2012年，房企融資困局難改。在此背景下，房地產(chǎn)信托飛速增長(zhǎng)。
●2013年，市場(chǎng)對(duì)房企再融資開(kāi)閘預(yù)期增強(qiáng)，包括北京城建、新湖中寶等在內(nèi)的幾十家房企紛紛公布再融資方案。
●2014年，年初外高橋、海印股份憑借專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)項(xiàng)目獲得再融資資格。3月以來(lái)，中茵股份、天?；?、北京城建、迪馬股份的再融資方案相繼獲批，意味著房企再融資實(shí)質(zhì)性開(kāi)閘。
近期房企再融資數(shù)據(jù)
北京城建 擬以不低于9.38元/股的價(jià)格，非公開(kāi)發(fā)行不超過(guò)4.16億股股票，籌集資金總額不超過(guò)39億元資金。
中茵股份 擬以不低于9.53元/股的價(jià)格，非公開(kāi)發(fā)行不超過(guò)1.8億股股票，籌集資金總額不超過(guò)17.154億元。
天?；?擬以不低于4.48元/股的價(jià)格，非公開(kāi)發(fā)行不超過(guò)3.459821億股股票，籌集資金總額不超過(guò)15.5億元。
外高橋 擬以不低于13.2元/股的價(jià)格，非公開(kāi)發(fā)行不超過(guò)1億股股票，籌集資金總額不超過(guò)2.6732億元。
海印股份 擬以不低于8.34元/股的價(jià)格，非公開(kāi)發(fā)行不超過(guò)1億股股票，籌集資金總額不超過(guò)8.34億元。
（記者 方王洋）
