昨日全國多個城市再現(xiàn)地王。上海出讓上半年內(nèi)第二塊住宅地塊，最終中糧以總價24.4億元，折合樓板價35744元/平米拿下，扣除不可售部分，實際樓板價達(dá)到38266元/平米，溢價率高達(dá)235.62%，而周圍房價只有大約2.8萬元，地價超過房價已經(jīng)成為一二線城市的可怕趨勢。此外，天津一宗地塊溢價率接近600%，也刷新了紀(jì)錄。

　　國企兇猛 

　　中原地產(chǎn)研究部統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，截至6月29日，2016年土地市場成交火爆，全國已經(jīng)出現(xiàn)了205宗單宗地超過10億元的高總價地塊，其中國企獲得107宗，占比高達(dá)54%。

　　超過100億元的就有3宗，分別出現(xiàn)在杭州、深圳、天津。超過30億元的51宗。溢價率超過100%的高達(dá)92宗，溢價率超過50%的144宗。

　　在2015年同期上半年，超過10億元的全國成交地塊，只有110宗，2016年同比上漲了82%。

　　2015年上半年溢價率超過100%的土地，只有2宗，超過50%溢價率的只有17宗，也就是高溢價率土地。

　　從2016年200宗三高地塊看，分布較多的城市有：蘇州27宗、北京12宗、廣州9宗、杭州26宗、合肥14宗、南京21宗、上海15宗。

　　入市懸疑 

　　今年土地市場持續(xù)火爆成為一二線城市的常態(tài)。全國一二線城市出現(xiàn)地王潮的根本原因還是資金潮下的資產(chǎn)荒。目前來看，在市場中創(chuàng)造地王的基本都是上市企業(yè)與國企，資金實力更強(qiáng),對未來市場波動的抗壓抵御能力也更強(qiáng)。

　　整體看，房價上漲的二線四小龍南京、合肥、廈門、蘇州成為地王最密集的二線城市，房價如果沒有約束性政策，很可能會爆發(fā)式上漲。

　　地王蔓延，很多之前剛需的區(qū)域都出現(xiàn)了地王。未來新上市的商品房定價會出現(xiàn)高端化趨勢，而很多過去認(rèn)為是非豪宅區(qū)的區(qū)域?qū)?yīng)大量的豪宅項目，對市場定價有明顯影響。

　　對于一二線城市來說，未來一年房價不漲超過50%，拿了地王的企業(yè)都將面臨入市難題，成本壓力巨大。但未來一年房價是不是會出現(xiàn)這么大幅度的上漲疑問很多，地王入市的難度多大，將成為2016年至2017年最大的疑問。

　　中原地產(chǎn)首席分析師張大偉分析認(rèn)為，2016年是中國有史以來地王最密集的年份，高總價、高單價、高溢價率地塊持續(xù)刺激房地產(chǎn)市場。地價超過房價已經(jīng)從一線城市蔓延到二線城市,對后市房地產(chǎn)市場帶來巨大風(fēng)險。

　　以北京為例，北京歷史累計土地出讓經(jīng)營性用地樓面價超過3萬的地塊合計有59宗，這59宗地王合計土地出讓金為1919.38億元，而截至2016年6月16日，銷售額只有224.8億元。

　　從地王的平均成本價看，樓面價平均高達(dá)3.8萬元，按照基本成本測算，銷售價格需要在6萬元左右。

　　目前北京的房價銷售均價在3.5萬元左右，這部分地王入市的難度依然非常大。張大偉認(rèn)為，對于這些地王來說，未來3年如果銷售額不到2000億以上，很可能出現(xiàn)部分項目的資金鏈風(fēng)險。