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全國樓市正經(jīng)歷變臉 鄭州市場呈現(xiàn)理性繁榮

2014-07-18 07:48:00 來源:鄭州晚報

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  土地市場激情消退、供應(yīng)量回落、成交量回歸合理、商品住宅成交價格小有漲幅……全國樓市正在經(jīng)歷變臉,不過在中原經(jīng)濟區(qū)及鄭州都市區(qū)的快速建設(shè)下,鄭州熱點區(qū)域不斷,發(fā)展機遇諸多,從克而瑞發(fā)布的上半年數(shù)據(jù)亦可看出鄭州市場的理性繁榮。

  中原經(jīng)濟區(qū)建設(shè)加速,房企對市場長期看好

  去年新國五條及其細則實施,以及新鄭9條調(diào)控政策的影響下,鄭州樓市供應(yīng)量和成交量呈現(xiàn)出雙增的態(tài)勢,供求矛盾有所加劇。之所以出現(xiàn)供求雙增的局面,原因在于雖然調(diào)控政策持續(xù),但隨著政府換屆,三中全會和中央經(jīng)濟會議對房地產(chǎn)調(diào)控定調(diào)“放開高端,保障低端”的思路及提出建立長效機制,中原經(jīng)濟區(qū)建設(shè)加速拉大鄭州城市框架,加快三環(huán)外區(qū)域發(fā)展和城中村改造項目,增強了開發(fā)商和置業(yè)對房地產(chǎn)市場的看漲預(yù)期。

  據(jù)克而瑞統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示,2014年鄭州市1~5月份商品房累計投資554.07億元,較2013年同期上漲17.3%;商品住宅累計投資365.31億元,較2013年同期上漲18.2%;商業(yè)營業(yè)用房開發(fā)投資額完成63.56億元,較2013年同期上漲16.6%;鄭州寫字樓開發(fā)投資額完成46.08億元,較2013年同期上漲5.5% 。

  除去投資上的加大,房地產(chǎn)施工面積同比也小幅增長,2014年1~5月鄭州房地產(chǎn)施工面積為8222萬㎡,較2013年同期上漲9.7% 。自2010年開始鄭州市房地產(chǎn)施工面積持續(xù)保持上漲趨勢,其中,2014年1~5月鄭州住宅產(chǎn)品施工面積為5621萬㎡,較2013年同期上漲11.2% 。

  不同的是,2014年1~5月鄭州市商品房新開工面積同比下降55.5%,商品住宅新開工面積為348.3萬㎡,較2013年同期下降59.3%。

  土地市場激情消退 金水區(qū)土地單價最高

  隨著“黃金增長期”的過去,樓市各方大都以理性思維看待市場長遠發(fā)展,這樣的理性尤為表現(xiàn)在土地市場的激情消退。

  今年1~6月份,鄭州供應(yīng)土地的面積為241.9萬㎡,同比下降12.3%;供應(yīng)建筑面積950.1萬㎡,同比下降6.3%。惠濟區(qū)、高新區(qū)、二七區(qū)為供應(yīng)主力,供應(yīng)土地面積分別為51萬㎡、50.8萬㎡、50.4萬㎡,供應(yīng)建筑面積分別為163萬㎡、191.2萬㎡、255.8萬㎡。

  住宅用地為供應(yīng)主力,供應(yīng)面積為199.7萬㎡,同比下降1.8%;供應(yīng)建筑面積為779.3萬㎡,同比下降8.9%。商業(yè)用地供應(yīng)面積為42.2萬㎡,同比下降41.9萬㎡;供應(yīng)建筑面積為170.8萬㎡,同比下降42.9%。

  具體到成交上,2014上半年,公告成交土地的土地面積為213.5萬㎡,同比下降45.8%;成交建筑面積732萬㎡,同比下降45.7%。各區(qū)域成交面積不一,惠濟區(qū)為成交主力,成交面積為63.2萬㎡,成交建筑面積為189.2萬㎡,占全市土地成交建筑面積總量的25.8%。

  各區(qū)域成交土地價格特征明顯。從具體區(qū)域來看,金水區(qū)土地單價20007元/㎡,居于所有區(qū)域的首位,其次是二七區(qū),土地單價6025元/㎡。另外,從樓板價來看,區(qū)域之間的價格波動度相對較大,金水區(qū)樓面地價6669元/㎡,居于所有區(qū)域首位,其次為鄭東新區(qū),為3219元/㎡。

  在土地市場溢價表現(xiàn)上,共有兩塊土地產(chǎn)生溢價,溢價率為240%、162%,溢價土地位于金水區(qū),金水區(qū)屬于目前鄭州房地產(chǎn)市場的熱點板塊,產(chǎn)生溢價的概率較大。

  商品房上半年供應(yīng)量回落,為去年全年的29%

  從數(shù)據(jù)上看,2010~2014年上半年,鄭州商品房供應(yīng)量起伏波動較大。自國家加大房地產(chǎn)宏觀調(diào)控力度,出臺限購、限貸等一系列政策開始,市場需求被行政手段抑制,造成整體市場供銷比快速上升,達到 1.9,市場呈現(xiàn)供大于求的態(tài)勢。2013年商品市場有所回暖,供求比回落到1.1,整體供銷回歸正常態(tài)勢。2014年伴隨著銀行“錢荒”、利率上浮等種種不利因素,全國市場進入調(diào)整階段,鄭州樓市供應(yīng)量明顯下降,上半年整體供銷比1.05∶1。

  2013年下半年至2014年上半年,住宅商品房供求比上下波動,整體處于供大于求的局面。去年下半年,鄭州樓市快速發(fā)展,供銷兩旺,由于較多發(fā)展商大量供應(yīng),使得市場供求比逐步提高,到第四季度各公司為沖全年業(yè)績,提高供應(yīng)量并積極促銷,市場較為活躍,整體供銷比波動較大。春節(jié)前后,整體供應(yīng)量減少,市場主要消化庫存剩余房源,整體市場供銷比低于1;進入2014年第二季度,市場供應(yīng)逐步加大,供求比又逐步高企,2014年上半年整體供過于求。

  與之前相比,2013年供應(yīng)量進一步攀升,全年供應(yīng)量1034.81萬㎡,2014年上半年全國市場低迷,鄭州市場也受到影響,供應(yīng)量只有363.68萬㎡,月均供應(yīng)60.6萬平方米。

  與國內(nèi)一線城市和中部省會城市相比,今年上半年鄭州市商品房市場供應(yīng)下降較多,僅為去年全年的29%??偟膩碚f,過去幾年鄭州商品市場供應(yīng)基本呈現(xiàn)“上半年蓄勢,下半年爆發(fā)”的趨勢。

  成交量回歸合理

  均價高位運行

  2013年鄭州市場表現(xiàn)良好,月均銷售79.17萬㎡,而進入到2014年,商品房成交量開始明顯下降,2月適逢春節(jié),成交量降到低點,春節(jié)過后每月逐步提升,但成交量相對平穩(wěn),月均成交量達到57.81萬㎡,與2013年上半年相比仍有一定差距,但仍優(yōu)于2012年上半年。

  2014年1~6月份,鄭州商品房成交346.9萬㎡,同比2013年上半年下降19.62%,但與2012年上半年相比,上升了22.13%,說明市場并非大起大落,只是回歸合理狀態(tài)。

  2010年以來,鄭州市商品房均價呈現(xiàn)持續(xù)上漲,2011年雖然受到調(diào)控的影響,但是商品房均價依然保持上漲,受影響較小,均價突破8000元大關(guān)。2012年,為應(yīng)對調(diào)控影響,各發(fā)展商以價換量,增大優(yōu)惠幅度,均價回落;2013年至今平穩(wěn)增長,雖然經(jīng)歷國家的宏觀調(diào)控和鄭州城市限價、限購等政策的影響,成交價格依然呈現(xiàn)增長態(tài)勢,2014上半年均價已達9939元/㎡,同比去年上半年上漲9.19%,價格逼近萬元大關(guān)。

  與中部城市相比, 2014年上半年鄭州商品房均價依然高位運行,高于其他中部省會城市,但與北上廣深等一線城市相比,仍有一定差距。

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