“法拍房”引眾多人關(guān)注 律師：能撿漏也有風險

　　淘寶司法拍賣平臺上的“法拍房”吸引了不少人的關(guān)注，尤其是低總價的房源。

　　新京報記者 尹亞飛 攝

　　“法拍房”：能撿漏，也有風險 

　　“法拍房”不限購，成交價一般低于市場價，存多次抵押、騰退難及拖欠物業(yè)費等風險 

　　近日，張先生來電咨詢：3月份以來，北京法院網(wǎng)掛出的拍賣房源信息明顯增多，也聽周圍朋友說，法拍賣是個“淘房”好途徑，不限購、價格低，就是不知道這類房源該如何買？是否有相關(guān)風險？

　　實際上，看中“法拍房”的不止張先生。在北京、上海、深圳等一線城市房價不斷上漲的背景下，手中有錢的一些購房者，將目標鎖定在法拍房上，希望通過“撿漏”，完成安居愿望。不過，法律界人士提醒，“法拍房”存在交易費用高、產(chǎn)權(quán)不清、無法過戶等諸多風險，置業(yè)者應(yīng)謹慎為之。

　　■ 名詞解釋 

　　“法拍房”是指被法院強制執(zhí)行的房產(chǎn)。當債務(wù)人無力履行按揭合同或者無法清償債務(wù)時，被債權(quán)人經(jīng)由各種司法程序向法院申請強制執(zhí)行，將債務(wù)人名下房屋拍賣，以拍賣所得價金滿足債權(quán)。據(jù)悉，“法拍房”主要有四個主要來源，一是按揭違約產(chǎn)生，二是民間借貸違約產(chǎn)生，三是司法沒收，四是無主房產(chǎn)。

　　不限購、價格低、全款買 

　　記者登錄北京市法院網(wǎng)發(fā)現(xiàn)，僅4月發(fā)布的拍賣房源信息(部分將在5月拍賣)就有四五十條，而上周五鏈家網(wǎng)掛出的法拍房源也有40套左右。其中，位于昌平北七家名佳花園三區(qū)的一套“法拍房”，109平方米，231萬元，而同樣戶型的普通二手房，鏈家網(wǎng)上的掛牌價在268萬-280萬元之間，由于低于市場價，該房源已吸引了64組購房者看房。

　　的確，相比普通二手房，法拍房有其優(yōu)勢。首先是不受限購政策影響。目前，北京各區(qū)縣在實際操作中，無論是沒有購房資格的外地在京人員，還是名下房產(chǎn)套數(shù)已超過2套的京籍家庭，均可參與競價并購買法拍房。其次，法拍房的成交量較市場價稍低。根據(jù)人民法院關(guān)于財產(chǎn)拍賣的規(guī)定，人民法院確定的保留價，第一次拍賣時，不得低于評估價或市場價的80%；而如果出現(xiàn)流拍，再行拍賣時，可以酌情降低保留價，但每次降低的數(shù)額不能超過前次保留價的20%。

　　不過，值得注意的是，按照法院的要求，購買法拍房必須一次交付全款，不能貸款。而且法拍房競拍結(jié)束后，購房者要辦理過戶手續(xù)，須出具法院的《執(zhí)行裁決書》以及《協(xié)助執(zhí)行通知書》等文件，才能到區(qū)縣房屋交易大廳辦理過戶手續(xù)。一位不愿具名的法律界人士告訴記者，“文件什么時候出，還需要法院根據(jù)案件進展情況來定，具體時間不確定，簡單的案件幾天就能辦理，有些案件可能需一年半載?！?/p>

　　少數(shù)行家的購房渠道？ 

　　據(jù)了解，拍賣公司的法拍房是在法院搖號所得，是按法院委托進行拍賣的。而從2014年開始，多數(shù)城市的法拍房轉(zhuǎn)移到淘寶的司法拍賣平臺上，既可以減少傭金，還能提高拍賣效率。北京的法拍房除了在淘寶平臺上交易外，還有一部分委托給拍賣公司進行拍賣，線上線下同時進行并有交集。

　　記者梳理淘寶平臺上北京司法拍賣房源信息發(fā)現(xiàn)，從2014年至2016年4月27日，在北京市范圍內(nèi)，840套已標示狀態(tài)為“已結(jié)束”的司法拍賣房源，進入到二次拍賣的房源有248套，而進入三次拍賣的房源有102套，其中28套三拍后依然流拍。記者發(fā)現(xiàn)，流拍的法拍房主要是一些工業(yè)廠房、賓館、商場和爛尾樓等物業(yè)。相對而言，總價較低的房產(chǎn)拍賣成功率要高。

　　“目前很多二手房交易都通過中介來操作，就是因為房產(chǎn)交易較為復(fù)雜。而法拍房相比普通二手房交易，流程更為復(fù)雜，也面臨很大的風險。拍賣公司、中介或其他專業(yè)人士才敢競買?！币患也辉妇呙呐馁u公司工作人員介紹。

　　讀懂公告，注意風險 

　　多家拍賣公司的相關(guān)負責人介紹，法拍房的具體情況、尚不清楚的事項、相關(guān)風險都會在拍賣公告中披露，包括是否有抵押權(quán)人及共有權(quán)人、水電煤氣是否欠費、違建面積、是否有住人等情況?！白钪匾氖菢说慕桓羁睿捕加忻魇?。不過，也不排除會出現(xiàn)交割困難的情況，但較為少見?！币晃欢啻螀⑴c法拍房流程的工作人員提醒，買家一定要在競拍前去現(xiàn)場，也要盡可能地到相關(guān)部門詢問調(diào)查。

　　上述法律界人士曾參與過一個案件。其當事人2013年在南方某省省會以302萬元競得一套商用法拍房，并在指定期限內(nèi)付清房款。但當他前往房管局辦理過戶時卻被通知，該房還欠著一筆土地出讓金，最后算下來竟比市場價高出100多萬。“競拍法拍房時要注意，一旦房子在國家劃撥的土地上所建，二次交易時還要補交土地出讓金。那么所有費用算下來可能高于市場價?！?/p>

　　易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴躍進也表示，倘若真有一些性價比較高的法拍房源，一定要在拍賣前讀懂各類條款，比如房屋的相關(guān)權(quán)利關(guān)系，另外要調(diào)查此類房屋被拍賣的原因，尤其是部分未公開的原因。只有這樣，在接手此類住房時才能規(guī)避各類問題和風險。

　　■ 律師提醒 

　　法律界人士提醒，買家在法拍房源競拍之前需注意以下事項：

　　1 注意委托拍賣的法院是第一手直接查封房屋者，還是輪候查封者，關(guān)注是否被其他機構(gòu)查封。

　　2 要留意所拍賣房屋產(chǎn)權(quán)、產(chǎn)權(quán)性質(zhì)是否有問題，是否存在產(chǎn)權(quán)不清、無產(chǎn)權(quán)、小產(chǎn)權(quán)、產(chǎn)權(quán)共有情況。

　　3 法拍房的房主往往涉及債務(wù)問題，房屋可能被多次抵押。如果有抵押，要了解清楚是否可辦理解押。如果無法解押，未來可能面臨相應(yīng)的債務(wù)償還風險，因為法拍房后續(xù)所有費用均由購房者承擔。值得注意的是，由于民間借貸是無法通過國家機構(gòu)查詢得知，購買這類房屋，入住后可能會遭其他債權(quán)人追討。

　　4 要關(guān)注是否存在實際居住權(quán)人及戶口遷出問題。若存在長期租約的法拍房被買下后，雖然購買人已完成房屋過戶，卻因租戶不搬離或原來產(chǎn)權(quán)人拒絕搬遷，而無法實際入住。一般情況下，執(zhí)行法院不會強制騰空，只能由購房者通過另立民事案件處理。

　　5 法拍房原房主也可能存在未交清的水電費、物業(yè)費等費用情況，部分房產(chǎn)因長期無人居住，可能面臨數(shù)額較大的欠費，將由競買人自行承擔和解決。這情況一般會在拍賣公告的標的物介紹中有所說明，比如，某房源的信息就顯示，“物業(yè)、水、電、氣等欠費不詳，需買受人核實后自行承擔”。

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