鄭州樓市雙限調(diào)控“溫柔” 郊縣要迎來銷售旺季？
繼國慶節(jié)鄭州出臺限購政策之后，僅隔一天，10月3日，鄭州又出臺對購房首付比例的限制政策。鄭州為何近期頻出房地產(chǎn)調(diào)控政策？此次對房貸的調(diào)控標準為何有收有放？郊縣房企又能否迎來銷售旺季？
限貸新政比較克制
相比國慶節(jié)首日“限購”僅規(guī)定限購區(qū)域和套數(shù)、條件的政策，3日“限貸”從房貸首付比例上更進一步。似乎是回應了1日通知后，不少輿論的觀點:限購不限貸，新政“不夠緊”。不過，政府這次邁出的限購步子仍然非常“克制”。
中國人民銀行鄭州中心支行相關負責人表示，30%和40%的最低首付比例是依據(jù)相關文件精神?？梢?，鄭州此次并沒有突破相關文件在實施限購措施城市的標準。
經(jīng)適房標準“放寬”
作用有限
此外，不少人注意到，此次3日“限貸”通知中，還提到對一類房子的房貸首付比例可以下浮5%。據(jù)了解，對居民家庭申請商業(yè)性個人住房貸款用于購買首套套型建筑面積在90平方米以下的經(jīng)濟適用房，原則上最低首付比例為25%，可向下浮動5個百分點。同一個房貸調(diào)控政策中，為何有收有放？
中國人民銀行鄭州中心支行相關負責人解釋，河南省是農(nóng)業(yè)大省，新型城鎮(zhèn)化發(fā)展?jié)摿Υ?、任務重。鄭州作為河南省會和中心城市，?jīng)濟發(fā)展速度較快，人口持續(xù)凈流入，農(nóng)民工、高校畢業(yè)生等群體大量購房需求持續(xù)釋放，為了加強和改善居民家庭首套普通自住房，同時也為更好落實中央、省委的決策部署，此次出臺的文件中也同時規(guī)定了以上內(nèi)容。
不過，也有房地產(chǎn)業(yè)內(nèi)人士認為，鄭州市幾年前已經(jīng)停建了經(jīng)濟適用房，目前雖然經(jīng)濟適用房還有一定存量，但這種“放”的政策能夠起到的作用非常有限。
限貸有利于
資金流向?qū)嶓w經(jīng)濟
鄭州近期為何頻出樓市調(diào)控政策？卻又不“一步到位”，而是小步快跑似的一點一點收緊？
河南省商業(yè)經(jīng)濟學會會長宋向清認為，自“鄭九條”和發(fā)布土地供應文件至今，僅僅半個多月時間，再次出臺限購政策，連續(xù)三波密集調(diào)控新政，可以看出政府調(diào)控的決心，但也從一個側(cè)面說明，鄭州錯失7月調(diào)控最佳時間，而導致當前被動出臺限購狠招的無奈。
“我一直不主張限購，因為限購是由政府主導人為限制了公民的自主消費權(quán)?！彼蜗蚯逭f，“限貸是由銀行主導，是企業(yè)行為，至少可以解釋為市場行為;其次，限貸的政策有效性實用性不亞于限購，當關上流向房地產(chǎn)市場的資金閘門之后，不僅有利于調(diào)控樓市，而且有利于資金向?qū)嶓w經(jīng)濟流動，對于復興我國實體經(jīng)濟具有提振效應，是一舉兩得之策?！?/font>
“雙限”限制了誰
宋向清認為，至少三方面購房者會得到遏制：一是投資投機者，這些人多數(shù)屬于中小戶型購買者，他們不差錢，是炒熱樓市的主角，即使他們采取變通手段繼續(xù)買房，至少難度增加。二是鄭州戶籍已經(jīng)有兩套及以上住房者，這類居民購買180m2及以上戶型雖不受限，但大多數(shù)人還是傾向購買180m2以下住房，所以，這類購房者會被限制。三是外地人已經(jīng)有一套住房，購買第二套者被限制。預計限購政策施行后，鄭州樓市將再次降溫。
“樓市調(diào)控是一項系統(tǒng)工程，在講究策略，運用技術(shù)的同時，也要認識到它還是一門行政藝術(shù)，分寸的拿捏非常重要。”宋向清說，“畢竟政府在遏制房價大漲的同時，還要防止房價大跌或樓市長期低迷。”
郊縣房企
迎來銷售旺季？
“所有出臺限購城市的共同特點，就是房價上漲過快，這容易引發(fā)市場風險?！敝蟹垦醒芯繂T奚春山說，相比北京、天津、南京的限購令，鄭州此次出臺的“限購令”可謂“溫柔”，社保、分類、利率等方面都沒有公布政策，除此之外，對于180m2以上的“豪宅”也沒有明確的調(diào)控。
“對于中牟、滎陽、上街等縣區(qū)也沒在限購之列，這說明那些區(qū)域的庫存量還是比較大，房價也有很大余地。根據(jù)克爾瑞研究機構(gòu)公布的數(shù)據(jù)，鄭州市內(nèi)的庫存量只夠銷售兩個月左右，而前三季度鄭州土地成交建面全國第一，為1810萬平方米。此次‘限購令’對于預防庫存斷檔有一定作用，同時更是顯示了政府很強的表態(tài)。”奚春山說。
“此次鄭州住房限購政策出臺將會有效扼制鄭州樓市‘恐慌’，郊縣市組團將會迎來史上最好銷售、快速去化及房價快速上漲，要提前預防。”房地產(chǎn)實戰(zhàn)專家、王牌智庫首席專家上官同君認為，眼下政府應呼吁房企重視并導入“陽光銷售工程”，公開房價、公開房源、公開優(yōu)惠、公開承諾四公開，構(gòu)建一個和諧的、能夠?qū)崿F(xiàn)可持續(xù)發(fā)展的鄭州房地產(chǎn)市場勢在必行。
樓市瘋漲凸顯
經(jīng)濟轉(zhuǎn)型重要性
國際貨幣基金組織（IMF）亞太部副主任馬克斯·羅德勞爾表示，近幾個月來中國房價漲勢很快，特別是在一些大城市，一方面反映出住房需求大于供給的市場因素，另一方面也反映出地方政府早些時候取消了一些購房限制措施以應對房地產(chǎn)市場下滑，為此銀行新發(fā)放了很多住房貸款。
羅德勞爾說，目前來看，這并不是中國經(jīng)濟短期內(nèi)面臨的系統(tǒng)性風險。他指出，房地產(chǎn)市場的火爆主要集中在一線和二線城市，中國三四線城市的房地產(chǎn)市場規(guī)模更大。中國房地產(chǎn)市場仍可能維持穩(wěn)健增長，因為潛在需求仍然在增長，逐步消化之前的庫存，這是比較健康的發(fā)展。
彼得森國際經(jīng)濟研究所客座研究員羅里·麥克法夸爾對記者表示，近期部分地區(qū)樓市火爆反映出中國經(jīng)濟的結(jié)構(gòu)性問題。中國居民儲蓄率仍比較高，銀行利率不高，股市表現(xiàn)也不佳，因此居民希望通過投資房地產(chǎn)實現(xiàn)資產(chǎn)升值。
麥克法夸爾說，隨著中國推進結(jié)構(gòu)性改革，改進社會安全網(wǎng)，這將有助于降低居民儲蓄率，從而有利于金融系統(tǒng)以及房地產(chǎn)市場的穩(wěn)定發(fā)展。
羅德勞爾也指出，中國經(jīng)濟的結(jié)構(gòu)性問題在于高儲蓄率，目前儲蓄占GDO比重達47％至48％。這些巨額儲蓄在國內(nèi)需要找到回報合理的投資機會，這有可能加大市場波動風險。因此歸根結(jié)底，中國還是需要解決經(jīng)濟結(jié)構(gòu)性問題，降低儲蓄率，實現(xiàn)經(jīng)濟的平衡發(fā)展。據(jù)新華社
