2014-03-03 08:55:00 來源:證券時報(bào)
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相信人們對于1997年下半年爆發(fā)的亞洲金融風(fēng)暴帶給香港樓市災(zāi)難性的后果記憶猶新：房價猛烈下跌，大量中介代理行關(guān)門，港人所購房產(chǎn)成為負(fù)資產(chǎn)的比例激增，慘況持續(xù)數(shù)年，房價竟然跌去60%，哀鴻遍野。最后導(dǎo)致社會不穩(wěn)，出現(xiàn)大規(guī)模示威游行，特首被迫換馬。
但很少有人研究那次香港房災(zāi)對內(nèi)地房地產(chǎn)市場的影響。客觀地說，當(dāng)時由于內(nèi)地的經(jīng)濟(jì)相對封閉，金融大鱷們無法像在東南亞國家和地區(qū)那樣興風(fēng)作浪。因而亞洲金融風(fēng)暴對內(nèi)地經(jīng)濟(jì)、房地產(chǎn)的影響相當(dāng)有限。加上1998年內(nèi)地取消福利房分房，購買商品房的市場大爆發(fā)，房地產(chǎn)步入了長達(dá)十多年的大牛市。香港房災(zāi)在大多數(shù)人看來如同隔岸觀火。
其實(shí)，這個表象掩蓋了一個事實(shí)：香港的房災(zāi)對內(nèi)地的局部地區(qū)同樣帶來了近乎災(zāi)難性的影響，這就是毗鄰港澳的深圳、廣州地區(qū)。深廣房地產(chǎn)市場在1997年至2004年數(shù)年間，一直與全國內(nèi)地市場不同步：全國房價穩(wěn)步上漲，而深廣房價則是隨著香港房價的下跌而不斷地向下調(diào)整，尋求支撐。當(dāng)香港房價從最高點(diǎn)跌至谷底、跌去60%之時，深廣房價整體跌幅高達(dá)50%左右。以廣州五羊新城著名的“八景”高尚社區(qū)為例，房價從萬元跌至四五千元。
近期，香港房地產(chǎn)市場負(fù)面新聞頻繁不斷：屯門兩幅住宅地塊標(biāo)價以每平方英尺2000余港元的低價售出，創(chuàng)下該地塊十幾年以來的最低價;元朗一樓盤最近一期的報(bào)價是每平方英尺約9200港元，而去年3月該樓盤的開盤價則高達(dá)每平方英尺1.71萬港元。兩者相較，降幅幾乎以減半論，成交慘淡，熱門地段流標(biāo)，不一而足。其情其景，與1997年下半年以來的房災(zāi)前期有著驚人的相似。
與當(dāng)年情勢相似的是深廣樓市。當(dāng)年深廣樓市晚香港樓市半拍。當(dāng)香港房價暴跌之時，深廣房價并不是同步暴跌，而是出現(xiàn)緊縮、滯脹、觀望，只有少數(shù)先知先覺者降價促銷，拋售，撤離?，F(xiàn)在的情況也正是如此。據(jù)南方都市報(bào)報(bào)道，廣州今年1月樓市環(huán)比雖然量價齊升，但漲幅減緩，十區(qū)兩市同比價格下跌2.4%。而近日，據(jù)廣州媒體最新的60個樓盤價格大調(diào)查發(fā)現(xiàn)，4個樓盤上漲，8個樓盤降價，多數(shù)樓盤按兵不動，而成交量均大幅萎縮。與去年同期價量齊升相比，已不可同日而語。
但是，此次香港房災(zāi)的影響與當(dāng)年最大的不同是，它所關(guān)聯(lián)，影響的范圍已經(jīng)不是深廣局部地區(qū)，而是全國范圍了。以另一個一線城市北京為例，1月份北京市商品房住宅共成交6908套，成交面積74.42萬平方米。成交面積、成交套數(shù)環(huán)比、同比均蔞縮了四至五成。據(jù)有關(guān)部門監(jiān)測顯示：全國43個主要城市住宅市場交易情況，超過九成的城市樓市成交量環(huán)比下降。這表明現(xiàn)在全國的樓市與香港、深廣基本上一體化。所不同的只是時間快慢、幅度大小的區(qū)別。不同城市地區(qū)情況不一樣而已。內(nèi)地從近年“鬼城”迭現(xiàn)，到三四線城市與一二線城市分化，到近期有的城市向公務(wù)員下達(dá)推銷商品房指標(biāo)，恒大集團(tuán)內(nèi)部文件要求全體員工優(yōu)惠促銷全國各地樓盤，以及杭州有樓盤降價引起原購房者沖擊售樓房，推倒沙盤，興業(yè)銀行下發(fā)通知，將地產(chǎn)夾層融資與地產(chǎn)供應(yīng)鏈融資暫停至3月底，等等，無不表明全國樓市己經(jīng)無法置身度外，正處于重挫前奏。
港房暴跌再現(xiàn)、內(nèi)地樓市重挫難逃的根本原因在于經(jīng)過多年經(jīng)濟(jì)全球化，中國內(nèi)地經(jīng)濟(jì)與世界經(jīng)濟(jì)，當(dāng)然也包括香港經(jīng)濟(jì)的融合程度加深，海外資本的一舉一動都牽一發(fā)而動全身。美國量化寬松政策的退出、人民幣匯率連續(xù)走低，對包括中國在內(nèi)的新興市場的資金撤離，加劇了國內(nèi)持續(xù)的緊縮貨幣政策帶來的錢荒。以亞洲首富李嘉誠為代表的海外資本大規(guī)模從內(nèi)地、香港撤出，更是使兩地同病相憐，雪上加霜。
內(nèi)地樓市重挫難逃，還有其深刻的內(nèi)在原因。我們依然確定中國經(jīng)濟(jì)處于長期上升的通道之中。在經(jīng)濟(jì)長期向好、城市化沒有完成之前，中國房地產(chǎn)的長期向上趨勢也不會結(jié)束，但其過程也不可能一蹴而就。如股市牛市中會有小熊出現(xiàn)一樣，已經(jīng)走了十多年大牛市的房市、已經(jīng)升了數(shù)倍的房價，出現(xiàn)一次時間超過人們預(yù)測、房價跌幅超過人們預(yù)想的大調(diào)整是非常正常的。房價短期升幅過快、國民經(jīng)濟(jì)增速跌至低谷、結(jié)構(gòu)調(diào)整等等為樓市調(diào)整提供了內(nèi)在需求，海外資本的撤離、人民幣連續(xù)大幅貶值或許只是壓垮駱駝的最后幾根稻草。
暫且無法預(yù)測這次調(diào)整的長度和深度。但是歷史的經(jīng)驗(yàn)值得我們參考：首先“大澇之后有大旱”。股市可以從6200點(diǎn)跌至1600點(diǎn)，當(dāng)年港房可以跌去六成，時間上看，當(dāng)年港房調(diào)整到2004、2005年，長達(dá)六七年，股市更是從2007年至今尚在2000點(diǎn)附近掙扎;其次，各地調(diào)整應(yīng)有很大差別。我們認(rèn)為，一二線城市調(diào)整會相對小一些。特別是北上廣深一線城市，有著全國性的巨大剛性需求，理應(yīng)相對安全;其三，內(nèi)地樓市與香港樓市有個時間差，如何利用這個時間差調(diào)整自己的策略，是開發(fā)商、銀行、購房者、政府共同面對的緊迫課題。其四，丟掉幻想，準(zhǔn)備斗爭，不要心存僥幸心理。覆巢之下，焉有完卵。港房暴跌再現(xiàn)，樓市重挫難逃。五十步笑百步者必禍及自身。
