2014-03-21 09:01:00 來源:南方日?qǐng)?bào)
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市場(chǎng)信心向來最為堅(jiān)強(qiáng)的一線城市近來卻頻現(xiàn)降價(jià)的傳言。有報(bào)道稱，北京住總?cè)f科橙降價(jià)3000元/平方米，廣州時(shí)代地產(chǎn)全線8.8折，顯示出房?jī)r(jià)下跌已經(jīng)開始從二三四線城市蔓延到一線城市。不過南方日?qǐng)?bào)記者調(diào)查發(fā)現(xiàn)，目前的降價(jià)傳言多為營(yíng)銷手段。但有業(yè)內(nèi)人士指出，這也并不意味著一線城市就可以安枕無憂。當(dāng)前樓市供需關(guān)系已經(jīng)發(fā)生微妙轉(zhuǎn)變，市場(chǎng)觀望情緒日盛，房企應(yīng)該加快走量以回籠資金。
3月樓市“倒春寒”
廣州中介小強(qiáng)已經(jīng)好久沒有開張了。無論是二手房還是公司代理的一手樓盤，小強(qiáng)說，最近看樓的寥寥，有購(gòu)房意向的更少。
小強(qiáng)的一位客人王先生屬于剛性需求，盡管最近陸續(xù)看了一些項(xiàng)目和房源，但他卻絲毫也不著急：“都說房?jī)r(jià)可能會(huì)降，可以再等等。”
小強(qiáng)的遭遇和王先生的心態(tài)，正是近期樓市“倒春寒”的一個(gè)寫照。國(guó)家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，1-2月，全國(guó)商品房銷售面積10466萬平方米，同比下降0.1%；其中住宅銷售面積下降1.2%。商品房銷售額7090億元，下降3.7%，其中住宅銷售額下降5.0%。而去年同期的這兩個(gè)數(shù)據(jù)，則分別是上漲49.5%和77.6%。
此外截至2月末，全國(guó)商品房待售面積51397萬平方米，比去年末大幅增加2102萬平方米，其中住宅待售面積增加1770萬平方米。供求之間出現(xiàn)了微妙變化。
盡管如此，市場(chǎng)的普遍觀點(diǎn)認(rèn)為，目前比較危險(xiǎn)的是庫(kù)存量較大、去化時(shí)間較長(zhǎng)的三四線城市，而一線城市和部分熱點(diǎn)二線城市則問題不大。
不久前的全國(guó)“兩會(huì)”上，國(guó)務(wù)院總理李克強(qiáng)在作政府工作報(bào)告時(shí)“針對(duì)不同城市情況分類調(diào)控”的表態(tài)也印證了上述觀點(diǎn)。住建部副部長(zhǎng)齊驥對(duì)此解釋稱，一線熱點(diǎn)城市將繼續(xù)增加住房供應(yīng)，遏制投資、投機(jī)需求，繼續(xù)限購(gòu)；對(duì)庫(kù)存量去化時(shí)間超過12—15個(gè)月的城市，則將控制用地規(guī)模和樓盤供應(yīng)。
實(shí)際上過去幾年，由于一線城市受樓市調(diào)控限制較大，再加上新型城鎮(zhèn)化的鼓舞，不少房企紛紛調(diào)整戰(zhàn)略大幅進(jìn)軍三四線城市，導(dǎo)致供應(yīng)量激增，供求關(guān)系逆轉(zhuǎn)。相對(duì)應(yīng)的，北上廣深等一線城市供求關(guān)系基本平衡，商品住房消化時(shí)間也基本保持在8-9個(gè)月左右。
盡管今年來一線城市成交量也出現(xiàn)下滑，但從1-2月份房企施工面積、新開工面積及土地購(gòu)置面積等指標(biāo)來看，顯示出房企對(duì)一線城市仍較有信心。不少房企對(duì)今年的業(yè)績(jī)也提出了更高的任務(wù)，綠地與萬達(dá)更明確以2000億元的銷售額為目標(biāo)。而以恒大為代表的以往側(cè)重三四線城市的房企，也在回歸一線城市。恒大地產(chǎn)不僅強(qiáng)化了在廣州的拿地，也大舉進(jìn)軍以往未曾進(jìn)駐的北京市場(chǎng)。
“降價(jià)”信號(hào)被放大
不過，近期有關(guān)一線城市樓市降價(jià)的消息，一石激起了千層浪。
據(jù)媒體報(bào)道，近日位于北京南六環(huán)大興天宮院區(qū)域的住總?cè)f科橙開盤，毛坯房銷售均價(jià)2.1萬元/平方米，比之前萬科預(yù)計(jì)的2.6萬元/平方米的精裝房?jī)r(jià)格低了5000元/平方米，即使去掉精裝修價(jià)格，萬科橙此次開盤價(jià)格也要比預(yù)期低3000元/平方米左右。
而在廣州，兩個(gè)信息也被廣泛引述。一是保利地產(chǎn)在廣州的三個(gè)項(xiàng)目同時(shí)推出一成首付優(yōu)惠活動(dòng)，二是時(shí)代地產(chǎn)旗下項(xiàng)目更是全線8.8折優(yōu)惠。
但客觀來看，這些信號(hào)有被人為放大的嫌疑。北京萬科總經(jīng)理毛大慶隨即也出面斥責(zé)這是“擾亂市場(chǎng)的行為”。他表示，萬科此次開盤價(jià)格是受到政府限價(jià)區(qū)間的影響，而毛坯房的售價(jià)正好能保證在這個(gè)區(qū)間之內(nèi)，這并非是萬科的降價(jià)促銷行為。
針對(duì)廣州保利地產(chǎn)推出一成首付的優(yōu)惠活動(dòng)，有業(yè)內(nèi)人士指出，“一成首付”實(shí)際上是開發(fā)商為吸引購(gòu)房者所提供“無息貸款”，本質(zhì)上只是一種促銷手段。實(shí)際上，除一成外的剩余首付部分，購(gòu)房者需要分4個(gè)月付清，二次置業(yè)則可以延長(zhǎng)到9個(gè)月。這種促銷活動(dòng)此前也并不少見。
南方日?qǐng)?bào)記者在陽光家緣查詢了時(shí)代地產(chǎn)在售項(xiàng)目的歷史售價(jià)也發(fā)現(xiàn)，實(shí)際上成交均價(jià)也并未出現(xiàn)實(shí)質(zhì)下跌。以時(shí)代外灘為例，2011年-2012年一期銷售均價(jià)大約在1.7萬元—1.8萬元/平方米之間，此后二期5棟的銷售均價(jià)提高到約2.6萬元/平方米，二期6棟的均價(jià)進(jìn)一步提高到約3.1萬元/平方米。目前時(shí)代外灘稱“三期熱售”的7棟對(duì)外宣傳均價(jià)約3.3萬元/平方米，高層望江樓報(bào)價(jià)最高更超過4萬元/平方米。以8.8折計(jì)，實(shí)際銷售均價(jià)近3萬元/平方米，最高更可超過3.5萬元/平方米。
時(shí)代地產(chǎn)一位銷售人員透露，目前的售價(jià)實(shí)際上比春節(jié)前要高，在此基礎(chǔ)上才進(jìn)行8.8折，“全線8.8折是一種營(yíng)銷手段，目的是為了和周邊樓盤競(jìng)爭(zhēng)蓄客”，因此實(shí)際簽約價(jià)格與春節(jié)前并無明顯差異。
而從國(guó)家統(tǒng)計(jì)局的2月70個(gè)大中城市新建商品住宅價(jià)格指數(shù)來看，2月北京房?jī)r(jià)環(huán)比上漲0.2%，同比上漲12.2%；上海環(huán)比上漲0.4%，同比上漲15.7%；廣州環(huán)比上漲0.5%，同比上漲15.7%；深圳環(huán)比上漲0.2%，同比上漲15.6%。同比漲幅仍遙遙領(lǐng)先于其他城市；環(huán)比漲幅盡管比前幾月略有收窄，但總體波動(dòng)也并不大。
供需變化將影響一線城市樓價(jià)
目前有關(guān)一線城市降價(jià)的消息雖然均不“靠譜”，但也不意味著一線城市就可安枕無憂。
從數(shù)據(jù)來看，目前樓市供求關(guān)系已經(jīng)開始轉(zhuǎn)變，盡管一線城市庫(kù)存量并不大，但一旦二三四線城市樓市出現(xiàn)明顯轉(zhuǎn)冷，一線城市勢(shì)必也不能獨(dú)善其身。
北京中原地產(chǎn)市場(chǎng)總監(jiān)張大偉表示，從供應(yīng)端來看，2013年全國(guó)一線城市土地成交額創(chuàng)歷史新高，達(dá)到了5127億元，土地價(jià)格也創(chuàng)新紀(jì)錄，這種情況下企業(yè)負(fù)債明顯提高，利潤(rùn)率下滑，即使市場(chǎng)不景氣，企業(yè)也沒辦法捂盤，而必須上市。
保利、時(shí)代等房企近期的營(yíng)銷手段也顯示出，目前房企加快走量，回籠資金的意愿強(qiáng)烈。
而從需求端來看，盡管數(shù)據(jù)顯示目前支撐樓市的主要是剛性需求和改善性需求，但大部分購(gòu)房者都是借助貸款等信貸工具，一旦信貸收緊，需求就可能明顯萎縮。“一線城市的高房?jī)r(jià)是建立在購(gòu)房者信心剛性的基礎(chǔ)上。一旦因?yàn)樾刨J等因素導(dǎo)致普遍觀望，出現(xiàn)2008年、2011年的調(diào)整并非完全沒有可能。”張大偉說。
（記者 盧軼 實(shí)習(xí)生 梁新娣）
