怎么整肅售房環(huán)節(jié)亂象 

　　市場普遍預(yù)期，這些政策措施明顯是在抑制“地王”，從某種意義上說是個(gè)“土地政策”，與個(gè)人購買者關(guān)系不是很大。

　　有關(guān)數(shù)據(jù)顯示：8月31個(gè)省會(huì)城市（含4個(gè)直轄市）的住宅房價(jià)排行情況，鄭州平均房價(jià)10852（元/平方米），居第11位，躋身全國省會(huì)城市房價(jià)“萬元俱樂部”。鄭州房價(jià)環(huán)比上月百分比居全國省會(huì)城市第一位。

　　值得一提的是，“鄭九條”還要求，新房必須取得預(yù)售證，對(duì)外銷售必須在10日內(nèi)公布全部房源，明碼標(biāo)價(jià)。不得以各種借口分批、分次銷售,不得采取墊付、分期等方式降低首付款支付比例。相關(guān)觸碰紅線的房企除了被從重處罰之外，還被記入誠信檔案。房地產(chǎn)中介組織不得與其他機(jī)構(gòu)合作提供首付貸等違法違規(guī)金融產(chǎn)品和服務(wù),不得散布虛假信息哄抬房價(jià)、誘騙消費(fèi)者交易。如有違反者，處罰同房企，嚴(yán)重者還將被趕出市場。

　　不過，業(yè)內(nèi)分析，嚴(yán)禁首付分期，那是打擊投機(jī)，錯(cuò)殺剛需的殺招。剛需客戶本來就沒錢，首付分期還有機(jī)會(huì)上車，現(xiàn)在可能徹底失去進(jìn)入中產(chǎn)的可能性。對(duì)于嚴(yán)格控制無證銷售,這招貌似合理，但在目前情況下，反而加劇供求關(guān)系矛盾，可銷售房源更少，因?yàn)槲姹P能多賺錢。

　　嚴(yán)控地王能控住嗎 

　　住建部住房政策專家委員會(huì)副主任顧云昌此前曾表示，如果讓調(diào)控搞得更好，應(yīng)該用供給側(cè)改革。增加或減少土地供應(yīng)量，使供求關(guān)系平衡。

　　今年5月份，土地市場早已過熱的蘇州市突然推出了土地競拍熔斷機(jī)制，對(duì)報(bào)價(jià)超過最高報(bào)價(jià)的，中止土地出讓，競價(jià)結(jié)果無效的嚴(yán)厲措施，但這遭到社會(huì)詬病，被指“治標(biāo)不治本”。

　　“鄭九條”顯示，鄭州將擴(kuò)大土地供給作為頭條予以明確，其規(guī)定說“擴(kuò)大居住用地供應(yīng)規(guī)模，調(diào)整優(yōu)化布局，加快供應(yīng)節(jié)奏，年底前采用多批次、集中供地的方式供應(yīng)市場”。

　　9月14日出臺(tái)的“鄭九條”明確規(guī)定，鄭東新區(qū)、鄭州經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)土地出讓時(shí)，網(wǎng)掛報(bào)價(jià)超過50%溢價(jià)率時(shí)，網(wǎng)掛報(bào)價(jià)中止，采取“限地價(jià)，競房價(jià)”，即地價(jià)確定，參與網(wǎng)掛的競買人現(xiàn)場競綜合房價(jià)，綜合房價(jià)報(bào)價(jià)低者為競得人。市內(nèi)五區(qū)及鄭州高新區(qū)土地出讓時(shí)，網(wǎng)掛報(bào)價(jià)超過50%溢價(jià)率時(shí)，網(wǎng)掛報(bào)價(jià)中止，參與網(wǎng)掛的競買人進(jìn)行最后一次現(xiàn)場報(bào)價(jià)，依據(jù)掛牌須知等相關(guān)規(guī)定，確定競得人。

　　這應(yīng)是鄭九條調(diào)控地價(jià)的亮點(diǎn)之處，意在嚴(yán)控地王，抑制高房價(jià)預(yù)期。

　　鄭九條第五條規(guī)定，要嚴(yán)格審查房企拿地資金來源，加大銀行對(duì)個(gè)人房貸政策落實(shí)的督查力度?！皩?duì)首付款來源、借款人家庭已有住房數(shù)量、借款人信用資質(zhì)和購房合同真實(shí)性等情況加強(qiáng)實(shí)質(zhì)性審核。嚴(yán)肅查處各類違法違規(guī)行為”。

　　不過，業(yè)內(nèi)預(yù)計(jì)未出讓土地會(huì)大規(guī)模做一次基準(zhǔn)地價(jià)調(diào)整，畢竟政府自己要求溢價(jià)不超50%，但也不能損失土地收益，唯一辦法就是提高起拍價(jià)。這條政策對(duì)整體成本有優(yōu)勢的企業(yè)有利；城改項(xiàng)目有利于本土企業(yè)，公開市場競拍土地則有利于資金成本低、建造成本低、周轉(zhuǎn)速度快的上市企業(yè)。競價(jià)后，銷售價(jià)格有一定限制，即使這樣，價(jià)格還是可以有突破方法，比如精裝交房（簽第三方合同）、高價(jià)車位等。今綜

　　憋地王約等于憋房價(jià)嗎 

　　□東方今報(bào)特約評(píng)論員 奚春山

　　鄭九條沒有資深業(yè)內(nèi)人士預(yù)測的限貸，也無限購，核心在于控地王。

　　逐條來看，第一條、第二條是從供給側(cè)（土地供應(yīng)端）來進(jìn)行控制。第一條是皆大歡喜的普惠政策，應(yīng)該點(diǎn)贊，加快供應(yīng)節(jié)奏，多供地，既能化解恐慌性情緒，又能對(duì)沖飆漲房價(jià)，還能滿足開發(fā)商的拿地愿望！

　　重中之重是第二條，參考了南京版調(diào)控的土地熔斷機(jī)制。

　　業(yè)內(nèi)資深人士，豫發(fā)集團(tuán)副總經(jīng)理郝明，以經(jīng)開區(qū)新拍的地王為例解讀說，如果溢價(jià)超過50%改為競房價(jià)，經(jīng)開區(qū)新地王的土地價(jià)格最多只能到10.8億，比實(shí)際成交價(jià)28.24億少了17.44億。

　　這17.44億價(jià)差如全部表現(xiàn)在14.31萬平方米住宅上，單方造價(jià)可以降低12187元；如果競房價(jià)環(huán)節(jié)每平方米還能降低200-300元，則房價(jià)可以直接降低12500元/平方米左右。效果相當(dāng)驚人！

　　按照郝明先生的解讀，原定月底開拍的北龍湖兩塊準(zhǔn)地王，網(wǎng)拍“因故中止”就可以理解了，因?yàn)楸驹?8日，就要實(shí)行鄭九條，網(wǎng)拍不“因故中止”北龍湖準(zhǔn)地王少拍的“銀子”，將以億元計(jì)！

　　業(yè)內(nèi)傳聞，鄭州版調(diào)控原定在北龍湖兩塊準(zhǔn)地王拍完后出臺(tái)，因?yàn)檫@樣能夠?qū)崿F(xiàn)土拍利益最大化！

　　但形勢逼人，地王頻出之后，政策就會(huì)收緊，頻出地王的城市就被有關(guān)部門約談。

　　有媒體報(bào)道稱，國土資源部等部委已向熱點(diǎn)城市部署研究防止地王頻現(xiàn)，防范地價(jià)異常的應(yīng)對(duì)措施，南京正是為了防范地王，出臺(tái)了土地熔斷機(jī)制。

　　第三條實(shí)際是抬高開發(fā)商拿地門檻，溢價(jià)部分土地出讓金在土地出讓合同簽訂后10個(gè)工作日內(nèi)繳清。這一條，讓實(shí)力不強(qiáng)的開發(fā)商動(dòng)用金融杠桿的操作手段，基本化為泡影。

　　第四條、第五條針對(duì)金融機(jī)構(gòu)，也是落實(shí)中央去杠桿的規(guī)定動(dòng)作。第六條、第七條政策本來就有，屬于重申與加強(qiáng)。

　　第八條屬于8月初七部委針對(duì)金融違法產(chǎn)品政策的落實(shí)，是中央部委的規(guī)定動(dòng)作，但嚴(yán)格執(zhí)行，增加了剛需一族的購房門檻。房價(jià)已經(jīng)這么高了，首付還不能分期，這是逼剛需族租房嗎？

　　第九條，借鑒了上海的經(jīng)驗(yàn)，主要是約束媒體和各類自媒體，在恐慌性情緒彌漫的鄭州樓市，不要火上澆油，信口開河。

　　鄭州版調(diào)控政策，為何既沒有限貸也沒有限購？其實(shí)看似意外，也在情理之中。

　　我在以前已經(jīng)詳細(xì)分析過這個(gè)問題，限貸需要協(xié)調(diào)銀行，限購從法理上來說，要走立法程序。而限地價(jià)、競房價(jià)、競拍保證金繳納新規(guī)、公積金新規(guī)，都可由政府單方面做出。

　　整體來看，和其他已經(jīng)實(shí)現(xiàn)調(diào)控的二線城市相比，鄭州版調(diào)控政策堪稱最溫和，對(duì)需求側(cè)幾乎沒有影響，但也埋下了伏筆。例如，政府土地供應(yīng)量會(huì)加大到多少？下一步會(huì)不會(huì)隨著形勢發(fā)展，協(xié)調(diào)銀行限貸？