下半年樓市調(diào)控或現(xiàn)新動(dòng)向。近期上海誕生全國(guó)新“地王”，使得樓市調(diào)控恐收緊的預(yù)期升溫，在樓市熱度較高的二線(xiàn)城市南京、蘇州、合肥等地，目前已出臺(tái)新一輪樓市調(diào)控政策，與此同時(shí)，一些三四線(xiàn)城市則祭出了發(fā)放“購(gòu)房券”的去庫(kù)存新政。據(jù)此，有業(yè)內(nèi)人士表示，未來(lái)房地產(chǎn)調(diào)控將升級(jí)到“一城一策”。

　　上述動(dòng)向出現(xiàn)的背景是，上半年各地樓市出現(xiàn)較大分化，三四線(xiàn)城市去庫(kù)存壓力仍大，而一線(xiàn)城市以及以省會(huì)城市為代表的二線(xiàn)城市則在持續(xù)高燒后陷入迷茫。

　　這樣的情況下，實(shí)施“一城一策”式的精準(zhǔn)調(diào)控，會(huì)更有針對(duì)性。不過(guò)，要做到落地不亂，還需要基本的“頂層設(shè)計(jì)”。

　　采取“一城一策”式的精準(zhǔn)調(diào)控，必須認(rèn)識(shí)到調(diào)控政策的局限性，尤其要避免“亂彈琴”。自今年以來(lái)，地方政府出臺(tái)的奇葩調(diào)控政策并不少見(jiàn)，比如被連夜叫停的沈陽(yáng)“大學(xué)生0首付購(gòu)房”，這種極端政策過(guò)于短視，一旦出臺(tái)后患無(wú)窮。實(shí)際上，無(wú)論何種調(diào)控政策，作為政府干預(yù)市場(chǎng)的表現(xiàn)，一般都有或多或少的副作用，而一些地方政府存在懶政思維，為調(diào)控而調(diào)控，往往會(huì)制造出新的麻煩。2014年下半年到2015年的一二線(xiàn)城市樓市過(guò)快上漲，正是由樓市調(diào)控引發(fā)的，后續(xù)調(diào)控應(yīng)吸取教訓(xùn)。

　　“一城一策”的基本指導(dǎo)思想，首先是要區(qū)分一二線(xiàn)城市和三四線(xiàn)城市，這是順應(yīng)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整的必然要求。就三四線(xiàn)城市而言，需要正視這些城市賴(lài)以生存的傳統(tǒng)制造業(yè)在整體趨衰，人口吸納能力也隨之萎縮，順應(yīng)趨勢(shì)的做法是，“去庫(kù)存”政策可以溫和推出，地方政府不應(yīng)再將承擔(dān)經(jīng)濟(jì)、就業(yè)職能的重?fù)?dān)寄望于樓市。

　　就一二線(xiàn)城市而言，需要認(rèn)清，土地供給的有限性帶來(lái)的供需矛盾是樓市泡沫出現(xiàn)的重要原因。一二線(xiàn)城市的發(fā)展動(dòng)能比三四線(xiàn)城市更足，意味著前者的人口吸納力還會(huì)持續(xù)增強(qiáng)。目前看一線(xiàn)城市，泡沫更多出現(xiàn)在地價(jià)，而不是房?jī)r(jià)。上半年樓市出現(xiàn)了地價(jià)比房?jī)r(jià)高、“面粉比面包貴”的問(wèn)題，反映了樓市問(wèn)題很大程度上是土地供給的問(wèn)題。

　　適當(dāng)增加重點(diǎn)城市的土地供給，同時(shí)盡可能減少其他形式的調(diào)控，是解決樓市過(guò)快上漲的有效思路。今年上半年，上海的第三產(chǎn)業(yè)增速高達(dá)11.6%，但實(shí)際GDP增速只有6.7%；蘇州、南京、武漢也分別高達(dá)10.9%、10.7%和10%，但實(shí)際GDP增速分別為8%、8.4%和7.6%。第三產(chǎn)業(yè)的較快增長(zhǎng)是好事，但從長(zhǎng)遠(yuǎn)講，如果由于高房?jī)r(jià)造成高端制造業(yè)以及新興產(chǎn)業(yè)生存困難，那么目前的增長(zhǎng)在未來(lái)可能被拖累。因此，一線(xiàn)城市的樓市調(diào)控要有經(jīng)濟(jì)大局觀。

　　總的來(lái)說(shuō)，經(jīng)濟(jì)硬著陸是樓市最大的風(fēng)險(xiǎn)所在，樓市調(diào)控不能只盯著房?jī)r(jià)是不是過(guò)高，也不能只為去庫(kù)存而去庫(kù)存，相比這些短期目標(biāo)，實(shí)體經(jīng)濟(jì)的真實(shí)需求才是樓市調(diào)控真正需要順應(yīng)的，這種思維，也應(yīng)貫徹到“一城一策”中去。