住房金融服務既關系民生，又反映出宏觀經(jīng)濟金融運行風險控制水平。由于房地產(chǎn)與金融天然存在親和關系，房地產(chǎn)與金融的融合發(fā)展在推動宏觀經(jīng)濟增長同時，也會催生經(jīng)濟金融運行風險。

　　熱點城市住房金融要有退有進 

　　住房金融服務既關系民生，又反映出宏觀經(jīng)濟金融運行風險控制水平。由于房地產(chǎn)與金融天然存在親和關系，房地產(chǎn)與金融的融合發(fā)展在推動宏觀經(jīng)濟增長同時，也會催生經(jīng)濟金融運行風險?；仡櫧?jīng)濟史，歷次金融動蕩總或多或少閃現(xiàn)房地產(chǎn)市場危機。2008年美國住房市場波動引發(fā)的次貸危機，最終演化為百年罕見的全球金融危機，其破壞性影響至今仍未消除。住房金融服務既能“載舟”也能“覆舟”的特點，決定了金融機構在提供金融服務時要有“退”有“進”。

　　住房金融服務 

　　要有“退” 

　　住房信貸資產(chǎn)質(zhì)量遠遠高于其他信貸資產(chǎn)，確切地說，并不是金融機構信貸風險控制能力有多高，而是住房信貸資產(chǎn)還沒有經(jīng)歷過一個完整房地產(chǎn)市場周期波動的考驗。在金融機構順周期經(jīng)營機制的主導下，住房金融服務往往與房地產(chǎn)市場產(chǎn)生共振作用，住房金融服務規(guī)模的擴張伴隨著房價的一路走高。最近一段時間，在宏觀經(jīng)濟下行壓力不減的情況下，上海、深圳、北京等熱點城市房地產(chǎn)市場異?；钴S，住房交易價格接近甚至超過部分國際大都市，應該說更多受到投機力量的驅(qū)動。在房價快速上漲階段，金融機構即使按照原先的首付款比例執(zhí)行，也會導致住房抵押資產(chǎn)面臨更高的泡沫風險。因此，無論是從宏觀審慎管理角度，還是出于微觀審慎控制風險的目的，金融機構都客觀上需要對熱點城市的杠桿比例進行控制。

　　為抑制熱點城市房地產(chǎn)市場投機炒作，降低房地產(chǎn)市場運行風險，3月25日，上海發(fā)布了《關于進一步完善本市住房市場體系和保障房體系促進房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展的若干意見》，非滬籍限購由“2年改5年”，二套房貸首付比例提高。當晚，深圳也發(fā)布了房地產(chǎn)市場調(diào)控措施，提高限購門檻和二套房首付比例。預期其他熱點城市房地產(chǎn)市場調(diào)控政策也將隨之收緊。不難看出提高二套房貸款首付款比例成為標配。

　　在控制個人住房貸款杠桿的同時，金融機構還需要高度關注房地產(chǎn)開發(fā)貸款的風險，主動減少對個別房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)非理性拿地的支持。畢竟熱點城市動輒創(chuàng)新高的“地王”現(xiàn)象，背后還有金融機構信貸資金的大量投入。歷史經(jīng)驗表明，沒有一個城市的房價可以持續(xù)上漲?！暗赝酢爆F(xiàn)象不斷推升房價上漲預期，加劇了財富向熱點城市、少數(shù)富裕人群集中，增加了經(jīng)濟轉(zhuǎn)型升級的困難，澆滅了社會經(jīng)營實業(yè)、創(chuàng)業(yè)創(chuàng)新的熱情。從長遠看，遠遠脫離基本面和社會平均收入水平的住房交易價格，最終還是要屈服于市場規(guī)律。

　　改善性住房需求 

　　催生貸款新需求 

　　近期房地產(chǎn)市場愈演愈烈的中介場外配資，以監(jiān)管當局的明令禁止而告一段落。當然，各種名義為購房人提供融資服務的業(yè)務不會馬上煙消云散，甚至還有可能隱蔽發(fā)展。雖然事過境遷，但仍應從房屋中介廣泛參與場外配資服務來反思當前住房金融服務改善的空間。畢竟旺盛的市場融資需求，才是真正的王道。

　　從住房供不應求向住房供求關系基本平衡的過渡中，住房市場交易結構也發(fā)生了質(zhì)的變化。過去，住房市場交易以新建商品房為主?，F(xiàn)在，存量住房交易成為住房市場典型特征。而存量住房交易，往往與住房置換高度關聯(lián)，也就是改善性住房需求“一賣一買”的過程。在這個過程中，無論是出售住房，還是購置住房，均需要較長的交易匹配時間，時間跨度在三個月到九個月不等。在很多情況下，“一賣一買”涉及房屋差價，需要對原有抵押房產(chǎn)解除抵押措施等等。在現(xiàn)行金融服務環(huán)境下，業(yè)主必須先籌集資金將住房貸款全額償還并解除抵押，而后辦理過戶手續(xù)；同時，又以新購置房產(chǎn)向銀行申請住房抵押貸款。但在實務操作中，買家為控制風險，在房屋未過戶時往往不會支付全款。而賣家自身財力有限，難以短時間內(nèi)籌集資金償還剩余銀行貸款本息。因此，房屋中介推出的“換房貸”、“尾款墊資”、“贖樓貸”等順應了市場需求，并不會增大住房市場風險，存在一定合理性。只不過是房屋中介并不具備融資資質(zhì)，使得相關金融服務偏離了合法合規(guī)的軌道。但同時相關融資業(yè)務的蓬勃發(fā)展，實際上反映出住房金融服務改善的空間。

　　住房金融服務 

　　要有“進” 

　　住房金融要在做好風險控制的前提下，順應住房市場交易需求改善金融服務。從1998年住房制度改革到現(xiàn)在，除了2008年和2014年的兩次波動，我國還沒有經(jīng)歷過一個完整的房地產(chǎn)市場周期。房價的持續(xù)穩(wěn)定上漲，某種程度上導致金融機構經(jīng)營住房金融業(yè)務忘記了應有的審慎，“首付貸”的出現(xiàn)，很難說不與個別銀行主觀上不重視借款人資質(zhì)有關。但與此同時，又導致金融機構不深入住房市場，忽視了潛在的、合理的金融服務需求。這些完全可以由金融機構主導的“換房貸”、“尾款墊資”、“贖樓貸”等業(yè)務，不能任由房屋中介無序經(jīng)營。

　　說到底，還是金融服務意識不夠強，覺得手續(xù)麻煩，收益小，不值得一做。未來我國住房市場將由改善性住房需求主導，將為住房金融服務帶來新的業(yè)務發(fā)展空間。在禁止房屋中介提供“換房貸”、“尾款墊資”、“贖樓貸”等融資業(yè)務時，是不是也考慮推動金融機構提供相應的金融服務，降低市場交易風險和成本，便利住房置換交易？當然，無論提供怎樣的金融服務，主動控制金融風險，防止房價大幅波動，理應成為金融機構的首要經(jīng)營原則。

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