2014-03-25 08:25:00 來源:北京商報(bào)
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新一輪基準(zhǔn)地價(jià)調(diào)整潮再次掀起。日前，市國土局公布消息稱，北京將在4月下旬舉行基準(zhǔn)地價(jià)更新調(diào)整聽證會(huì)。至此，北京土地市場(chǎng)迎來了近12年來的首輪基準(zhǔn)地價(jià)調(diào)整。無獨(dú)有偶，北京商報(bào)記者發(fā)現(xiàn)，近期濟(jì)南、烏魯木齊等多個(gè)城市都在醞釀或已經(jīng)上調(diào)了基準(zhǔn)地價(jià)。專家稱，這些城市基準(zhǔn)地價(jià)已與市場(chǎng)現(xiàn)實(shí)情況明顯脫節(jié)，上調(diào)雖會(huì)令土地成交均價(jià)一定程度上調(diào)，間接促進(jìn)房?jī)r(jià)加速上漲，但拉動(dòng)作用十分有限，或?yàn)楫?dāng)?shù)卣黾硬糠滞恋爻鲎屖杖?，適當(dāng)減輕當(dāng)?shù)卣胤絺鶅斶€壓力。
基準(zhǔn)地價(jià)，即土地初始價(jià)，是完成拆遷、平整等一級(jí)開發(fā)后政府確定的土地區(qū)域平均價(jià)格。各地土儲(chǔ)部門在進(jìn)行土地招拍掛時(shí)會(huì)以此為基礎(chǔ)，再依據(jù)地塊情況以及市場(chǎng)需求確定地塊底價(jià)，而各地的征地、拆遷補(bǔ)償價(jià)格也會(huì)參考基準(zhǔn)地價(jià)，結(jié)合有關(guān)政策和實(shí)際情況確定。首都經(jīng)貿(mào)大學(xué)土地資源與房地產(chǎn)管理系主任趙秀池表示，隨著城市設(shè)施的完善，收儲(chǔ)成本不斷增加，基準(zhǔn)地價(jià)肯定會(huì)不斷提高。而市國土局相關(guān)負(fù)責(zé)人也表示，近年來北京經(jīng)濟(jì)社會(huì)快速發(fā)展，土地利用格局和地價(jià)水平已發(fā)生較大變化，因此市國土局需要對(duì)基準(zhǔn)地價(jià)進(jìn)行更新。
實(shí)際上，從2012年起我國就不斷地放出了將調(diào)整基準(zhǔn)地價(jià)的消息，去年底至今年初，加入基準(zhǔn)地價(jià)調(diào)整大軍的城市越來越多。據(jù)悉，這些城市的上漲幅度基本都在20%以上，有的甚至超過了100%。公開資料顯示，去年底，?？谑行乱惠喕鶞?zhǔn)地價(jià)調(diào)整與2009年的調(diào)整后的價(jià)格相比整體上漲了164.23%;鄭州市與2009年公布實(shí)施的基準(zhǔn)地價(jià)相比，住宅用地整體平均上漲85%，商業(yè)用地平均上漲125%。有地方政府土地部門工作人員透露，基準(zhǔn)地價(jià)的調(diào)整幅度會(huì)參考房?jī)r(jià)走勢(shì)，因此變化會(huì)滯后于房?jī)r(jià)變化，而且為了防止基準(zhǔn)地價(jià)上漲幅度過大間接導(dǎo)致房?jī)r(jià)增長過快，因此調(diào)整后的基準(zhǔn)地價(jià)會(huì)比當(dāng)前土地市場(chǎng)平均價(jià)格略低一些。
具體而言，亞太城市研究會(huì)房地產(chǎn)分會(huì)會(huì)長陳寶存預(yù)測(cè)稱，雖然目前北京的地價(jià)、房?jī)r(jià)漲幅較快，但預(yù)計(jì)此次北京基準(zhǔn)地價(jià)上調(diào)后仍會(huì)與市場(chǎng)實(shí)際價(jià)格間留有一定空白，因此漲幅可能在10%-20%。“實(shí)際上，雖然基準(zhǔn)地價(jià)上調(diào)表面上看提高了市民的征地補(bǔ)償，但地價(jià)上漲后房?jī)r(jià)聯(lián)動(dòng)上揚(yáng)，最終這部分還是需要消費(fèi)者來買單。”陳寶存表示。
不過，中國房地產(chǎn)學(xué)會(huì)副會(huì)長、北京大學(xué)教授陳國強(qiáng)則認(rèn)為，本輪基準(zhǔn)地價(jià)調(diào)整潮后房?jī)r(jià)受到的影響將十分有限，“土地成交價(jià)高低最終仍將主要取決于地塊的條件、房企對(duì)地塊的認(rèn)可程度、市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)激烈程度等供需因素，基準(zhǔn)地價(jià)提高拉動(dòng)土地收儲(chǔ)成本增加導(dǎo)致土地出讓底價(jià)提高的幅度完全可以被土地市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)激烈程度增加的幅度消化掉，因此，在一線城市土地愈發(fā)搶手的情況下，基準(zhǔn)地價(jià)上調(diào)對(duì)當(dāng)?shù)赝恋?、住房市?chǎng)的影響不大，而對(duì)于土地市場(chǎng)相對(duì)并不火爆的三、四線城市來說，基準(zhǔn)地價(jià)更新幅度一般不大，而且也不會(huì)改變房企在當(dāng)?shù)氐哪玫毓?jié)奏”。
另外也有業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，今年以來各地進(jìn)入地方債務(wù)償債高峰期，其中相當(dāng)規(guī)模債務(wù)需用土地收入償還，在這種情況下，地方政府希望土地以更高價(jià)格出讓，因此提高基準(zhǔn)地價(jià)則有助于抬升土地出讓底價(jià)。
