9月14日，鄭州市出臺(tái)《房九條》以警示鄭州樓市后，10月1日晚間，鄭州市政府發(fā)布《關(guān)于在鄭州市部分區(qū)域?qū)嵤┳》肯拶?gòu)的通知》，宣告鄭州加入限購(gòu)大軍。第二天，與之配套的“限貸”政策落地。至此，鄭州房地產(chǎn)調(diào)控力度驟增。

　?。繉?duì)此，不少自媒體及個(gè)人，認(rèn)為限購(gòu)限貸將重創(chuàng)鄭州房地產(chǎn)業(yè)，并給鄭州經(jīng)濟(jì)帶來(lái)不可估量的損失。

　??？記者就此問(wèn)題，采訪了房地產(chǎn)實(shí)戰(zhàn)專家、王牌智庫(kù)首席專家上官同君，以及房天下鄭州二手房某負(fù)責(zé)人，從專業(yè)角度客觀看待鄭州樓市的限購(gòu)限貸。

　　限購(gòu)限貸是否能有效遏制房?jī)r(jià)上漲？未來(lái)鄭州房?jī)r(jià)的走勢(shì)如何？

　　房地產(chǎn)實(shí)戰(zhàn)專家、王牌智庫(kù)首席專家上官同君：限購(gòu)限貸就像高速行駛車輛的一個(gè)緊急剎車，能夠有效扼制鄭州房?jī)r(jià)快速非正常上漲，能夠有效扼制老百姓恐慌性購(gòu)房心理；未來(lái)鄭州房?jī)r(jià)不會(huì)出現(xiàn)過(guò)山車式的暴漲暴跌。

　　房天下鄭州：雙限會(huì)從一定程度上遏制漲幅和穩(wěn)定房?jī)r(jià)。限購(gòu)限貸后會(huì)使大部分投資客無(wú)法購(gòu)房，這樣市場(chǎng)上就會(huì)釋放出一部分房源供購(gòu)房者挑選，緩解了上一階段的無(wú)房恐慌，市場(chǎng)會(huì)回歸理性。未來(lái)鄭州房?jī)r(jià)走勢(shì)，短時(shí)間內(nèi)波動(dòng)不大，有一部分房子房?jī)r(jià)甚至?xí)兴陆?。長(zhǎng)期走勢(shì)，隨著人力成本、原材料成本的增長(zhǎng)以及鄭州城市自身潛力的發(fā)展，會(huì)吸引更多的外來(lái)務(wù)工人員和大學(xué)生畢業(yè)留存，房?jī)r(jià)依然會(huì)有所上漲。

　　限購(gòu)限貸對(duì)哪些人打擊最大？受打擊的購(gòu)房者，又將被迫到哪些區(qū)域購(gòu)房？

　　上官同君：限購(gòu)限貸是讓投機(jī)離場(chǎng)，投資觀望，讓真正的剛需一族能夠心歸平靜，安心購(gòu)房。當(dāng)然，如果樓市缺少投資和投機(jī)一族，就像是白開(kāi)水，索然寡味。這是一個(gè)矛盾。

　　房天下鄭州：限購(gòu)限貸政策對(duì)投資客的打擊最大。部分剛需族也會(huì)受到波及，可能會(huì)選擇周邊區(qū)縣。

　　限購(gòu)限貸被業(yè)內(nèi)理解為誤傷剛需。對(duì)此您怎么看?

　　上官同君：限購(gòu)限貸誤傷剛需這話說(shuō)得不準(zhǔn)確，剛需包括兩種，一種是首次置業(yè)，第二種是需要初次換房的改善型需求。千萬(wàn)不要把所有的改善型需求換房都?xì)w類到誤傷剛需。

　　房天下鄭州：大部分剛需該買房還得買房，之前瘋狂搶房和業(yè)主違約的現(xiàn)象會(huì)減少，市場(chǎng)逐漸轉(zhuǎn)向買方市場(chǎng)，而且之前首付本來(lái)就是30%，大部分人首付還是能夠湊出來(lái)的。

　　有個(gè)別人預(yù)測(cè)，鄭州房地產(chǎn)市場(chǎng)會(huì)因此出現(xiàn)崩盤跡象，對(duì)此您怎么看？您是否認(rèn)為限購(gòu)限貸會(huì)重創(chuàng)鄭州房地產(chǎn)市場(chǎng)？

　　上官同君：說(shuō)鄭州房地產(chǎn)市場(chǎng)出現(xiàn)崩盤，純屬杞人憂天。鄭州市是河南省1.07億人口的省會(huì)，鄭州市的首位度以及把鄭州市建設(shè)成為國(guó)家中心城市的愿景期許，房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控是短暫的休整，是為了更好的上路。

　　房天下鄭州：雙限的目的是穩(wěn)房?jī)r(jià)，不是讓市場(chǎng)崩盤，在盡量小地影響剛需購(gòu)房者的同時(shí)打壓投資客，讓市場(chǎng)回歸理性。我認(rèn)為雙限政策不會(huì)重創(chuàng)鄭州房地產(chǎn)市場(chǎng)，樓市穩(wěn)定理性才是政府所期望看到的。

　　在限購(gòu)限貸政策之后，是否還會(huì)有進(jìn)一步的調(diào)控政策出現(xiàn)？

　　上官同君：如果房地產(chǎn)市場(chǎng)持續(xù)恐慌，進(jìn)一步的調(diào)控政策則會(huì)連環(huán)使出，這是必然。

　　房天下鄭州：雙限政策后會(huì)不會(huì)出現(xiàn)進(jìn)一步的調(diào)控政策，要看接下來(lái)市場(chǎng)行情如何，如果還沒(méi)有達(dá)到政府所想要看到的結(jié)果，應(yīng)該還會(huì)進(jìn)一步調(diào)控。

　　在政策調(diào)控背景下，房地產(chǎn)企業(yè)如何過(guò)冬？

　　上官同君：首先，調(diào)控之時(shí)，房企要懂政治，不要主動(dòng)地以多種房企不適合的方式去助推樓市恐慌，也千萬(wàn)不要去發(fā)樓市恐慌之財(cái)，因?yàn)橐粋€(gè)恐慌的房地產(chǎn)市場(chǎng)是全社會(huì)的災(zāi)難，此時(shí)需要房企務(wù)實(shí)負(fù)責(zé)任的社會(huì)形象。

　　其次，過(guò)冬之時(shí)房企需要做最壞的活下去的預(yù)案，居安思危方可雄兵百萬(wàn)。

　　最后，過(guò)冬之時(shí)，梳理戰(zhàn)略，盤存土地，隊(duì)伍建設(shè)、開(kāi)發(fā)準(zhǔn)備、團(tuán)隊(duì)冬訓(xùn)，切記“人誤地一時(shí)，地誤人一年”。

　　房天下鄭州：房地產(chǎn)企業(yè)要堅(jiān)決擁護(hù)國(guó)家的調(diào)控政策，維護(hù)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展。

　　有業(yè)內(nèi)人士預(yù)測(cè)，房地產(chǎn)調(diào)控呈現(xiàn)“周期短、波動(dòng)大”的特點(diǎn)，對(duì)此您怎么看？這是否意味著，本次調(diào)控的周期將會(huì)比上一次調(diào)控周期短？本次調(diào)控又能持續(xù)多久？

　　上官同君：房地產(chǎn)業(yè)不神秘，不要去神話房地產(chǎn)市場(chǎng)，當(dāng)前房地產(chǎn)市場(chǎng)的矛盾焦點(diǎn)是地方政府經(jīng)營(yíng)城市的節(jié)點(diǎn)控制、通貨膨脹的壓力等系統(tǒng)著力讓房地產(chǎn)市場(chǎng)恐慌性心理蔓延，各方非理性力量助推造成鄭州房?jī)r(jià)非正常上漲，聰明的房企應(yīng)埋頭練好內(nèi)功，聰明的購(gòu)房者此時(shí)更需冷靜，地方政府此時(shí)應(yīng)高舉社會(huì)責(zé)任，讓一切為房地產(chǎn)算命的都走開(kāi)。

　　房天下鄭州：這次雙限政策的出臺(tái)不僅鄭州一地，必須要看到成效，出現(xiàn)問(wèn)題是要問(wèn)責(zé)的。周期長(zhǎng)短，要看政策對(duì)房地產(chǎn)行情調(diào)控的效果，效果好可能提前結(jié)束，效果不好可能會(huì)持續(xù)甚至出臺(tái)更嚴(yán)厲的調(diào)控。

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　　鄭州限購(gòu)限貸政策

　　10月1日22時(shí)許，鄭州市政府發(fā)布《關(guān)于在鄭州市部分區(qū)域?qū)嵤┳》肯拶?gòu)的通知》(以下簡(jiǎn)稱《通知》)。

　　根據(jù)《通知》內(nèi)容，此次限購(gòu)政策所涉及的范圍包括市內(nèi)五區(qū)以及鄭州航空港經(jīng)濟(jì)綜合實(shí)驗(yàn)區(qū)、鄭東新區(qū)、鄭州經(jīng)濟(jì)開(kāi)發(fā)區(qū)以及鄭州高新區(qū)。對(duì)于已經(jīng)擁有2套及以上住房的鄭州市戶籍居民家庭和擁有1套及以上住房的非鄭州市戶籍居民，實(shí)施限購(gòu)180平方米以下(不含180平方米)的住房。

　　其中《通知》提到，文件中所提到的“住房”定義，包括新建商品住房和存量住房(二手住房)，在政策實(shí)施前，已經(jīng)進(jìn)行網(wǎng)簽的新建住房和二手房，仍按照原規(guī)定正常辦理。

　　另外，10月2日，鄭州市房管局在對(duì)開(kāi)發(fā)商的政策解讀會(huì)上明確提到，10月1日15時(shí)之后，還沒(méi)進(jìn)行網(wǎng)簽手續(xù)的房產(chǎn)，均按照新政策執(zhí)行，對(duì)于購(gòu)房者通過(guò)更換購(gòu)房姓名、“假離婚”等方式獲取購(gòu)房資格的，房管部門將聯(lián)合民政、公安等進(jìn)行查詢、驗(yàn)證。

　　鄭州限貸政策，相關(guān)通知明確，居民購(gòu)買家庭住房位于鄭州新版房地產(chǎn)調(diào)控政策規(guī)定的區(qū)域內(nèi)，首次購(gòu)買普通住房的商業(yè)性個(gè)人住房貸款，最低首付比例為30%。而此前，這一比例是20%。這意味著，老百姓購(gòu)買一套價(jià)值200萬(wàn)元的房子，首付款需多拿20萬(wàn)元。

　　此外，在上述區(qū)域內(nèi)，老百姓擁有1套住房且相應(yīng)購(gòu)房貸款未結(jié)清、為改善居住條件再次申請(qǐng)商業(yè)性個(gè)人住房貸款購(gòu)買普通住房的，最低首付款比例為40%。而此前為30%左右。