昨日，統(tǒng)計(jì)局發(fā)布8月份70個(gè)大中城市房價(jià)數(shù)據(jù)。數(shù)據(jù)顯示，與上月相比，70個(gè)大中城市中，新建商品住宅（不含保障性住房）價(jià)格下降的城市有4個(gè)，上漲的城市有64個(gè)，持平的城市有2個(gè)。環(huán)比價(jià)格變動(dòng)中，最高漲幅為5.6%，最低為下降0.3%。

　　與上年同月相比，70個(gè)大中城市中，價(jià)格下降的城市有6個(gè)，上漲的城市有62個(gè)，持平的城市有2個(gè)。8月份，同比價(jià)格變動(dòng)中，最高漲幅為44.3%，最低為下降3.8%。

　　中原地產(chǎn)首席分析師張大偉向記者表示，8月份，70大中城市房價(jià)上漲刷新了歷史最高紀(jì)錄。一線城市新建商品住宅和二手住宅價(jià)格同比漲幅在連續(xù)三個(gè)月收窄后有所擴(kuò)大，二、三線城市繼續(xù)擴(kuò)大。

　　亞豪機(jī)構(gòu)市場(chǎng)總監(jiān)郭毅認(rèn)為，造成這一現(xiàn)象的重要原因是寬松的信貸政策。4萬億元的貸款新增量，成為剛需以及剛改需求入市的重要支撐。

　　一、二線城市房價(jià)處上漲周期 

　　據(jù)統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，與7月份房價(jià)數(shù)據(jù)相比，8月份環(huán)比上漲城市數(shù)量由51個(gè)上升至64個(gè)，環(huán)比最高漲幅也由4.6%上升至5.6%，這說明70大中城市房價(jià)仍處于上漲周期。

　　據(jù)房天下數(shù)據(jù)研究中心資料顯示，8月份，從價(jià)格區(qū)間來看，13個(gè)城市總價(jià)80萬元以下房源搜索量占50%以上；10個(gè)城市50萬元-100萬元搜索量占50%以上；南京、廈門的主要搜索價(jià)格區(qū)間是200萬元以下；北京、上海、深圳的主要搜索價(jià)格區(qū)間是300萬元以下。

　　對(duì)應(yīng)到各個(gè)城市二手房均價(jià)來看，低總價(jià)房源仍然受市場(chǎng)追捧。

　　此外，在全國20個(gè)主要城市中，70平方米-90平方米面積占據(jù)主流，與戶型結(jié)合來看，這表明在全國整體高房價(jià)的壓力之下，改善型住房需求受到抑制；北京受高房價(jià)影響，住房面積需求被進(jìn)一步壓縮，小戶型成為市場(chǎng)主流。

　　張大偉表示，70大城市新建商品房住宅平均環(huán)比漲幅高達(dá)1.26%，26個(gè)城市環(huán)比漲幅超過1%，13個(gè)城市環(huán)比漲幅超過3%；二手房住宅平均環(huán)比漲幅高達(dá)0.89%，刷新了單月上漲歷史紀(jì)錄。

　　易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)表示，這是2010年5月份以來的最高環(huán)比增幅，即創(chuàng)下了近76個(gè)月的新高。同時(shí)，8月份，一、二、三線城市新建商品住宅價(jià)格指數(shù)同比增幅分別為30.5%、10.3%和2.5%。

　　嚴(yán)躍進(jìn)認(rèn)為，一線城市的房價(jià)偏高，部分投資投機(jī)資金開始撤出一線城市，進(jìn)而進(jìn)入二線城市，這使得此類二線城市的價(jià)格漲幅開始超越一線城市。而現(xiàn)在鄭州、無錫等熱點(diǎn)二、三線城市開始出現(xiàn)了明顯的價(jià)格攀升，此類城市控制房價(jià)的壓力也開始增加。

　　對(duì)此，郭毅認(rèn)為，一線城市以及二線城市當(dāng)中土地供應(yīng)，尤其是住宅用地供應(yīng)的大幅減少，以及由此引發(fā)的價(jià)格的飆升，使得未來住宅預(yù)期將進(jìn)入“量少、價(jià)高”的階段，受此影響現(xiàn)售住宅項(xiàng)目價(jià)格也出現(xiàn)快速提升，由此拉動(dòng)了整體房價(jià)水平持續(xù)上漲。

　　4萬億元新增貸款成推進(jìn)器？ 

　　“4萬億元的貸款新增量，成為剛需以及剛改需求入市的重要支撐”。郭毅表示，在連續(xù)兩年近5次降息之后，今年的房貸利率水平也已達(dá)到階段性低點(diǎn)，“真金白金”的支出減少也成為促進(jìn)需求入市的推進(jìn)器。

　　據(jù)央行日前公布的8月份金融統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，新增信貸中，居民按揭貸款再度“一枝獨(dú)秀”。8月份，住戶部門貸款增加6755億元，其中，短期貸款增加1469億元，中長期貸款增加5286億元，后者為年內(nèi)第二高。今年前8個(gè)月住戶部門貸款即房貸的新增值已高達(dá)4萬億元，占全部新增信貸的比重為46%，而2014年和2015年這一占比分別是35%和29%。

　　郭毅稱，需求的爆發(fā)使得今年房價(jià)水平持續(xù)處于上漲周期，而這輪上漲很大程度上已經(jīng)可以稱之為“貨幣現(xiàn)象”。

　　同策咨詢研究部總監(jiān)張宏偉認(rèn)為也表示，從貨幣政策的角度來看，貨幣政策寬松，資金成本低，資產(chǎn)配置需求驅(qū)動(dòng)投資客投資樓市。當(dāng)前宏觀經(jīng)濟(jì)仍然下行，貨幣政策相對(duì)寬松，貸款利率成本也較低，對(duì)于高凈值人群來講，手頭有富裕的資金，但是沒有有效的資金投向，資產(chǎn)配置需求驅(qū)使這些人群將資金投向房價(jià)正處于上漲通道的樓市。

　　張宏偉進(jìn)一步稱，與以往不同的是，投資客不僅僅局限于在本城市投資，隨著各個(gè)城市間市場(chǎng)基本面復(fù)蘇進(jìn)程不一，投資客資金也根據(jù)不同城市的特征開始在不同城市間輪動(dòng)，這種輪動(dòng)投資進(jìn)一步推動(dòng)不同城市的樓市熱度升溫。從投資先后順序來看，首先關(guān)注一線城市，再次是一線城市所處經(jīng)濟(jì)圈內(nèi)的核心二線，然后是一般二線城市，這樣的投資客資金輪動(dòng)導(dǎo)致不同城市間的樓市也出現(xiàn)輪番上漲。

　　二線城市逐步重啟限購 

　　嚴(yán)躍進(jìn)認(rèn)為，目前購房積極性總體高昂，市場(chǎng)交易活躍會(huì)進(jìn)一步帶動(dòng)房價(jià)的上漲。針對(duì)今年部分城市房價(jià)過快上漲的態(tài)勢(shì)，部分二線城市從限購、限貸等層面積極收緊政策。從政策導(dǎo)向看，部分房價(jià)上漲過快的城市，后續(xù)也會(huì)陸續(xù)出臺(tái)各類收緊政策，比如說模仿杭州落實(shí)“市區(qū)限購、郊區(qū)不限購”的差別化調(diào)控政策。

　　事實(shí)上，8月中旬以來，南京提高二套房首付，蘇州重啟限購政策；8月31日，廈門、武漢相繼宣布出臺(tái)限購政策。目前來看，全國除“北上廣深”之外，廈門、武漢、南京、蘇州、合肥5個(gè)二線城市相繼開始實(shí)行不同程度的限購或限貸舉措，以抑制房價(jià)過快上漲。

　　張宏偉表示，核心二線城市已經(jīng)進(jìn)入重啟限購時(shí)代。但是，在當(dāng)前宏觀經(jīng)濟(jì)仍然處于下行趨勢(shì)，貨幣政策仍然會(huì)相對(duì)寬松，貨幣政策不是地方政策可以改變的。因此，現(xiàn)階段很難通過大幅提升房貸利率和首付比例為樓市降溫，這招短期內(nèi)還行不通。

　　不過，郭毅也強(qiáng)調(diào)，從未來市場(chǎng)預(yù)期來看，以北京為代表的一線大城市當(dāng)中新房占比已出現(xiàn)明顯萎縮，成交重點(diǎn)轉(zhuǎn)向二手，短期內(nèi)出臺(tái)調(diào)控政策的可能性較小，因此新房價(jià)格仍將持續(xù)處于上漲周期；而從部分三、四線城市來看，房價(jià)的過快上漲已引發(fā)監(jiān)管層的關(guān)注，核心二線城市開始重啟限購，南京等城市也開始收緊信貸政策。新一輪房地產(chǎn)調(diào)控的重啟也將逐漸終結(jié)二、三線城市的房價(jià)上漲趨勢(shì)。